板塔楼的基本解读

板楼、塔楼项目类型板楼与塔楼的基本解读-1•板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。•国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是：•板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。•塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。•板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响：•外部——建筑高度、密度、容积率不同•内部——户型、销售分摊不同板楼基本形式•小高层板楼：９至１２层左右的板楼•高层板楼：16层以上甚至更高的称为高层板楼•多层板楼：６层以下的•供应量以小高层最重：•从2001年以来，小高层所占比例逐渐递增，小高层板楼的供应量在三种板楼中为最主要；•满意度以多层居首：•在消费者满意度的调查重，６０％以上的消费者最中意的是多层板楼；•平均售价以高层板楼最低：•由于容积率高，同等条件同等档次的高层板楼平均售价最低；塔楼基本形式•传统的塔楼形式：十字型、方形塔楼•改革的塔楼形式：蝶型塔楼•与传统塔楼相比，蝶塔的建筑特征：•外形轻盈•蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，户户紧密相连，像没有张开翅膀的蝴蝶，改变了传统塔楼外观体态的臃肿，体态轻盈秀丽，外观比较新颖。•朝向、采光、通风上有突破•蝶形建筑设计还有效地避免小区内各栋楼宇之间相互遮挡的弊端，使多数单元都是南北朝向，实现了在采光、通风性能上的突破。•斜角存在成为新问题•但蝶式建筑中因各户间连接依然紧密，户与户之间的相互影响、相互依赖还比较大，所以产生出很多在户型设计中难以避免的斜角问题，这既是蝶式建筑的“标签”之一，也是蝶式建筑为寻求突破而必须跨越的障碍。•与传统塔楼相比，蝶塔的市场适应性：•平衡成本与建筑形式•板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本与户型的平衡。板、塔之争•楼市兴起板楼之热•板风盛行由南而来，上海等地板楼已成主流，占到整个市场的80％－90％。•2000年开始，从市场供应上看，板楼投放量呈喷井效应，成为楼市的异军，一改塔楼一统天下之势。但是板楼最直接的表现是，对看重朝阳的北京居民而言，户户朝阳的建筑形式对消费者的诱惑难以抵挡。•板楼开发商热炒概念•随着众多开发商转投板楼项目，市场宣传多围绕板楼与塔楼之争——板楼胜出展开；开发商不惜重金炒作概念，如第三代板楼、小高层，媒体为板楼叫好之声不绝于耳，虽然时有塔楼的声音冒出，但很快便淹没与板楼声之中。•板楼优势地位确立•通过市场教育，板楼在消费者心目中树立起高塔楼一等的形象。同一社区中同等档次的板楼与塔楼，市场定价之差可高达1000元/平方米。虽然如此，消费者仍极力追捧，成就了板楼的优势地位。•塔楼突围之举•为了扭转不利局面，塔楼开始尝试两个方面的突围：•建筑形式突围，蝶塔的出现；•市场定位突围，面向细分人群的小户型社区。板、塔优劣势集锦比较角度板楼塔楼备注建筑密度低高建筑平均高度低*高*不直接构成优劣势；但高层建筑有利于观景、不容易受遮挡，间接有利。出入空间大小容积率低高通风好不畅朝向户户朝阳常有无采居室采光户户朝阳，南北通透存在灰色空间同层分布不同的户型单位，单位之间互为遮挡对采光有负面影响；户型难以全面照顾每间居室的采光设置。高度问题较容易受遮挡高度问题较不容易受遮挡户型灵活程度低高塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。使用率板楼户型的使用率平均达到80%；最高可达90%塔楼户型的使用率常不足70%；受不规则空间局限很难设计高使用率使用率越高，空间使用程度越高，价格成本越低。销售分摊低高塔楼的过道、电梯、不对称户型等因素，造成公摊面积高单价高低牺牲了建筑密度与容积率的塔楼，建筑成本远远低于板楼小户型——塔楼突围•塔楼市场形势危难，在建筑形式上突破的实验之后，开发商开始实行市场定位的突破，其中，小户型社区的定位，奋力一博为挽回塔楼的市场地位。•2001年，面对塔楼项目的滞销，绿景苑将其规划完成的塔楼二期改为全小户型（18-70平米）社区。为其命名Solo，寓意单独、自由，目标细分人群直指20几岁的年轻人。•Solo的热销，掀动北京住宅市场小户型风浪，非常男女、炫特区、夏都盈座、东方银座等３０余个楼盘打出了小户型概念，供应面积超过１００万平方米。其中炫特区也取得非常好的市场销量。•小户型社区长短处：•从建筑形式而言，小户型社区，通常表现为同层楼7、8户甚至10户以上的单位，使塔楼的劣势更加突出。•小户型以总价低吸引消费者，实际上单价的性价比较高。•小户型社区的成功来源于细分市场定位，准确地抓住目标消费者的心理，可以称得上是以小博大的市场推广典范。板、塔之争的后sars情结•非典，不仅对房地产项目的促销活动或施工计划产生暂时性影响，但对于建筑类型的消费却可能产生长远影响。•随着被媒体广为关注的香港陶大花园的疫情爆发、政府对屋内通风条件的强调，板楼通风好、人口密度低、环境通透的卖点又被赋予新的意义。以中国建筑技术研究院国家住宅与居住环境工程技术研究中心为代表的业内人士认为，非典的突如其来，让人们重新审视住宅的健康要求。•非典给社会带来的看待问题的新方式方法，促进买房人造对健康住宅的需求，住宅品质竞争势必加强。板楼在新一轮竞争中又具备了新的砝码。板楼精选之风林绿洲——概况项目类型板楼地理位置朝阳区北沙滩占地面积距北四环不足2公里，项目东侧1公里处是中轴线延伸路规划社区布局全板楼社区，包括高层、小高层、多层售价8080元／平方米案例特色全板楼社区；热炒板楼概念的主力队员板楼精选之风林绿洲——设计•全板楼社区使每栋住宅楼都能够享有充分的采光权和景观权，使用户四季都能享受阳光和通透的感觉。•解决方案：1.园区整体采用板式楼设计，呈北高南低的阶梯状布局。2.一梯两户、一梯四户的户型，户户朝南。精品户型更是所有房间都朝阳。塔楼精选之现代城——设计•高密度排列的传统方形塔楼。•建筑立面突出，更借soho现代城收获之名气，实行高价策略。