深圳1004新政解读及市场表现

世联行国展中心项目组1深圳1004新政解读及市场表现第一部分：政策解读一、政策出台背景：（一）2015年宽松政策刺激之下，一二线城市量价大幅上涨2015年，在经历了多轮宽松政策调整之后，一二线城市房地产市场释放大量需求，成交量价同比大幅上升，部分城市的热点区域涨幅超过100%。（二）土地市场火热，地王频出在火热的市场背景及宽松的货币环境下，一线城市及强二线城市成为房地产开发企业的热点区域，开发商不惜以重金拿地，各地市场地王频现，土地价格普遍高于周边住宅价格，一线城市及强二线城市土地价格大幅上涨。（三）从资金去向来看，更多的资金流向房地产市场2015年底，新增购房贷款余额放量式增长，2016年1-8月的金融数据显示，65%的贷款是购房贷款，投资性需求助推了购房贷款的需求，结合房地产量价规律来看，目前一二线世联行国展中心项目组2城市已经进入了风险阶段。（四）一二线城市库存走低，防止资本过热，引导资金脱虚入实经历2015年及2016年上半年的消化之后，一二线城市的库存持续走低，趋于合理化，基于目前的经济大环境，在货币刺激及财政刺激之下，更多的资金流向了房地产行业等非实体经济，因此在此轮调控中，政策更偏向引导资金流向实体经济，抑制房地产市场的投资行为。小结：1、在货币政策宽松的大环境之下，一二线城市房价大幅上涨，地王频出，资金杠杆呈现走高趋势，分城调控成为较为必要的手段。2、借鉴政府对房地产市场的调控规律，此次调整是对市场过热的合理性调控，抑制投机性需求，引导资金流向实体经济。世联行国展中心项目组3二、政策解读：（一）优化土地出让模式：规范土地市场，控制地王1、“招拍挂”出让商品住房用地，土地溢价率超过一定比例的，由竞价转为竞配人才住房或保障性住房面积，或提高开发企业自持住房比例用于租赁经营。解读：增加竞地过程中的限制，此项规定会使得高价拍地的开发商增加成本、降低商品房利润，防止非理性拍地，有效控制高价拍卖土地。2、企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%，同时对购置土地资金来源做出规定。解读：保证金由此前的20%提高到50%，同时规范了土地资金的来源，有效防止土地市场的资产泡沫。（二）新9070政策：相较上版政策面积放宽，为改善型需求释放空间“10.4”政策原文：“增加中小户型、中低价位普通商品住房的供应。新增商品住房项目，套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。”2006.6.20原政策：“在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”解读：若按得房率在75-78%的平均水平来看，套内建筑面积在90平以下实质是套型建筑面积在115-120平之间，新版政策较之前的政策面积放宽，结合放开二孩的政策来看，115-120平的产品或将是未来的刚需或首改的主流面积，新政更结合市场需求，同时丰富了产品面积段。（三）认房认贷，3改5：政策升级，抑制投资投机性需求，规范市场运作世联行国展中心项目组4解读：社保3改5：一线城市统一化，对比其他一线城市，深圳入户制度相对容易，影响相对较小，但增加了养房票的难度；首付3改5：对于投资客，改善型客户及在深圳无房但在其他城市有贷款的刚需客户影响较大，直接增加了这类客户的购房成本，但目前不限购不限贷的商业性质的物业或将获得市场机会；单身及离异限购一套：规范市场运作，抑制通过假离婚的方式获取双倍购房名额的行为；从客户来源角度来看，该条政策较为严厉，投资客、换房客及部分刚需客户将受到直接的影响。（四）规范价格：定价比照周边物业，不得高于备案价，未取证项目严禁蓄客，日光盘或难再现解读：项目高价入市或将变难，未拿预售禁止蓄客，该条细则尚未发布，目前来看，蓄客周期将会变短，开盘销售率或将下降，日光盘或难再现，从目前政策来看，通过电商等第三方认筹或是风险较小的规避方法。世联行国展中心项目组5（五）查处违规:去市场杠杆，规范市场行为解读：此两项政策属政策重申，加强金融整顿及监管意在去杠杆，减少资产泡沫，引导市场健康化，同时规范金融市场，加强房地产的专项整治，主要是针对近期深圳市场出现的虚假广告行为的进一步整治，规范房地产市场。小结：本轮深圳新政主要针对住宅市场，短期内对公寓利好，但后期也存在不确定性。1、本轮深圳新政主要针对住宅市场，由于认房认贷、社保年限的改变及首付比例的提高，对投机客和改善型需求的购房者资金提出了更高的要求，可能促使关注住宅的客户转而关注公寓市场，短期来说对公寓市场是个较好的契机。2、但北京部分区域已经执行商住房限购，工行商住房限贷，有可能对一线城市公寓市场产生影响，深圳也存在公寓调控的可能，不确定性强。3、本轮新政对商务公寓的备案和售价进行严格的指导和监控，同时，前海存在隐形限价政策，在双重限价的背景下，为公寓备案取证提高了难度。1）此次新政针对对公寓进行限价，针对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案。2）目前前海存在隐形限价政策，备案均价不允许超过10.2万元/平米。世联行国展中心项目组6三、市场表现：（一）一手市场：1、福田片区1）【深圳中心天元】：上门8批，验资5批（验资1000万流动资产，提前预约参观T7样板房）新政出台后，大部分豪宅客户基本持买涨不买跌的心理，担心公寓限价后的影响，观望情绪渐浓；2）【大康福盈门】：上门13，进线12，无成交；国庆七天持续暖场活动，其中前三天举办国庆优雅记活动，后四天举办怡人金秋，享乐游园活动；3）【新天CBC】：上门23批，进线5批，国庆制定5套价格在60000元/㎡左右的一口价特价房源，但效果并不明显，仅成交量1套(158㎡特价房），现场无暖场活动。新政出台后，客户在对比完项目特价房单位价格及正常单位价格之后，仍保持着观望态度，认为新政收紧楼市，未来开发商可能会将价格下调，现场成交逼定较为困难。4）【绿景红树湾壹号】：上门9，进线0；由于项目前期已停止认筹及样板房参观，上门量一直较低，新政出台对上门情况影响不大，但前期认筹客户已有部分客户受名额影响，无法再购房；5）【万科瑧山道】：上门10，来电7，目前停止冻结。6）【宝生】10月1日至10月7日上门客户批21批，进线11批，成交4套，均价8．6万。备注成交4套10月4日前成交的，新政后上门客户明显下滑！客户抱有观望心态！不急于出手，对于双拼的来讲客户少之少，目前主攻单证大户型，若有名额引导双拼，截止10月7日均无成交。2、盐田片区1）【蓝郡左岸】国庆期间上门19批，无进线，无成交，目前整体上门影响不大，未成交原因主要为项目为片区价格标杆产品，大面积复式户型导致总价较高，同时可售货量不多，主要为高价楼王产品；意向客户方面，新政前本有1批，但因新政首付比例提高，同时限购导致名额出现问题，目前逼客成交困难。2）【合泰御景翠峰】国庆期间上门11批，进线8批，成交1套178平。新政对客户影响明显：①客户数量来看，客户上门集中在新政前，上门8批，新政后基本无上门及进线。②就客户反应来看，9月成交的客户多次主动咨询备案及银行相关事宜，对于购房资格世联行国展中心项目组7问题较为关注。3）【鹏广达山海四季城】国庆期间上门14批，进线3批，成交1套89平米单位，均价6万，；公园道上门25批，进线15批，成交13套，其中7套89平米单位，6套79平米单位，均价为5.5万。新政出台对成交无明显影响，主要原因是，产品以刚需为主，且使用率高，有公园资源，客户非常认可这两点；成交客户以盐田周边刚需客户为主，认为8号线通车之后必有上涨空间；其次，启用多家联动，现场销售和中介联合逼客，保证成交率，公园道成交13套中有10套均为中介带客成交。3、南山片区：、1）【深圳湾悦府】国庆期间10.1-10.4上门40批，认筹5批，10.5-10.7上门40批，认筹5批，上门量下滑约50%，认筹量下滑60%。多数豪宅客户名额受限。2）【宝能城】国庆期间10.1-10.4上门14批10.5-10.7上门11批，新政后上门量下滑约22%，未启动认筹、暂未销售。4、宝安片区：1）【中粮天悦壹号】新客户接待183批，成交客户5套，签约客户3套，累计成交客户366套，5号当天优惠一条腿37套只成交一套，有十来批客户很有意向都因为政策放弃购买。5-7号只成交一套还是关系户。2）【联投东方】国庆期间上门3批，成交0，因近期检查力度大，目前开发商不单把现场所有资料撤掉，且停止所有推广。3）【华苑】国庆期间上门190批，进线6批，成交6套（2号、3号成交的）均价48000元/平米，成交客户主要是南山和新安、碧海片区，目的都是自住，小户型剩余货量少了。没成交客户主要是觉得价格高，同样三房，没花园，社区小，与领航城对比性价比不高。4）【松河瑞园】国庆7天上门34批，成交5套(其中住宅2套，均价4万;公寓3套，均价3.65万)，新政之后没成交。2016年10月01日至10月05日5）【御龙湾】上门客户11批，无成交，主要原因是10.1日起价格上调3个点，10.4号开始新政，全部在售户型双拼单位，很难有对应客户，现在引导本月将推出的公寓产品！6）【万豪掬月半山】10月1到7日上门3批，无成交，客户对双拼的房票难接受，对价格预计接受度不高，做转介山语海项目。7）【御景水岸】7天上门12批，成交1套，成交客户为老客户，主要还是认可湖景资源！别墅成交周期长，其余客户待跟进，客户群体对新政未过多提及，有基金公司企业主在世联行国展中心项目组8看房过程中提出人民币加入SDR，短期贬值是大概率事件，想用现有资金购买资产，并把资产高评抵押贷款出来，来抵御这次人民币贬值！经对深圳不同区域的认筹、在售代表项目分析，新政对深圳市场影响较大，上门及转化率均下滑50左右%，其中部分开发商选择停止营销动作。（二）二手市场：1、新政后深圳看房客骤减34%，二手房业主7成下调报价根据某中介公司深圳二手房统计近期的数据发现，新政后，楼市看房量迅猛下跌，来电也下跌至少有超过30%以上的幅度，虽然市场不少业主客仍然僵持房价不调整，其实急卖的业主已经在调整报价，按照深圳一些大中介的数据，这个报价下调的比例是70%。按照行业的常规，预计市场房源量挂牌增多，成交的日期拉长。受全国市场整体政策调控影响，十一初始日访客量下跌20%；“104”新政后，10月5、6日访客量减少34%。再加上深圳二手房评估价将于11月8日进行例行调整，有业内人士分析认为至少上调20%，未来二手房交易费用将有所增加。这一消息无疑是加重市场悲观情绪，业主对后市的看空情绪将会持续加大。世联行国展中心项目组92、二手房挂牌量有所上涨从某中介公司发布的数据来看，新政策出台之后，深圳全市以及各个区县的二手房挂牌量都有所上涨，因为部分业主担心此次的限购出来之后，深圳的房价会出现大幅度的下降，趁早出手可以减少损失，有不少的房源售价都做出了相应的下调；但是仍然有部分业主对未来深圳楼市充满信心，所有即使心中会有一些担心，依旧在“扛着”，可谓是有一定的冒险精神。有业内人士分析：此次的限购并不会成为调控楼市的“大拐点”，只是针对近期的房价上涨过快而提出，但是对于抑制房价上涨过快还是有很明显的积极作用的。现有的11490个小区中有15%-25%的均价都出现了下降，涨幅也都出现了小幅度的下降。3、中介人员反应迅速，信心速降从中介的数据显示，新政后的经理指数与报价指数双双跌破荣枯线，且跌幅相比3.25新政更剧烈，分别下跌25和10个百分点。本次政策调控力度更大，以致市场反应较快较剧烈，二手市场经理人与业主对后市的看空情绪也立刻加重。本次政策调控力度史上最大，短期内预计二手成交量会迅速下滑，而价格的下调可能不会立刻出现，但随着政策对市场的逐步影响，以及评估价上调，成交价格也会进一步下跌。