土地工务运输局在规范有关

第01／DSSOPT／2009號行政指引有關樓宇高度及地段可建造性之規範(二零零九年六月一日)1目錄序言……………………………………………………………………………….........2指引全文…………………………………………………………………………………3(1)目的及適用範圍…………....………………...……………………………………..3(2)定義……………………………………………………………………...……….3(3)地段種類…………………………………………..………………………….……..9(4)樓宇分類、高度等級、用途及使用組别………….……..……………….………10(5)樓宇高度及地段可建造性………………....………………………………………14(6)垂直佔用空間………………………………………….………………...…………17(7)凸出物………………………………………………………....……………………18(8)內部地段………………………………………………………....…………………19(9)天井、庭院及橫巷……….....………………………………………………………19(10)燃氣設施……………………………………………………….....…………………22(11)作儲物、工作間等用途的間格………………………………....………………….22(12)柱廊……………………………....……………………………………………….22(13)樓梯的特點……………………………....………………………………………….22(14)有關氹仔市區的特別規定………………………………....…....……....………….26(15)有關路環市區的特别規定………………………………....…………....……....….28附件：…………………...………………………………………………………….….31審議建築計劃時的注意事項…………………………………………………………….312序言長期以來，土地工務運輸局在規範有關樓宇高度及地段建築指標時，是以《都市建築總章程》的技術篇及局內的行政指引，尤其是1987年7月31日第5/87號、第6/87號、第7/87號行政指引作為主要的規範及審批依據。20多年來，上述3條行政指引只有葡文版本，沒有中文版本，對不認識葡文的技術員及業界做成不便，也不便於向社會廣而告知。鑑於澳門社會經濟在過往數年間急速地發展，業界及社會人士強烈要求政府施政公開、公正、透明。為此，土地工務運輸局於2008年開始展開1987年7月31日第5/87號、第6/87號、第7/87號行政指引的中文翻譯工作，並於今年初完成。在近數年執行工作的過程中，發現有關行政指引的部份內容已無法規範新出現的建築技術、建築材料、建築理論等問題。經過彙總及分析本局近年審批工作中所出現的問題後，對相關內容進行了適當的修訂，匯編為第01/DSSOPT/2009號行政指引，並於2009年6月1日生效。新版的表達方式較為精簡、清晰，並配以中文闡釋，令技術員及業界更容易明白指引內容。為了增加本局在審批建築計劃之透明度，讓業界更清晰本局的審批情況，本指引亦同時附有“審議建築計劃時的注意事項”之附件。有關指引中葡文本已上載到本局的網頁H供下載。3第01/DSSOPT/2009號行政指引全文1目的及適用範圍：──本規範制定了有關樓宇高度、地段可建造性的條件及其內部衛生條件。──本規範適用於整個澳門特別行政區，但其他都市化條例有特別規定的範圍除外，而其條件是透過專項通告或連同發出正式街道準線圖來規定的。2定義：為着本行政指引的效力，作以下界定：2.1樓宇高度：樓宇的總高度是指樓宇的最低點或最低入口（如車輛通道、消防緊急通道、設備房等入口）標高至樓宇的最高點之間的垂直距離。2.1.1樓宇的最低點：鄰近樓宇最低入口中軸線行人道面的標高。2.1.2樓宇的最高點：a）平屋頂：天面層的樓板面。b）坡屋頂：最後可使用層的天花板面標高。最高點最高點最高點梯屋42.2樓層高度：兩個連續樓板面之間的最大垂直距離。2.3地面層：需同時符合下列條件，才被視為地面層。a）至少有一半的樓層高度在地面以上（見下圖）。b）遵守有關照明、通風及衛生條件方面的現行規章的規定，以具備使用特性。H1一樓二樓三樓地面層H2H1=H2H1一樓二樓三樓地面層H2H1＞H2H1一樓二樓三樓地面層H2H1=H2H1地面層一樓二樓地庫層H2H1＜H252.4建築面積(ABC)：即所有樓層有蓋部分之樓板面積的合計，在計算建築面積時，須包括以下部分：2.4.1地庫；2.4.2天面層：樓梯間、可通達及有蓋部分的設備用房；2.4.3避火層：須計算全層面積，並非只計算電梯大堂和消防樓梯；2.4.4架空層：須計算所有有蓋部分的垂直投影面積，但不包括露天綠化面積；2.4.5地面層：須計算地段範圍內的柱廊面積，但不包括垂直佔用空間的垂直投影面積及屬公共地役的柱廊面積；2.4.6露天停車場：如作分層獨立登記則須計算建築面積；2.4.7凸窗台：如其淨高度等於或大於2.2米則須計算建築面積；2.4.8電梯井：只需計算其樓板面積；2.4.9雨蓬：建於地界範圍內、可承荷載超過100kgf/㎡時，其投影面積須被計算；2.5樓板面積(ABP)：即在樓層中所有樓板的面積，包括外牆厚度，以及外加的露台面積和其欄杆厚度。2.6總實用面積(ABTU)：指所有樓層實用面積的合計。2.7實用面積(ABU)：由樓宇外牆劃定之使用空間的合計面積，包括其外牆厚度或當牆壁為共用時的一半厚度，以及露台面積和其欄杆厚度。6注釋1：同一功能之實用面積的合計，即為該功能組別的總實用面積；注釋2：同一樓層不同組別之實用面積的合計，即為該樓層的總實用面積；注釋3：共同部分是不可按比例地加入實用面積內。2.8覆蓋面積：指地界範圍內、樓宇周界的總垂直投影面積。2.9C.A.E：是指由業務部門所界定的葡萄牙經濟業務分類。2.10戶：每一戶是指一個住宅單位。2.11功能：界定土地使用和佔用方式的都市概念，可細分如下：2.11.1住宅：作為市民居住的設施，並需按照有關建築規章所規定的技術標準來興建；2.11.2旅遊：在C.A.E.分類內、第632級所指的一種業務(酒店、公寓及其他住宿)，但不包括第6328組(露營場地)；2.11.3社會設施：在C.A.E.分類內、第92分節(清潔及衛生服務)，第93分節(公共服務及向團體提供相類似的服務)及第94分節(文化及娛樂服務)的業務；2.11.4寫字樓：在C.A.E.分類內、第8節(銀行及其他財務機構，保險、不動產業務，以及向企業提供的服務)，第91分節(公共行政及國防)及第96分節(國際組織及其他境外法權的機構)的業務；72.11.5商業、服務及餐廳：在C.A.E.分類內、第61分節(批發業)，第62分節(零售業)，第631級(餐廳、咖啡室及飲食相類似的業務)及第95分節(個人及家庭服務)的業務；2.11.6工業：在C.A.E.分類內、第3節(轉化工業)的業務，以及第6102.7分組(液體及氣體燃料的批發貿易)；2.11.7倉庫：在C.A.E.分類內、第7192組(倉庫)的業務；2.11.8公共停車場：在C.A.E.分類內、第7116.1分組的業務。2.12土地覆蓋率(上蓋面積比率)(IOS)：地段內總覆蓋面積除以可使用之地段面積，以百分比表示。2.13淨覆蓋率(ILOS)：樓宇的總實用面積除以地面層及其以上所有樓層之總層數，再除以可使用之地段總面積，以百分比表示。注釋1：對於一些樓宇，因建築設計上的考慮而導致各樓層的實用面積(ABU)不同時，有關的淨覆蓋率將以這些面積的平均值來計算。注釋2：計算淨覆蓋率時，須包括所有垂直佔用空間之實用面積，以及地面層及其以上倘有的停車場樓層的實用面積。2.14地積比率(容積率)(IUS)：總建築面積除以可使用之地段面積，以倍數來表示其關係。注釋：在計算地積比率時，不包括地庫停車場之建築面積。82.15淨地積比率(ILUS)：總實用面積(但不包括停車場之實用面積)，除以可使用之地段面積，以倍數來表示其關係。注釋1：對於多用途(混合式)樓宇的住宅部分，其許可的淨地積比率是按以下的方程式計算：HNnNh×−=即：h–許可的淨地積比率；N–表Ⅱ中按樓宇總高度而界定的非住宅部分的淨地積比率；n–計劃內已計算的非住宅部分的淨地積比率；H–表Ⅱ中按樓宇總高度而界定的住宅部分的淨地積比率。注釋2：計算淨地積比率時，須包括所有垂直佔用空間的實用面積。2.16垂直佔用空間：延伸至邊界面以外的空間而又不界定為立面的凸出物。2.17邊界面：是街道準線上的垂直面。2.18立面的凸出物：延伸至邊界面或外牆以外的物體，帶有裝飾功能，沒有任何結構功能且不構成任何可使用的空間。93地段種類：作為建築用途的地段，按照以下分類為X、Y和Z型：3.1X型地段：鄰近一條或多條道路的地段，但不包括Y和Z型。3.2Y型地段：毗連兩條道路並形成街角的地段，同時須符合以下的條件：3.2.1面向道路的兩正面的總長度須等於或大於地段周長的40%；3.2.2面向道路的兩正面所形成的夾角須等於或小於140°。3.3Z型地段：毗連三條道路並形成街角的地段，同時須符合以下的條件：3.3.1面向道路的正面的總長度須等於或大於地段總周長的60%；3.3.2任何街角的夾角不得超過140°。XXXXXXXXXXXXXXXYYZZZ104樓宇分類：樓宇是以高度等級、用途種類、使用組別及分組來分類。4.1高度等級：樓宇是按照其總高度及以下的等級來分類。4.1.1P級(低)：樓宇高度不超過9米。（hUU9m）4.1.2M級(中)：樓宇高度超過9米而又不高於20.5米。（9mhUU20.5m）4.1.3A級(高)：樓宇高度超過20.5米而又不高於50米（20.5mhUU50m）的樓宇，其再細分為下列的兩個分級：A1：樓宇高度超過20.5米而不高於31.5米。（20.5mhUU31.5m）A2：樓宇高度超過31.5米而不高於50米。（31.5mhUU50m）4.1.4MA級(特高)：樓宇高度超過50米。（h50m）4.2用途種類：樓宇是按照其使用用途作以下分類：4.2.1住宅樓宇：總實用面積中，有65％或65％以上的面積作住宅用途的樓宇。（住宅ABUUU65％ABTU）4.2.2非住宅樓宇：總實用面積中，有25％或25％以下的面積作為住宅用途的樓宇。（住宅ABUUU25%ABTU）4.2.3多用途(混合式)樓宇：總實用面積中，多於25%、但少於65%的面積作住宅用途的樓宇。（25%ABTU住宅ABU65％ABTU）注釋：上述提及的總實用面積並不包括停車場的實用面積。114.3使用組別：（參閱表Ⅰ）樓宇是按照以下的使用組別來界定的：4.3.1住宅：符合住宅功能，其中細分為下列分組：a）一般的住宅：採用「都市建築總章程」(RGCU)的最低規定作為單位形式的樓宇；b）受成本控制的樓宇、經濟房屋或社會房屋：採用特別法例所制定的最低技術規定、建築成本值及單位形式的樓宇。4.3.2旅遊：要符合旅遊功能。4.3.3社會設施：要符合社會設施功能。4.3.4辦公室：要符合辦公室功能。4.3.5商業、服務及餐廳：要符合商業、服務及餐廳功能。4.3.6工業及倉庫：要符合工業及倉庫功能。4.3.7公共停車場：要符合公共停車場功能。注釋：當一幢樓宇作為多用途(混合式)或非住宅用途時，其中一個使用組別的實用面積是相應地多於樓宇總實用面積的50%，須以該使用組別作為樓宇使用組別的命名。12表Ⅰ：按用途所確定之樓宇分類使用組分組用途／佔用舉例A平常居住住宅樓宇B成本受控制之住宅樓宇低收入之人最易獲得特殊計劃資助之住宅樓宇。Ⅰ作住宅用途之建築物C集體居住宿舍、收容所、兵營、及同類型之其他樓宇。Ⅱ作旅館業用途之建築物A作旅遊性質之居住酒店、汽車旅館、客棧、旅店、公寓等。A用於因司法、懲敎或公共治安而拘留人或剝奪人自由之樓宇或樓宇部分。精