深圳市住房保障制度改革创新纲要

各区人民政府，市政府直属各单位：现将《深圳市住房保障制度改革创新纲要》印发给你们，请遵照执行。深圳市人民政府2012年12月26日深圳市住房保障制度改革创新纲要为进一步深化住房保障制度改革，促进经济和社会的可持续发展，根据党的十八大精神和国家、广东省有关住房保障制度改革的总体要求，结合我市实际，制定本纲要。一、形势与任务住房乃民生之本，涉及人民群众的根本利益，事关经济发展和社会和谐稳定大局，事关民生幸福城市和现代化、国际化先进城市建设，必须提升至战略与政治的高度予以重视。近年来，我市住房保障工作取得了重要进展。大规模保障性安居工程建设初见成效，户籍低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，人才安居工程由点到面逐步推开，住房保障政策法规体系初步形成，住房公积金制度全面实施，住房保障工作的重心已由“解困型”向“发展型”转变。但是，我市住房保障仍然面临土地资金紧缺、供需矛盾突出、存量住房作用未有效挖掘、公共配套设施不完善等问题。随着我市“人才强市”战略的全面实施，户籍制度改革的逐步推行，产业转型升级的不断深入，住房保障面临着新的挑战。新形势下，如何正视困难，解放思想，勇于创新，积极探索，切实解决居民住房困难问题，将我市住房保障工作推向新的高度，既是中央和广东省的殷切期望，也是我市可持续发展的内在需求。二、指导思想、改革思路和总体目标（一）指导思想。以党的十八大精神为指引，贯彻落实科学发展观，坚持社会主义市场经济改革方向，遵循政府主导、政策扶持、社会参与、适度保障原则，立足市情，积极借鉴国内外先进经验，妥善处理住房保障与社会管理、经济发展等方面的关系，充分利用社会力量和市场机制，形成政府和市场的联动效应，推动我市住房保障的可持续发展。（二）改革思路。一是保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，以安居型商品房、公共租赁住房解决户籍无房家庭住房困难；二是保障范围从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸，以公共租赁住房、租房补贴解决非户籍人才家庭住房困难；三是创新保障性住房产权管理模式，由政府直接投资与运营转变为政府与社会投资并举、政府与企业运营相结合；四是创新保障性住房建设与筹集方式，由新供建设用地建设保障性住房转变为盘活存量土地、城市更新配建和利用地铁、公交场站集约节约土地综合开发等方式为主建设保障性住房；五是创新保障性住房管理机制，整合资源，明确分工，由市住房保障主管部门直接管理为主转变为全市统筹协调、各区属地管理以及企业分类分层次管理。（三）总体目标。优化住房保障的建设、管理、准入、分配、退出和协调机制，完善住房保障制度顶层设计，建立健全住房保障政策，形成新时期具有深圳特色的“多渠道、分层次、广覆盖”的新型住房保障体系。促进社会公平正义，率先打造以宜居宜业、民生幸福为特征的现代化、国际化先进城市，努力建成住有所居的全国住房保障制度改革示范城市。力争“十二五”期末，全市保障性住房与商品住房套数的比率由25%提高到35%；住房保障覆盖面达到20%；户籍住房困难家庭住房保障率（含实物配置和货币补贴）达到70%，其中户籍低收入住房困难家庭住房保障率达到98%；非户籍住房困难人才群体住房保障率达到80%。三、改革创新的基本内容（一）扩大住房保障范围，建立和完善“租售补”相结合的住房保障方式。在全面实现户籍低收入、低保住房困难家庭应保尽保的基础上，充分考虑城市发展定位、土地承载力、财政承受能力、产业升级以及结构调整等因素，将住房保障对象从户籍低收入家庭扩大到户籍无房家庭，从户籍住房困难家庭向非户籍住房困难人才家庭延伸。建立和完善以公共租赁住房和安居型商品房为主，以货币补贴为重要补充的住房保障方式，合理确定“租售补”比例关系。探索租售转换机制，缓解保障性住房建设资金压力，兼顾住房消费习惯，促进住房保障与房地产市场协调发展。减少直至停止经济适用住房建设供应，逐步建立安居型商品房配售体系；大力发展公共租赁住房，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理体系，逐步实现以租为主；在实物配置难以满足需要的情况下采取货币补贴方式，充分挖掘利用社会存量住房，满足不同住房保障对象的多样化需求。（二）科学制定租售价格与货币补贴标准，引导合理住房消费。保障性住房租售价格应当参照商品住房价格以及社会其他存量住房价格，综合考虑保障对象承受能力，实施差异化的租售价格。建立租售价格动态调整机制，逐渐引导树立以租为主的住房消费理念。针对低保家庭、低收入家庭和其他住房困难家庭出租的公共租赁住房，分别按照市场租金的10%以下、30%至50%、50%至70%确定。货币补贴标准应当综合考虑保障对象收入、商品住房和保障性住房的价格、财政承受能力等因素确定，针对户籍低收入、低保、人才等住房困难家庭实施不同的货币补贴标准。（三）建立轮候制度，实现常态受理、以需定建。建立保障性住房轮候制度。对符合安居型商品房、公共租赁住房申请条件的住房困难家庭，统一纳入轮候库，分类轮候，分批解决。轮候顺序依照取得本市户籍、缴纳社会保险或提出申请时间的先后等因素确定，对残疾人、抚恤定补优抚对象以及人才等住房困难家庭，予以优先轮候。建立安居型商品房、公共租赁住房轮候管理信息平台，实行住房保障申请常态受理。轮候信息向社会公开，接受社会监督，实现保障性住房阳光分配。逐步缩短轮候时间，力争将轮候时间控制在3至5年，形成合理、稳定的住房保障预期。住房保障发展规划及年度实施计划的制定，应当参考轮候库采集的住房需求信息，提高规划及计划的科学性和针对性，实现以需定建。（四）建立诚信申报、动态核查机制，严格准入与退出管理。建立诚信申报制度。申请人应当如实申报相关信息，并对申报信息的真实性负责。住房保障主管部门应当加强资格审核和动态核查，对弄虚作假骗购、骗租保障性住房或骗取货币补贴的，除依申请人承诺实施失信惩戒外，还应依法严肃查处。整合全市户籍、住房、收入、资产、社保、学历和职称等信息，建立互联互通的住房保障管理信息系统，降低行政审查成本，提高资格审查效率，确保保障性住房分配的公开、公平与公正。加强保障性住房使用监管，加大执法力度，对未按合同约定使用保障性住房或存在转租、转售等违法违约行为的，严格退出管理，同时作为不良行为予以记载、公示，并告知当事人所属单位和征信机构。（五）严格保障性住房产权管理，建立内部流转机制。实行保障性住房有限产权制度。保障性住房在规定年限内不予批准取得完全产权。对已售出的经济适用住房，达到规定年限经批准取得完全产权并转让的，政府收取不低于50%的增值收益。逐步建立保障性住房内部流转机制，实行内部循环、封闭运作。对新售出的保障性住房，买受人需转让的，应面向在册轮候家庭出售。（六）深度挖掘存量土地潜力，盘活存量住房资源。落实土地储备制度，优先单独列出保障性住房项目用地指标、明确空间布局和具体地块，确保保障性住房用地供应。严格执行新供商品房用地和城市更新项目保障性住房配建比例规定，充分利用地铁、公交场站集约节约土地综合开发建设保障性住房。在符合规划原则下，鼓励单位利用自有建设用地建设公共租赁住房等保障性住房，纳入全市年度供应计划管理，优先面向本单位符合条件职工供应；在外来务工人员集中的开发区、产业园区等，由政府直接配建或引导企业投资建设公共租赁住房，面向用工单位或者园区其他单位符合条件的人员出租。鼓励原农村集体经济组织继受单位利用非农建设用地和征地返还用地等存量土地，采取自主开发、合作开发等方式投资、建设和运营公共租赁住房；鼓励引导房地产开发企业投资、建设和运营公共租赁住房。原农村集体经济组织继受单位、房地产开发企业纳入政府统一监管并按照政府指导租金出租的公共租赁住房，政府指导租金与市场租金的差价由政府予以适当补贴。研究探索通过征收、租赁、收购原农村集体经济组织继受单位集资房、“城中村”自建房，或没收违法建筑等方式，拓宽保障性住房筹集渠道。积极采取“城中村”环境综合整治、引入社区管理和物业管理、规范出租屋管理等措施，不断改善“城中村”居住环境。加快历史遗留政策性住房房改审批及产权登记处理工作，加大清理盘活机关事业单位自建住房及其他存量住房力度，提高存量住房的使用效率。（七）加大财政性资金投入，拓宽资金来源渠道。加大市、区财政性资金投入，明确年度财政预算中投入住房保障的资金比例，每年安排不低于土地出让净收入10%的资金用于保障性住房建设。在保证资金安全的前提下，积极探索住房公积金支持保障性住房建设的有效途径。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，用于公共租赁住房建设。积极创造条件，将我市纳入国家住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。在优先保障职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设贷款。利用政策杠杆作用，引导企业和社会资金参与保障性住房建设。政府投资建设的公共租赁住房，可面向经认定的重点企业出售。企业持有的公共租赁住房，只租不售，用于解决本单位职工的住房问题。研究建立保障性住房投融资平台，拓宽保障性住房建设资金来源。积极探索保障性住房及相关配套商业设施保值增值的新途径，为保障性住房建设、维护、保养、运营提供持续的资金支持。（八）提高保障性住房规划建设水平，全面提升保障性住房品质。新供保障性住房建设用地应当尽量安排在周边配套较成熟、公共交通较便捷的地区；已安排建设保障性住房项目的区域，应当加快交通、生活、教育、医疗、文化、商业等配套设施的建设和完善。（户型限制）坚持适度保障原则。保障性住房应功能齐全，结构合理，以中、小套型为主。按照三人及以下、四人及以上家庭人口结构分别配置建筑面积为65和80平方米左右的安居型商品房；按照一至两人、两至三人、三至四人、四人及以上家庭人口结构分别配置建筑面积为35、50、65和80平方米左右的公共租赁住房。人均住房保障基准建筑面积按照不低于15平方米配置。以职工集体宿舍形式建设的公共租赁住房，人均住房建筑面积不低于5平方米。在保障性住房项目建设中，大力推行代建总承包、大标段招标，优化审批流程，提高审批效率，加快保障性住房项目建设进度。以转型发展、低碳发展为导向，逐步实行保障性住房标准化设计、工业化生产。新建保障性住房应当按照绿色建筑标准建设，实行一次性装修，按规定安装太阳能热水系统，普遍采用节能、节水、节材、节地和环保等技术。加强工程质量监管，强化质量责任终身制，全面提升保障性住房品质。（九）引入市场机制，提升保障性住房管理效率。根据保障性住房建设和筹集渠道的不同，采取政府直接管理、产权单位自主管理、引入专业化管理等多种方式，形成“三位一体”的管理模式。推行单位住房保障专员制度，强化单位住房保障专员在保障性住房管理中的作用。建立全市统一的保障性住房信息管理系统，利用信息化、智能化手段，全面掌握保障性住房使用情况，努力打造保障性住房“智慧社区”。制定保障性住房管理和服务标准，引入第三方认证和评估机制，不断提升保障性住房管理效率和水平。建立公共租赁住房租户扣分制度，规范公共租赁住房日常使用管理，探索建立租户自治管理委员会制度，强化承租人自我约束和自我管理。建立风险预警机制，扎实做好基层信访维稳工作，营造安全、文明、和谐的社区环境。（十）创新住房保障管理体制，建立高效运作的住房保障组织架构。按照统筹兼顾、属地管理原则，明确市、区两级分工。杰出人才、领军人才及市属事业单位、经认定的重点企业人才安居由市政府实施保障；其他人才及户籍低收入、低保住房困难家庭按照属地管理的原则由各区人民政府、新区管委会实施保障；户籍无房家庭由市、区统筹实施保障。参照香港、新加坡相关经验，加大资源投入，建立高效运作、封闭管理，涵盖全市住房保障需求预测、土地储备、资金筹措、规划选址、建设运营、准入退出全过程的管理体系，为住房保障事业可持续发展提供强有力的体制机制保障。完善市、区、街道三级管理网络，加强区、街道住房保障力量和基础工作力度，进一步健全住房保障管理体制机制。四、保障措施（一）制度保障。根据本纲要明确的相关改革举措，推动《深圳市保障性住房条例》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》等相关法规、规章的修订，加大改