中原_福州金融街D2地块项目定位发展建议_156PPT_XXXX年

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳中原地产福建分公司二零一零年七月二十日[金融街---D2地块项目定位发展建议]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009定位发展建议提纲第一部分：项目定位环境与背景分析第二部分：项目分析第三部分：项目定位第四部分：国内写字楼开发现状与趋势第五部分：项目建筑规划及开发建议第六部分：项目开发时机分析Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010项目定位环境与背景分析Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20101、城市经济水平属二线城市2、城镇化水平有待提高3、城市市区人口集中度相比较低4、中心城区正处优化整合阶段，正向外扩张1、城市经济步入平稳发展期2、城市建设尤其是房地产投资市场热度不减3、第三产业占比远低于一线城市4、城市恩格系数仅属于小康水平福州城市发展机会如上所示，福州城市发展机会综述：推进海西建设以来，福州经济实力显著增强，城市发展空间进一步扩容，未来经济发展趋势向好；福州中心城区扩容，沿着“东扩南进、沿江向海“的方向发展，优化整合的中心城区带来市级行政、文化、商贸服务等多职能功能凸显；海西的定位和大福州的扩容，不仅房地产投资开发热度不减，而且也带动商务、商业的强势发展。从城市发展基础看，产生发展制约从城市发展需求看，存在发展空间Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010旧城区主要以东街、台江商圈为主。新的万宝商圈一站式MALL的消费模式较为成功。新老商圈租金与售价有较大的差别。新商圈需要培育的周期长。海西经济区的政策导向成为未来商业发展的动力引擎，城市滨水带景观和未来配套优势更成为项目商业发展的重心之一，而本项目的商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。随着目前规划发展的外扩，未来商业重心将往东部转移，形成一个以王庄商圈、金融街商圈、东区商圈等为代表的新兴商圈发展态势。福州商业市场综述福州商业特点未来商业格局商业的机会123Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010福州小户型公寓市场发展机会点从整体市场来看，项目公寓在入市时有以下四大机会点目前以及未来市场小户型的供应相对稀缺在售/已售项目的小户型公寓以一房为主，面积集中在35-45平米项目所在区域的小户型公寓市场开发属于市场潜力股机会一沿江滨区域万达城市广SOHO产品市场证明受到很好的追捧机会三机会二机会四Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010写字楼市场复苏期，需求走俏——写字楼市场正处于逐渐复苏期，目前一系列政策组合拳打压住宅市场，而未被新政波及的写字楼市场成为间接受益者，市场进一步复苏，需求将进一步走俏。白热化竞争，客户争夺战——目前市场写字楼供应仍较为紧张，但未来几年，新兴商务区的写字楼年供应量庞大，高端写字楼市场竞争将白热化，将上演一场激烈的租售客户争夺战。项目发展方向充分挖掘江景资源，前瞻的前期规划，特色、人性化的定位赢得客户福州写字楼市场综述有缺陷，扬长避短——传统CBD区域密度过大，且其在售或在租的中高端写字楼数量较少，尤其在车位配比、建筑规划设计、智能化配置上存在较大缺陷，难以满足市场众多客户的需求。对外共赢，对内竞争的市场——项目位于新兴的金融商务区，未来金融区域写字楼供应庞大，将形成对外共赢，对内竞争的态势，必将造成激烈的客户争夺战。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010从市场分析推导出本项目的市场机会点机会点商业SOHO写字楼借周边成熟商业氛围，本项目商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。定位为以休闲、商服配套及餐饮为主的业态。小户型公寓市场机会点较强，但需结合项目的定位进行适当的配比。本项目写字楼业态必须走高端路线，定位为前瞻的，特色、人性化的5A高端产品。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010通过机会点分析,再来看下项目的市场占位与竞争格局……Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010金融街已出让土地分析截止今年7月8日，区域出让总建面超出90万方，供应量庞大。地块名称计容总建面（平米）用途容积率商业预计（平米）商务办公预计（平米）SOHO公寓预计（平米）酒店E地（万达广场）325485商业金融，兼容办公4.5147372338639611248138D5地(海峡银行)529506≦800044950——D6地（达特贸易）541926≦800046192——D1地（上海升龙）124319商服用地6.5≦540083243——D2地（宇洋房产）1243196.5≦540081919——D3地（信用社）625206.2≦270059820——D4地（申发置业）625206.2≦270038875——B1地（进出口银行）408114.5≦300037811——B2地块（交通运输）365184.5≦3000—33518—C1地块（许金祥）472655.0≦3000—44265—C2地块（保罗投资）548505.0≦3500—51350—合计超90万方——超19万方超42万方近22万方近5万方Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010D1地块：纯写字楼+商业+商业扣除银行金融用地及已开发的万达广场，主力供应以商务办公产品为主，产品同质化竞争严重区域竞争激烈，产品类同性严重D2地块：写字楼+商业+少量SOHOD3地块：信用社+写字楼+商业D4地块：纯写字楼+商业D5地块：海峡银行+写字楼+商业D6地块：纯写字楼+商业万达广场：写字楼+商业+SOHO，售罄C1地块：SOHO+商业C2地块：SOHO+商业B2地块：SOHO+商业B1地块：银行+写字楼+商业Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010本项目三线沿江，江景资源不具优势本项目三线沿江，130米以下的建筑观江视野受D3、D4地块阻碍，江景资源不具备优势。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010本项目作为190米的超高层建筑，与D1地块并列区域第一高楼。因此与周边其他项目相比，本项目工程进度相对较慢，开发持续时间需更长，无法抢占销售先机。开发周期长，无法抢占销售先机（意向示意图）Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010整体市场：从城市发展来看，海西的定位和大福州的扩容，不仅房地产投资开发热度不减，而且也带动商务、商业的强势发展写字楼：以前瞻性、特色、人性化的定位赢得客户小户型与商业：小户型与商业都存在较大的需求，本项目的商业将立足区域商务客户需求，进行差异化的竞争互补。项目背景与竞争小结：机会与竞争并存，如何弱化竞争，增强机会是项目最需解决的问题。背景小结竞争小结体量：所在区域未来写字楼供应体量较大，产品同类性较为严重，要在竞争中取胜，必须走精细与特色化路线。资源：属于三线江景资源，不具备优势。因项目最高，开发周期长，不容易抢得销售先机。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010项目分析Part2Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010土地面积：19126平方米（合28.69亩）土地用途：商服用地容积率：6.5商业比例：商业建筑面积不超过5400平方米，应为集中式商场建筑密度：≤50%，建筑高度：约180米（170米至190米）退让距离：东侧退让≥30米、北侧退让≥60米、南侧退让≥40米、西侧退让≥20米入口设置：地块东北角（即鳌峰路与曙光路交界处附近）广场设置：利用东北两侧的退距，在地块东北角形成大广场；出让年限：商服用地40年项目概况项目基础经济指标Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010东：万达城市广场西：临公共景观通廊边上为新拍的商务地块南：临江滨中路，与东江滨公园一路之隔。北：临鳌峰路，冷冻厂项目四至Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010S(优势）W劣势O（机会）T（威胁）——退让较多，地块可利用的实际面积较小——遵重规划，地块可建设的楼宇规模偏小——所处区域，商务以金融商务为主，相比于闽江商务北，商务氛围略弱——地块处于鳌峰路及万达广场交汇处，交通通达性好——地块方正，易于规划——项目周边可利用资源多，有万达广场、公共景观通廊及闽江江景——项目拥有4000多平米的前广场，带动更的商业人流及商务档次——未来5－10年，写字楼供应量庞大；——随着区域同地块的开发，在未来将产生同类竞争威胁——闽江两岸大量写字楼的开发，也将在未来市场分流大部分客群——东部新城的建设及政府对金融街规划，未来区域潜力巨大——地铁四号线的规划，将助退区域交通全面升级项目SWOT分析Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010项目核心价值解读Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010项目位于规划中的海峡金融街核心区范围内，周边高端楼盘林立，如项目东侧的万达城市广场、世茂·外滩花园、海润·滨江花园及闽江对岸的世欧·上江城等，已然形成一片成熟的城市富人居住区。核心价值点一：周边已形成城市富人居住区Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010浩瀚闽江江滨大道核心价值点二：可享受二线江景，属于区域最高的项目Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010东侧24米规划路本项目万达城市广场核心价值点三：东侧隔24米的规划路，可与万达城市广场形成商业与人流的互动Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010本项目24米规划路20米公共景观通廊40米公共景观通廊万达城市广场D4地块入口入口入口核心价值点四：南侧20米宽公共景观廊，可与金融街D4地块形成商业与人流的互动，西侧40米宽公共景观廊，可与其他地块形成更好的人流互动。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010本项目核心价值点五：区域为海峡金融商务区，未来具有相当大的商务消费市场可利用。根据规划，该区域用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010本项目广场核心价值点六：项目北向45米退距，北向前广场的面积大4000多平米。将为项目带来更旺的人流。Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010项目周边形成城市富人居住区。1项目可享受二线江景，属于区域最高项目。东侧隔24米的规划路，可与万达城市广场形成商业与人流的互动。公共景观廊，可与金融街D1、D4等地块形成商业与人流的互动。234区域为海峡金融商务区，未来具有相当大的商务消费市场可利用。5项目北向45米退距，北向前广场的面积达4000