世联_海口证大五道口金融中心项目商业定位报告_94_2

本报告是严格保密的。2019/8/102019/8/10证大五道口金融中心项目商业定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2报告架构46海口城市规划与空间发展项目商业定位5海口商业市场研究321项目界定城市宏观经济环境研究借鉴案例研究本报告是严格保密的。3项目界定本报告是严格保密的。4滨海大道商务区国贸商务区金贸区项目位于金贸区及滨海大道沿线，属于海口CBD，但CBD价值未得到完全体现以滨海大道为界，金贸区按南区和北区分别规划设计。滨海大道以南为南区，规划面积2.23平方公里，规划建筑面积400万平方米（1994年调整为600万平方米）。南区主要建写字楼、酒店，并建少量高级住宅楼，希望规模宏大、错落有致的建筑群，吸引银行、证券公司和各大公司入驻，形成海口较为集中的商务中心区。滨海大道以北为北区，规划面积2．07平方公里（包括万绿园）。临海的北区以公用建筑建设为主，建设城市体育馆、歌剧院、图书馆等。在之前房地产泡沫中的盲目开发中，本区域规划的CBD功能隐退，金贸区失去了城市定位，变成了以商住楼为主。目前受益于城市价值的提升，CBD功能定位逐步回归玉沙村项目北区将打造海口的RBD（休闲商务区），按照规划改造完成后，大型购物街区、大型餐饮街区、休闲娱乐街区、大型文化设施、时尚运动设施、高级商务酒店、写字楼、白领公寓等将在这里建成项目区位项目交通项目四至项目指标外部设计空间设计本报告是严格保密的。5项目交通便利，三面环路，可达性与可进入性都非常良好距离海口美兰国际机场仅35分钟车程，180多条航空线路直达世界各核心城市距离海口长途客运站南仅15分钟车程，70多条省内线路、48条国内线路直达省内外各地距离海口秀英港近在咫尺，交通便利，客运和货运直达国内外各主要城市滨海大道项目区位项目交通项目四至项目指标外部设计空间设计本报告是严格保密的。6项目位于城市核心商业商务区边缘，周边聚集着大量的高档住宅以及一部分商住楼北东西南项目区位项目交通项目四至项目指标外部设计空间设计本报告是严格保密的。7本项目商业规模属于中等偏小，高155米的塔楼建筑将非常有利于商业的标志性和昭示性项目区位项目交通项目四至项目指标外部设计空间设计占地面积：13868.18平方米总建筑面积：137017.9平方米，其中商业为18153.5平方米由1幢39层高档写字楼和2幢超高层公寓式酒店及其裙楼组成。写字楼空间组成：1-4层为商业配套，5-38层为办公间，标准层面积1070平方米39层为观光会所总建筑面积：73431.8平米，其中商业面积14557平米公寓式酒店空间组成：北侧为39层塔楼；南侧为31层塔楼1-2层为商业裙房总建筑面积为63586平方米，其中商业3596.5平方米停车位:746个技术指标本报告是严格保密的。8项目整体设计现代、新颖、大气、高档，使商业部分有树立高档形象的条件楼高155米，在海口仅次于天邑国际（198米）、明光国际（188米），位于目前海口第三高，昭示性强建筑外观采用竖向肌理做拓扑变化，全面展示一个简法流畅富有表现力的形象商业部分与写字楼部分线路分开，人流分离建筑外立和广场与城市建筑融为一体，使本项目为城市一道风景线项目区位项目交通项目四至项目指标外部设计空间设计本报告是严格保密的。9商业部分内部空间设计存在单层面积偏小，对餐饮、休闲等功能考虑不足等问题项目区位项目交通项目四至项目指标外部设计空间设计楼层写字楼裙楼公寓裙楼总计1F2F3F4F建筑面积（平米）4017374841263353359618840本报告是严格保密的。10项目属性界定：二线省会城市核心商业商务区边缘中等规模超高层写字楼底层裙楼商业本报告是严格保密的。11核心问题非核心商业地段的中等规模写字楼裙楼商业如何实现成功经营和物业的保值增值？本报告是严格保密的。12报告架构46海口城市规划与空间发展项目商业定位5海口商业市场研究321项目界定城市宏观经济环境研究借鉴案例研究本报告是严格保密的。13借鉴案例研究本报告是严格保密的。14我们通过类似案例的研究，来寻找适合本项目商业的发展方向案例研究目的：通过对与本案类似的写字楼裙楼商业案例的研究，指导本项目商业的发展方向案例筛选条件：１、主城区核心地段、紧邻城市主干道２、写字楼商业３、具有一定规模４、经营成功本报告是严格保密的。15通过研究我们发现存在五类写字楼商业业态发展模式一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型深圳地王大厦合肥百大ＣＢＤ合肥新都会深圳赛格广场深圳世金中心天津津汇广场发展银行大厦深圳金中环广场分类研究案例深圳卓越广场本报告是严格保密的。16深圳地王大厦——位于蔡屋围金融商务区，区位价值优越，是深圳的最高楼大厦基本情况占地面积18000m2总投资40亿港币绿化覆盖率36%总建筑面积266784万m2绿化总面积6500m2停车场面积37717m2（共3层，900个车位）地王大厦位于深圳市罗湖区深南路、解放路及宝安路的交汇点，处于蔡屋围金融商场区深南东路宝安南路解放路商场建筑面积34000平米单层面积7000平米净层高3.7m单元总数88个一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。17购物商场——餐饮：购物：银行：休闲：其它=40%：40%：4%：8%：8%购物商场采取不出售产权，统一业态规划，分散招商的经营方式楼层主要品牌LG屈臣氏、千色店、肯德基、麦当劳、永和豆浆、元绿寿司、中航健身G工商银行、汇丰银行、illy咖啡、PORTS服饰、BMW休闲服饰、Friday餐厅二层KARSPOLOR男装、杉杉男装、SAMMY女装、丝情发意、依贝佳美容、千禧之星珠宝、茂昌眼镜三层ITAT国际品牌折扣店、娅奴女装、伊曲女装四层王子金城、川人府、美乐汇美食广场一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。18合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成熟的居住氛围，项目规划5.1万平米大体量商业•开发商：合肥新鸿意房产•属性：综合性购物中心，集吃、喝、玩、购为一体的现代化shoppingmall；•位置：广场位于合肥市马鞍山南路100号，毗邻安徽省体育馆，周围聚集了众多档住宅区及高等院校，人口密集，地理位置优越。•规模：广场整体商业建筑面积达51000多平方米•单层面积：约12500多平米一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。19新都会环球广场餐饮：休闲：购物=10%：5%：85%位置马鞍山路与屯溪路交叉口规模新都会·环球广场总建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼，四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成，四层商业裙房其中一、二、三层每层约一万平方米.商业类型Shoppingmall主力店家乐福（2.3万平米）、百货（1.5万平米）、肯德基（600平米）、肥西老母鸡（800-900平米）、名典（600平米），餐饮总面积3000-4000平米，占10%，比例较低，电玩2000平米，经营情况很好，KTV5000平米，一街3000平米。分层业态一层：鞋、服饰、化妆品二层：服饰三层、四层：家乐福超市品牌百丽、千百度、运动100客户周边的居民、政府、院校、市场，相对贫困，中档定位，5-10万年收入客户点评中档档次，客户范围较窄，来自周边，每年营业额增幅60%。规模较小，导致餐饮、娱乐比例不大一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。20深圳赛格广场：依托深圳最繁华商圈、全国最大的电子商品市场，规划了１０层电子市场的裙楼物业性质：写字楼物业级别：甲级功能组成：办公、商贸、酒店项目位置：福田华强路与深南路交汇处所属商圈：华强北交通位置：深南路开发商：深圳市赛格集团有限公司占地面积：12614M2总建面：169063M2商业建面：56100㎡总高355.8米，地上75層，地下4层“赛格广场”——位于深圳福田中心区的核心地段，处于深圳最繁华的华强北商圈：１、位于深圳最核心地段：福田中心区２、位于深圳最繁华商圈——华强北商圈，周边１万平方米以上的大型商场２０多个、日平均人流量超过５０万人次３、处于全国最大的电子商品市场：周边有包括华强电子等１１个超大型的电子市场２、周边路网密集，为地铁１号线上盖物业道路交通：紧邻多条城市主干道，包括深南大道、华强北路等轨道交通：地铁１号线公共交通：片区内有19路大巴，18路中巴一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。21深圳赛格广场：统一业态规划、分散经营电子市场：银行：其他＝９４％：３％：３％“赛格广场”大厦前期规划了８层商业，由于经营情况较好，目前已经拓展到１０层，经营业态如下：1F由银行、地铺和商场内铺组成２-１０目前全亚洲最大的电子配套市场、银行商务中心，目前已进驻的公司有IBM、COMPAQ、EPSON、ACER、NEC、PHILIPS、联想等国内外知名企业电子市场采取统一规划分散经营的方式；经营状况：入驻率达达９９％，成为中国最贵商铺，５０万元／平方米一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。22天津津汇大厦：天津首席商圈的甲级写字楼，规划５层裙楼，以百货型商业为主地理位置：天津市和平区南京路开发商：新加坡澳中房地产公司定位：中档-中偏高端档次建筑面积：２．２万平米商业规模：９０００平米经营模式：只租不售。配套：8部进口三菱客用电梯，分为两区，速度2.5米/秒，新风供应量，25000立方米/小时/层。入市时间：2002年11月“津汇广场”——位于天津最核心地段、首席商圈内的地铁上盖物业：１、位于天津最核心地段：和平区核心位置２、位于天津首席商圈——南京路商圈，周边有７家五星级酒店、多个甲级写字楼２、周边路网密集，为地铁１号线上盖物业道路交通：紧邻城市主干线——南京路、鞍山道、卫津路、营口道；轨道交通：扼守地铁１号线营口道站站口公共交通：紧邻公交车站，20余条公交线路南京路商务区友谊路商务区十一经路商务区鞍山西道商务区卫津路南门外大街海光寺站鞍山道站营口道站小白楼站一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。23天津津汇大厦：商业统一业态规划、统一经营餐饮：购物：银行：休闲：其它=10%：8%：3%：2%：5%经营业态如下：B1F：屈臣氏超市、中式、日式、台湾、港式餐饮、美发、中航健身会1F：花旗银行、百货2F：女士服饰、女士内衣3F：休闲服、男士服饰4F：儿童服饰、珠宝、家居用品、通讯、照相器材、音像5F：运动用品、美食中心商场采取只租不售的方式，统一业态规划，统一经营经营状况：－１至３层以及５层的餐饮部分经营情况较好，４、５层百货经营较差一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。24合肥百大CBD——位处合肥成熟的三孝口商业中心，是合肥CBD中央广场的核心组成部分•区位与交通:地处合肥市较为成熟的商圈：三孝口商业中心。•开发商：合肥百大集团•开业时间：2006年元月21日开业百大CBD•规模：占地面积14154平方米，总建筑面积131630平方米，是一座集现代百货商场、高档住宅、酒店式商务公寓、甲级写字楼为一体的商业建筑群。一、综合型二、专业型三、百货型四、餐饮休闲型五、金融型本报告是严格保密的。25合肥百大CBD项目商业全部为购物功能，整体由合肥百大百货经营位置合肥三孝口商业中心长江中路365号规模商业面积为42000平方米产品概况标准层面积7000平米，层数5+1层地下;主通道宽4m,辅通道宽2m分层业态均为百货品牌卡尔丹顿、宾度、Jeep、NAUTICA、沙驰、COOCN、CSLR、佐丹奴、VEROMODA、ET