浅谈城市规划与房地产开发的关系改

塔里木大学《房地产开发经营》课程论文（2015-2016学年第1学期）城市规划与房地产开发的关系姓名：孙启超海琪所在院系：水利与建筑工程学院建筑规划系所在班级：城市规划16-2班指导老师：陈超《房地产开发经营》课程论文《城市规划与房地产开发的关系》自强不息求真务实目录一、城市规划与房地产开发概述....................................-1-二、城市规划与房地产开发的特点..................................-2-2.1、城市规划的整体性行为和房地产开发的个体行为.............-2-2.2、城市规划的长远利益和房地产开发的短期发展...............-2-2.3、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性...............-3-三、城市规划与房地产开发的关系..................................-3-3.1、城市规划的宏观调控与决策职能...........................-3-3.2、房地产综合开发对城市规划的促进作用.....................-3-3.3、城市规划与房地产开发之间相互依存.......................-4-3.4、城市规划对房地产开发起到必要的管制作用.................-4-四、城市规划编制对房地产开发用地的关系..........................-4-4.1、编制城市规划必须从实际出发.............................-4-4.2、城市规划管理与房地产开发的关系.........................-5-五、浅谈我国房地产开发与城市规划发展............................-5-5.1、房地产开发与城市规划发展所出现的问题...................-5-5.2、房地产开发与城市规划发展问题产生的原因.................-6-六、浅谈第一师阿拉尔市城市规划与房地产开发的关系................-6-七、新形势下对房地产开发与城市规划的关系应采取的措施............-7-7.1、增强规划的权威性.......................................-7-7.2、城市规划应加强对房地产开发的管理.......................-7-7.3、规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力..-8-八、结论与建议..................................................-8-《房地产开发经营》课程论文《城市规划与房地产开发的关系》自强不息求真务实《房地产开发经营》课程论文《城市规划与房地产开发的关系》自强不息求真务实-1-城市规划与房地产开发的关系撰写人:孙启超、海琪指导老师：陈超【摘要】：城市规划是城市生长的需求和体现。城市的形成和发展是一个时空过程，具有继承性，对一个城市的空间扩展状态的研究和对城市扩展的时空规律和动力机制的探讨可以使人们正确把握其在城市化进程中所处的阶段，预测城市发展趋势。而城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，后者应服从前者、前者应兼顾后者。目前城市规划与房地产开发充满矛盾，出现了城市规划滞后于项目开发、一些大型基础设施建设缺乏远景规划、居住人口结构不均衡等问题。应以城市规划引导房地产开发；发挥土地供应规划对房地产市场的调控作用；加快房屋产权发放速度，简化房屋交易手续；建立房地产市场预测警报体系。【关键词】:城市规划;房地产开发;关系房地产业是一种城市形态的产业。是社会城市化进程的一个重要表现与必然产物。房地产业的兴起、发展都离不开城市这个主体环境。它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市这个环境中体现也来的。因此，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系，与城市规划有着密切的联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差等种种原因与城市规划的协调发展存在着不和谐之处。从最开始的长期的滞后到后来的短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍有一些矛盾存在。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。本文就城市规划与房地产开发的关系这一问题，从以下几个方面进行一些分析。一、城市规划与房地产开发概述城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤,并不断付诸实施的过程。它是通过对城市空间的布局、空间发展的合理组织创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。城市总体规划则是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络,是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体规划的深入,是对各项建设的综合部署和具体安排,是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据《房地产开发经营》课程论文《城市规划与房地产开发的关系》自强不息求真务实-2-和蓝图。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划。而城市规划的编制、实施和管理一般由规划设计院和规划管理局完成,它们是政府的职能部门,所以,就其性质而言,城市规划是政府行为。这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志,维护公共利益,保障公民和法人的合法权益,促进城市的全面发展。在市场经济条件下，房地产的发展则是一面双刃剑。一方面，房地产业的大战不断提高、改善了城市居民的住房条件，开拓了新的消费市场，早就了一个宜居的城市环境，同时也吸纳了大量的就业职工；另一方面，由于房地产业固有的外部性特征，加之现行的法律法规不完善，规划的调控和引导作用乏力，其负面影响也不可小视。因此，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。房地产开发主要是由房地产开发公司来承担,就其性质是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化,即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的收益。由于城市规划和房地产开发内涵、性质不同,在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中,各自考虑问题的侧重点也同:从发展战略方面看,城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件,确定城市的发展方向,而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展;从时间上看,城市规划侧重考虑长远的和远景的效果,并兼顾近期的发展建设,而房地产开发更注重近期的效果;从空间上看,城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置,而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择。二、城市规划与房地产开发的特点城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。2.1、城市规划的整体性行为和房地产开发的个体行为城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。2.2、城市规划的长远利益和房地产开发的短期发展我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式为20年以后的城市物质形《房地产开发经营》课程论文《城市规划与房地产开发的关系》自强不息求真务实-3-态，城市长期发展利它的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。2.3、城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性我国城市规划编制工作需较长时间.完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下.房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。三、城市规划与房地产开发的关系城市规划是城市各项建设发展的综合性规划，一般分为城市总体规划和详细规划两大部分。城市规划通过城市土地的合理规划布局，即为房地产业提供了发展空间，也可同时限制了房地产开发的方向和规模。3.1、城市规划的宏观调控与决策职能对城市发展而言，效率是经济增长的主要目标，公平则是社会持续发展的必要前提。城市规划的作用就是在效率与公平之间寻找一种动态的平衡。（1）城市规划对房地产开发的控制作用。近年来，城市规划的观念随着改革的进程有了较大的改变，进步之一是对市场力量的正视以及对城市规划控制概念的新探索。（2）城市规划对房地产开发的引导调节作用。城市总体规划从强调功能分区到加强有机联系的转变，是社会发展的必然，城市生活的方方面面越来越趋于协调。应相互配合。3.2、房地产综合开发对城市规划的促进作用房地产综合开发是指把分散的地产开发和房产开发纳入城市建设综合开发的轨道，使地上、地下设施、主体和配套工程、局部和整体都符合城市建设总体规划的要求。（1）房地产信号可检验城市规划的科学性和可行性。城市规划工作的任务是根据城市的历史和自然条件，确定城市的性质和规模，加以全面的组织和合理的安排，使它们各得其所，互相配合，为生产和生活创咋良好的环境。（2）有利于推动城市规划有效实施。房地产实行综合开发、统一建设史今后的发展方向和必然趋势。要想使房地产开发在今后的城市建设中有所作为，必须坚持房地产综合开发。它是的建设方针是“统一规划、合理布局、综合开发配套建设”，它可以适应社会环境的新形势、新变化。《房地产开发经营》课程论文《城市规划与房地产开发的关系》自强不息求真务实-4-（3）有利于促进市场经济的发展。房地产的发展需要宏观控制和市场调节，因而也需要良好的市场经济环境和市场体系的完善，房地产业它涉及到房地产的开发、估价、代理、信息服务等行业，所以必须共同协调发展，才能达到共赢的目的。3.3、城市规划与房地产开发之间相互依存3.3.1、前期的调研房地产开发的每一个开展都是以调研开始的。它要了解居民的喜好是什么，居民的愿望是什么，居民的意图是什么，然后再根据调研的内容来制定出符合消费者，符合居民生产、生活的项目方案。而规划也是如此，首先也得了解一个地区的基本情况，了解它的历史，了解它的居住人群，然后再根据规范制定出符合该地区的规划方案。所以房地产开发的前期和城市规划前期是相类似的。3.3.2、城市规划是房地产开发的乙方城市规划是在房地产开发的基础上进行规划的，而房地产开发又是在规划的基础上建设的，双方可视为甲乙，只有规划了解甲方（房地产开发）的意图才能更好的规划出完美的方案，房地产开发了解乙方（城市规划）理论，规划性质才能进行开发。3.4、城市规划对房地产开发起到必要的管制作用由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。通过强化规划设计，综合地理环境、历史文化和民风民俗，找准特色定位，使每个房地产项目都能塑造富有个性的功能布局、空间形态和单体造型，