石河湾一期工程项目申请报告(初稿)

秦皇岛市容大房地产开发有限公司石河湾一期工程项目申请报告二〇一三年六月目录第一章申报单位及项目概况.................................................................11.1项目申报单位概况...............................................................................11.2项目概况...............................................................................................1第二章发展规划、产业政策及行业准入分析...................................272.1发展规划分析.....................................................................................272.2产业政策分析.....................................................................................272.3行业准入分析......................................................................................28第三章资源开发及综合利用分析.......................................................30第四章节能方案分析...........................................................................314.1用能标准和节能规范.........................................................................314.2项目能源消耗种类和数量分析.........................................................334.3节能和节能效果分析.........................................................................334.4节能分析结论.....................................................................................42第五章建设用地选址及合理性分析...................................................435.1项目选址及用地方案.........................................................................435.2土地利用合理性分析.........................................................................43第六章环境和生态影响分析...............................................................446.1环境现状.............................................................................................446.2采用的环境保护标准.........................................................................446.3项目对生态环境的影响分析.............................................................446.4生态环境保护措施.............................................................................456.5地质灾害影响分析.............................................................................466.6特殊环境影响.....................................................................................46第七章经济和社会影响分析...............................................................477.1经济效益分析.....................................................................................477.2社会影响效果分析.............................................................................47附表1-1总投资估算表。1-2营业收入、营业税金及附加估算表1-3总成本费用估算表1-4利润与利润分配表1-5主要经济数据和指标表附件1、企业法人营业执照复印件2、组织机构代码证3、房地产开发资质证书附图1、场址区域位置示意图2、总平面布置图1第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目申报单位名称秦皇岛市容大房地产开发有限公司1.1.2项目申报单位概况秦皇岛市容大房地产开发有限公司成立于2008年8月8日，注册资金3050万元。公司经营范围为房地产开发、销售和建筑工程机械及配件的销售。2012年12月26日，容大房地产通过招拍挂方式获得位于山海关石河东路以东、规划山广大街以北、正兴街南侧，国土编号为09-01的土地使用权，用于“石河湾”住宅小区项目的开发。1.2项目概况1.2.1项目名称石河湾一期工程1.2.2项目背景作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市的旅游产业经过30年的发展，已经摆脱了最初景点旅游、门票经济的狭隘羁绊，从城市整体功能和形象、旅游接待设施、旅游产品档次、直至客源结构，都有了大幅度调整、改善和提升。在实施城镇面貌三年大变样的进程中，秦皇岛市委、市政府于2009年作出决定：深入实施“旅游立市”战略，以此统领产业、城市、旅游发展等各项工作，加快打造以旅游业为中心的现代产业体系，从而为新阶段秦皇岛市的旅游产业发展设立了新的标杆：朝着现代休闲度假旅游的高端迈进，“打造宜游城市，建设最佳旅游目的地”。2009年10月22日，秦皇岛市委、秦皇岛市人民政府作出《关于2实施旅游立市战略加快旅游产业发展的决定》，明确提出：全面落实科学发展观，深入实施“旅游立市”战略，加快打造以旅游业为中心的现代产业体系，整合资源要素，全市发展旅游、全年发展旅游、全方位发展旅游，全力构建以旅游业为中心的现代产业体系，力争5-10年，把秦皇岛建设成为休闲度假胜地、山海生态宝地、长城文化高地、健康长寿福地，整体打造“国际旅游名城”。2009年，山海关区人民政府决定对石河及其周边环境进行综合治理，力求改变石河的原来面貌，打造石河沿河景观带。通过4年多的治理，石河景观公园已基本形成，石河水系已成为山海关一道亮丽的风景线。石河沿岸也成为集旅游、商业、休闲、宜居、行政等于一身的城市新地带。借助石河景观公园的产生，周边部分居民社区已建成使用。但依旧未能形成更加便于观景、休闲、舒适的居民小区。秦皇岛市容大房地产开发有限公司于2012年12月获得位于山海关石河东路以东、规划山广大街以北、正兴街南侧土地的使用权。该地块临近石河最为优美的景观区域，是石河沿岸最佳宜居地带。1.2.3建设地点本项目建设地点位于石河东路以东、正惠街以北、正合街以南，占地面积42387.4m2。1.2.4建设条件1、地理位置山海关地处河北省的东北隅，地理坐标为东经119.37~119.51，北纬39.56~40.06，东西横距18.3公里，南北纵距16.92公里，位于东北、华北环渤海三大经济区交汇处，南临渤海，北倚燕山。2、地形地貌山海关区地势北高南低，东西平缓，北部为低山丘陵区，海拔在3100-920m，坡度变化较大；京沈铁路两侧，海拔5-20m之间，坡度变化较小，为山麓平原区；南部沿海一带为滨海平原，地势平坦，海拔在5m以下。3、气象条件项目所在地属于暖温带半湿润季风型大陆性气候，冬季较长，春夏秋季较短。多年平均气温10.5℃，最热月为7月，平均温度25℃，最冷月为一月，平均气温－6.5℃。多年平均降雨量为594.68mm（1980~2003）。因受季风影响，年内雨量分布不均匀，降雨多集中于六至八月份，降雨量占全年的70%以上。多年平均蒸发量为1400.83（1991~2001）mm。春、秋季多西南风或西南西风，冬季为东北或东北东风，夏季多西南风和南风。4、水文条件山海关境内有石河、沙河、潮河等地表河流9条，燕山内的石河水库容量大、年调剂量在1.2亿立方米以上；境内地下水分布广泛、水质优良，具有很高的开发、利用价值，用其酿造的啤酒享有盛誉；经国家水文部门化验分析和鉴定的圣水泉矿泉水，系富含锶、偏硅酸的重碳酸—钙型优质饮用天然矿泉水，系富含锶、偏硅酸的重碳酸—钙型优质饮用天然矿泉水，含有多种对人体健康有益的微量元素和化学成份。5、交通条件山海关区位于东北、华北两大经济区交界处，是进出关内外的交通咽喉要道。东与辽宁省绥中县毗邻，西侧即为山海关古城。西南距秦皇岛市中心区和秦皇岛港20公里，距北京、天津和沈阳的距离分别为300公里、260公里和380公里。港口：山海关港年吞吐量1000万吨以上，专用铁路线2000米，日4装船能力2000多吨，货场储存能力20多万吨，码头年吞吐量60多万吨。山海关港续建工程已开工建设，续建完成后山海关港将能停靠3.5万吨级大型船舶，成为环渤海地区重要港口。铁路：山海关站是集散海陆货流的交通枢纽，客货运输可达全国各地及俄罗斯、蒙古等国家，货运装卸能力每年9000万吨，是欧亚大陆桥的主要通道之一。公路：由此通往全国各地的高速公路和国道有：京哈高速公路，102国道，河北省沿海公路。空运：山海关机场已开通至北京、上海、哈尔滨、西安、广州、成都等国内主要城市的多条航线。1.2.5建设规模与内容本项目占地面积42387.4m2，总建筑面积89080m2，其中地上建筑面积63580m2，地下建筑面积25500m2，设计容积率1.499，绿地率35%，设计居住户数618户，停车位625个。项目主要经济指标情况见下表：5主要经济指标表表1-2序号项目单位指标备注1占地面积m242387.42总建筑面积m2890803地上建筑面积m263580其中住宅建筑面积m260330商业建筑面积m22500配套公建面积m27504地下建筑面积m225500其中地下车库m2255005容积率1.4996建筑物基底面积m28477.487总建筑密度%20.008绿地率%369居住户数户61810居住人数人197811户均人口人/户3.212建筑层数层2、3、16、1113建筑高度m33、4814停车位合计辆625其中地上辆50地下57561.2.6总体设计方案1.2.6.1建筑规划设计指导思想与设计标准1、指导思想（1）按照山海关区规划局《规划设计条件通知书》的各项指标进行规划设计。（2）按照国家现行规范及标准、规定；结合现状实际对小区进行规划设计及施工图设计。（3）积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足功能要求。（4）在提高土地经济效益的同时，因势利导地提高社区内的环境标准，创造出具