武汉房地产市场观察与分析.

房地产市场分析数据说明：数据来源供应/成交：来自官方预证数据供应/成交/存量结极：来自CRIC综合整理数据开盘去化/个案资料：来自CRIC监测数据中心城区范围：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区主要城区范围：中心城区+东西湖区、江夏区、黄陂区全市范围：主要城区+新洲区、蔡甸区、汉南区全国数据分析湖北省数据分析武汉数据分析1PART全国数据分析314584022140196422804301039953443273566738814333830500010000150002000025000300003500040000450005000020102011201220132014待开发土地面积购置土地面积单位：万平米土地开发/待开发土地及购置土地面积购置土地面积呈震荡波动，且振幅在10％左右。开发商对拿地较为谨慎，主要以消化已拿土地为主，拿地主要集中在城市中心或近郊等优质地块。土地开发/施工面积、竣工面积及销售面积全国房地产施工与竣工面积近几年呈小幅稳定增长的态势，比较稳定。销售方面经历了2014年去化库存的调整期，市场观望情绪严重，成交下滑，在下半年房地产利好政策出台后有所回暖。405356506775573418665572726482787449262099425101435107459104765109367111304130551120649010000020000030000040000050000060000070000080000012345施工房屋面积竣工房屋面积销售面积单位：万平米土地开发/投资、销售及销售均价全国房地产投资额呈稳定增长态势，销售额经历2014年调整期有所下滑，全国房地产均价呈稳定增长态势，13-14年受去库存影响，增长放缓。3402644320493745895164352527215858964456814287629250325357579162376323010000200003000040000500006000070000800009000020102011201220132014投资额销售额销售价格单位：亿元；元/平方米2014年是房地产市场的调整期，行业景气指数持续放缓，在国家解除限购政策及调整首付、降息等重大利好消息后，有所缓解，进入房地产的稳定发展期住宅区域化明显，一线城市房价呈稳定上升趋势，二、三、四线城市受去化库存影响，涨幅较小，部分城市出线降价情况；房地产投资收益持续下降，固定资产投资额比重下降；目前房企拿地较为谨慎，在主城区和近郊优质地块的竞争方面非常激烈；各大开发商开始联合拿地，充分利用各自优势和资源，房地产进入资源组合期。房地产进入调整期，价量稳定，受国家政策影响较大。行业发展/小结2PART湖北省数据分析土地开发/待开发土地及购置土地面积2011年全国性限购政策出台，开发商拿地速度有所放缓，主要以二、三线城市的土地为主，经过12年调整，13年迎来一波高峰，14年市场观望情绪严重，拿地量下滑。1283.241367.061588.191618.211717.461422.061582.271303.191894.681244.990.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.002000.0020102011201220132014待开发土地面积购置土地面积土地开发/施工面积、竣工面积及销售面积全省施工面积逐年递增，在12-14年增长迅速，竣工面积较为稳定。销售面积经历了12年短暂的低迷之后，13年呈井喷趋势，在14年观望氛围浓厚的影响下有所放缓。11589.4413922.0716819.7121865.8126321.992541.213221.053273.713040.843431.183508.614187.624037.855298.545601.980.005000.0010000.0015000.0020000.0025000.0030000.0020102011201220132014施工房屋面积竣工房屋面积销售面积土地开发/投资、销售及销售均价全省房地产投资额及销售额均呈稳定上涨态势，价量齐增。受观望氛围影响，14年上半年销售额有所放缓，下半年逐步回升，主要投资和拿地集中在省会武汉及二线城市。1618.242066.482539.463286.023983.791313.201878.732036.202790.323088.31374344865043526655130.001000.002000.003000.004000.005000.006000.0020102011201220132014投资额销售额销售价格湖北房地产市场呈较为稳定的情况发展，价量齐升，省会武汉较为稳定，部分城市涨幅位居全国前列，二线城市发展较快。住宅区域化明显，武汉受库存影响增长缓慢，二、三线城市随着城市化进程的发展，发展迅速；三、四线城市及乡镇人群选择邻近的一、二线城市购买；目前房企拿地较为谨慎，在主城区和近郊优质地块的竞争方面非常激烈；各大开发商开始入驻二、三线城市，对城市房地产起到了巨大的拉升作用。房地产进入调整期，价量稳定，一、二线城市受国家政策影响较大，三、四线城市影响较小。湖北省数据/小结3PART武汉房地产市场分析行业发展/房地产开发投资额及住宅开发投资额截至14年9月，武汉市房地产开发投资额持续上升至1754亿元，增速小幅回升；住宅开发投资额1174亿元，卙房地产开发投资额的67%，同比增长27%，增幅同比基本持平；房地产开发投资处理性态势武汉房地产开发投资额及增长率走势（单位：亿元，%）房地产开収投资额房地产开収投资增幅39%38%26%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月武汉住宅开发投资额及增长率走势（单位：亿元，%）33%28%22%21%21%20%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月数据来源：武汉市统计局住宅开収投资额住宅开収投资增幅25%25%26%1,25127%1,17424%20%99173759510%49842533028223118415212231%21%1,90624%1,75428%28%25%23%23%1,57522%1,27415%1,017779560460366298233170133行业发展/房屋施竣工面积2014年1-9月武汉市房屋施工面积为6773万㎡，同比上涨23%，增幅回落2个百分点；武汉市房屋竣工面积为434万㎡，是连续13年来的最低值，同比上涨8.1%，与2014年供销两旺的楼市相比，房屋的竣工进度较为缓慢武汉房屋施工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）房屋施巟面积增长率25%25%23%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月武汉房屋竣工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）房屋竣巟面积增长率16%16%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月数据来源：武汉市统计局8%7%7%9%1,0641,0528%9339459193%3%874870817689702679628434-35%-7%-3%-1%19%18%18%8,54516%15%6,8636,77313%13%5,96111%5,0689%4,4873,7983,1952,7502,8772,4391,9551,6905%1,075行业发展/房屋新开工面积2014年1-9月武汉市房屋新开工面积为1752万㎡，同比下滑7%；新开工量在2010年-2013年的高企后，出现下滑态势，伴随着库存量的快速去化，未来一年内市场供应量将受影响而缩减武汉房屋新开工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）59%房屋新开巟面积增长率10%10%9%1,1742002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1-9月数据来源：武汉市统计局30%2,79223%2,6262,1422,0981,75218%14%1,65113%1,4471,1951,055892809-10%-20%-7%2%年度排行榜/企业金额不面积排行榜（商品房）2014年度排行榜——企业商品房成交金额不面积前十：2014武汉房企持续“战国时代”，市场进一步集中的局面被阶段性打断，个别企业依然能通过单个项目的热卖冲入十强。（万㎡）新形势下预期的市场集中度加强局面已然呈现——2014年武汉主要城区商品房销售金额1316亿，同比上升10%，而前十强销售金额为430亿，同比上升13%，十强的门槛由25亿提升到了28亿，市场占有率由31%上涨到33%。深耕武汉多年的十强房企如万科、福星2014年业绩维稳，恒大、万达无缘十强，保利以75.51亿元的销售金额斩获首席，联投置业也表现抢眼，主要在于其区域深耕。2014年度武汉商品房企业成交面积排行榜排名集团名称成交面积1保利地产84.032联投置业73.523万科67.384保利置业46.225武汉地产集团43.416福星惠誉42.767金地41.628世茂37.339碧栻园35.2610广电29.662014年度武汉商品房企业成交金额排行榜排名集团名称成交金额（亿元）1保利地产75.512万科65.143联投置业51.034金地40.275福星惠誉38.096复地35.727世茂33.848武汉地产集团32.089保利置业29.9910泛海28.45年度排行榜/项目金额不面积排行榜（商品住宅）2014年度排行榜——项目商品住宅成交金额不面积前十：全年成交十强项目多为全国性房企或本圁实力房企开发楼盘，核心区中高端项目不非中心区刚需项目各卙卉壁江山。（万㎡）2014年武汉市单项目成交釐额前十门槛约14亿元，同比小幅下滑，十强项目基本全部为全国性房企或本土实力房企开发楼盘，各类型项目均有尚佳的表现。华侨城和复地东湖国际一直为强烈推荐楼盘，品质受到客户认可，其凭借地段、产品优势及高性价比叏得全年成交金额排名前二的位置，碧桂园生态城14年屡次表现优异，项目未来价值已被客户认可。2014年度武汉商品住宅项目成交面积排行榜排名项目名称成交面积1保利城39.52碧栻园生态城22.763联投广场21.324半侨城•纯水岸17.165复地东湖国际17.146世茂锦绣长江16.927联投龙湾16.558名流人和天地15.579恒大城15.2510保利中央公馆14.922014年度武汉商品住宅项目成交金额排行榜排名项目名称成交金额（亿元）1半侨城•纯水岸27.052复地东湖国际26.073保利城23.554碧栻园生态城19.235泛海国际居住区18.176世茂锦绣长江17.347保利时代15.988融侨城14.179保利中央公馆14.0810武汉中央文化旅游区13.612015年上半年武汉土地市场供应较上年基本持平，成交量下滑，价格大幅上涨；主城区推地力度加大，二环内土地成交占比上涨，但二三环依旧是土地市场成交主力；目前房企拿地较为谨慎，今年上半年武汉土地市场主要以底价成交，土地成交溢价前十门槛降低到1%，仅六幅土地溢价超过10%，但各房企碰到合适地块仍会出手争抢，本半年度出现三幅地王土地；武汉土地市场展露“新面孔”，拿地地块均为武汉中心地块。2015年上半年武汉土地供应与去年基本持平，但成交量下滑，价格上涨，多以底价成交，但仍出现三块地王土地；武汉土地市场展露“新面孔”，拿地地块均为武汉中心地块土地市场/供求量价走势2015年上半年武汉土地市场供应同比持平，成