福华小区秩序维护方案

福华小区秩序维护方案一、项目概况福华小区位于滨海大道677号，西邻大港区政府,南邻大港商业文化中心区，东邻天津市高新技术产业园区，北邻南开大学滨海学院，是以天津福华公司为主开发兴建的高尚住宅。小区由7栋9-11层围合式住宅组成，共399户，居住人口1000余人，入伙率达70%，占地24225平方米，总建筑面积44379平方米，其中商业面积为2621平方米，绿化近10000平方米，绿化率60%，地下车库车位123个，大门共东西两个，常闭消防门一个。福华小区外围装有红外线监控系统，全自动变频加压二次供水，东芝、广日等名牌电梯，保安消防监控中心对讲系统24小时可直接与业主双向对讲通话。消防系统采用温感、烟感、自动喷淋等先进科技布防监控，遇到火警自动报警，通风设备自动启动，能及时、有效控制险情。小区配套设施完善，邻街大小店铺林立，幼儿园近在咫尺，岁宝等大型超市隔街相望，小区内地下停车场、游泳池、儿童娱乐场、喷泉、会所一应俱全。小区于2000年12月31日开始正式入伙，2001年荣获了天津市园林式、花园式小区的称号，同年12月28日通过了质量/环境/安全三个体系的达标考核秩序维护管理处现有员工31人，其中管理人员3人，员工平均年龄36岁，持证上岗率100%，是一支年轻化、专业齐全、素质过硬，思想活跃的管理服务队伍。管理处由天津市福华物业管理有限公司，秉承实实在在、明明白白的服务宗旨，为小区居民提供精干高效、热情周到的优质物业管理服务。二、人员设置总人数：28人队长：1人（惠杰）队员：24人（有3人替岗，因队员每人每周休息一天）消控中心：3人人员名单黄超刚（班长）、叶章印、孙准、周春生、杨贵元、李友军、丁宏宝（班长）、丁俊、王珂、石金桥、杨秀峰、随欢、周江（班长）、孙琪、吴兵、王逍、顾思文、邵贝、惠涛、录四红、杨配常、惠毛宁、浦冬冬、徐智勇、王爱侠、卢晓、余晶晶秩序维护队早班上班时间：8：00——16：00，上班人数8人位置人员配置工作内容备注东门岗1人1、对外来人员及车辆的管控、登记；2、对出入物品进行管理；3、对车辆只进不出进行管理等。西门岗1人1、对外来人员及车辆的管控、登记；2、对出入物品进行管理；3、对车辆只出不进进行管理等。园区巡逻岗2人负责园区东、西片区及商铺外围的巡逻，包括地下车库、自行车库、单元楼道、设备房、路面车辆检查；负责业主家送水等。消控中心1人园区周界报警管控，单元门禁卡设置，协助门岗电话联系业主等。园区车辆管理1人负责环道车辆的有序停放，向门岗通报外来人员车辆的跟进管理等。配备车管人员的服饰园区北面消防通道门2人东门：放学学生及家长出入及业主出入；西门：业主停车进出北面两门为消防通道；2005年业委会为方便紫桂业主停车及小孩上下学增开两门，产生人员工资由园区经营性收入列支。开门时间东门每天：上午6：30—8：30，下午15：30—18：00；西门：周一至周五上午7：00—10：30，下午18：00—凌晨2：00，双休日上午7：00—11：30，业主随叫随开。西门人员配备车管人员的服饰。秩序维护队中班上班时间：16：00——24：00，上班人数9人位置人员配置工作内容备注西门岗2人1、对外来人员及车辆的管控、登记；2、对出入物品进行管理；3、对车辆只进不出进行管理等。东门岗1人1、对外来人员及车辆的管控、登记；2、对出入物品进行管理；3、对车辆只出不进进行管理等。园区巡逻岗2人负责园区东、西片区及商铺外围的巡逻，包括地下车库、自行车库、单元楼道、设备房、路面车辆检查；负责业主家送水等。消控中心1人园区周界报警管控，单元门禁卡设置，协助门岗电话联系业主等。园区车辆管理1人负责环道车辆的有序停放，向门岗通报外来人员车辆的跟进管理等。配备车管人员的服饰园区北面消防通道门2人东门：放学学生及家长出入及业主出入；西门：业主停车进出北面两门为消防通道；2005年业委会为方便紫桂业主停车及小孩上下学增开两门，产生人员工资由园区经营性收入列支。开门时间东门每天：上午6：30—8：30，下午15：30—18：00；西门：周一至周五上午7：00—10：30，下午18：00—凌晨2：00，双休日上午7：00—11：30，业主随叫随开。西门人员配备车管人员的服饰。秩序维护队夜班上班时间：24：00——8：00，上班人数7人位置人员配置工作内容备注西门岗1人1、对外来人员及车辆的管控、登记；2、对出入物品进行管理；3、对车辆只进不出进行管理等。东门岗1人1、对外来人员及车辆的管控、登记；2、对出入物品进行管理；3、对车辆只出不进进行管理等。园区巡逻岗2人负责园区东、西片区及商铺外围的巡逻，包括地下车库、自行车库、单元楼道、设备房、路面车辆检查；负责业主家送水等。消控中心1人园区周界报警管控，单元门禁卡设置，协助门岗电话联系业主等。园区车辆管理1人负责环道车辆的有序停放，向门岗通报外来人员车辆的跟进管理等。配备车管人员的服饰园区北面消防通道门1人东门：放学学生及家长出入及业主出入；西门：业主停车进出北面两门为消防通道；2005年业委会为方便紫桂业主停车及小孩上下学增开两门，产生人员工资由园区经营性收入列支。开门时间东门每天：上午6：30—8：30，下午15：30—18：00；西门：周一至周五上午7：00—10：30，下午18：00—凌晨2：00，双休日上午7：00—11：30，业主随叫随开。西门人员配备车管人员的服饰。三、岗位职责各管理处：为规范秩序维护工作，经公司经理办公会议研究，制定《秩序维护员岗位职责及工作规范》，请认真学习，遵照执行。一、班长的基本职责1、负责执行管理处与公司工作制度。2、负责监督各岗位工作，并对队员的执行情况进行考核。3、负责队员的思想作风建设、及业务技能培训。4、负责处理管理区域值勤时发生的一般性问题。5、负责与管理处各班组之间的协调、沟通工作。6、负责质量记录的监督与管理。7、负责本班疑难问题及投诉的处理。8、熟悉本辖区的车辆及人员基本情况。二、秩序维护员职责1、严格交接班制度，做好执勤记录，认真履行职责，不无故离岗，维护好本区域内安全，交通安全有序。2、举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。3、严格执行昼夜24小时执勤制度。业主每天上下班高峰期间，确保交通畅通无阻；夜间加强巡逻，流动岗要及时处理管理区域内所发生的问题。4、熟悉小区地形、楼宇位置、门牌号码、业主姓名及特征，熟练掌握和规范使用技防设备，学会使用消防器材，懂得一般救护知识。发生突发事件，及时处理并上报公司领导及有关部门，做好现场保护工作，积极配合有关部门进行抢救和善后工作。5、对所管理区域执行巡逻任务，严格按照规定巡逻路线行走，采集好每一处信息，不折不扣、高质量高标准完成巡逻任务。6、对进入小区的车辆凭卡通行，业主暂未办理通行卡的，应督促办理，非本小区内的车辆一般不准进入小区。7、来访客人进入小区，必须说明来访对象，最好征得业主同意后放行。坚决禁止任何以推销为目的人员与盲流人员进入小区。8、值勤时，按季节着制式服装，衣着干净整齐、姿态端庄大方，保持良好的精神面貌和形象。9、加强对装修施工人员及拾荒者的出入管理。禁止在小区内摆摊做生意，严禁行乞者和形迹可疑者进入小区，防范和制止各种不利于社会安定和人身安全的违法乱纪行为。10、巡视时，必须保持高度警惕和责任心，凡小区内出现的异常情况均应及时报告，及时阻止，确保一方平安。三、工作规范（一）、值班安排白天二人值班，夜间三人值班，保证全天24小时不断岗。（二）进出道口1、负责进入车辆的甄别、登记管理。凡不确认的车辆，值班员应以车辆停止手势示意车辆减速停下，立正询问、登记，然后指挥车辆到指定车位停放。2、负责进出口公共交通秩序。3、负责对进出口设施的使用与管理。4、负责现场环境及值班室环境的管理。5、伸缩门启闭时间：冬季6.30.00-22.00夏季5.00-23.00（三）、巡逻1、对公共区域进行巡查，发现异常情况，及时记录、汇报。2、对火警、匪警的确认与及时汇报，配合抢救与保护现场。3、对物业区域内闲杂人员的控制与驱赶。4、负责装修现场、区域内公共设施、设备的巡查。5、检查车辆有无异常情况。如发现异常，要及时记录，并报告车主。5、夜间巡查时间要求：夏季22.00-5.00、冬季21.00-6.00；频率要求：帝景花园每小时一次；丽景花园、绿城花园、锦城二期、华夏世纪城、中成花园、绿色家苑等，每2小时一次。（四）、监控设施运用1、能正确使用监控设施设备，掌握监控、挡车仪录像回放程序。2、发现可疑情况，及时记录、汇报、处理。3、负责岗位器材的管理。（五）、纠正违反公共秩序行为发现违反公共秩序，秩序维护员应立即制止，具体操作如下：1、秩序维护员主动上前，向当事人敬礼后，有礼貌的向其指出所违反的行为，并引导其纠正。2、如当事人不服从制止，值班员应有礼貌的耐心劝解，必要时可向管理处报告，直到合理解决为止。（六）、规范填写记录1、记录应填写在有效的登记本上，填写力求字迹清楚、真实准确、内容完整、不能使用铅笔与红色笔填写。2、不得随意涂改记录，如需修改，修改人应签名，并注明时间。3、记录表格不能空项，空格处划“杠线”。四、监督检查各管理处主任夜间每月要有一到二次检查；公司质量检查部每月要抽查一到二次，对发现的违规行为，按偃中物字[2010]05号文件《中成物业公司员工工作奖罚办法》给予处罚。四、服务标准级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月最高收费标准（元）四级1人员要求（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。0.402门岗（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。按照国家规定的四级标准严格执行五、管理体系秩序维护员服务要求一、安全安全是物业管理服务的第一需求，也是秩序维护服务的第一需求。物业管理公司应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。二、有序在物业区域里，业户不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要秩序维护人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。这种安全有序的工作与生活环境必将给业户带来一种舒适的感觉。三、亲情物业管理的秩序维护服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍，但对业户与社会公众来说应充满亲情。物业管理公司的秩序维护人员应像管家一样爱护业户与业户的财产，为业户提供力所能及的服务，让业户有“远亲不如近邻”的感觉。四、形象秩序维护服务是物业的第一印象，好的物业秩序维护服务、整齐的秩序维护队伍、优秀的秩序维护人员能提高物业的档次，使业户有安全感。不仅如此，秩序维护服务形象带能增加物业在社会公众中的影响，使物业保值增值，使物业管理公司得到良好的口碑。车辆管理制度一、各物业处对所管物业项目区内车辆依法循章开展管理工作。二、需要收取车辆保管费的，负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。三、各物业处应熟悉掌握小区（大厦）车辆流通情况，车位情况，合理布置安排，优先保证业主使用车位。四、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区（大厦）交通、停车秩序。五、负责对小区（大厦）内道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，