深圳市写字楼及商场调研报告

第1页共26页深圳市写字楼及商场调研报告目录1.0概论……………………………………………………………………………02-06页1.1写字楼…………………………………………………………………….02-04页1.1.1功能设置多样化…………………………………………………...03页1.1.2智能化……………………………………………………...………03页1.1.3节能………………………………………………………………...03-04页1.2商场……………………………………………………………………….04-06页1.2.1功能的多样化………………………………………………………05-06页1.2.2舒适化………………………………………………………………06页2.0机电配置………………………………………………………………………07-23页2.1写字楼机电配置………………………………………………………….07-17页2.1.1电梯…………………………………………………………………08页2.1.2空调…………………………………………………………………09页2.1.3给排水………………………………………………………………10页2.1.4消防…………………………………………………………………11-12页2.1.5车位…………………………………………………………………12页2.1.6供电…………………………………………………………………13页2.1.7后备电………………………………………………………………14页2.1.8设计单位及施工单位………………………………………………15页2.1.9智能化………………………………………………………………16-17页2.2商场机电配置…………………………………………………………….18-25页2.2.1空调…………………………………………………………………18页2.2.2车位…………………………………………………………………19页2.2.3电梯…………………………………………………………………20页2.2.4供电…………………………………………………………………21页2.2.5后备电………………………………………………………………22页2.2.6消防…………………………………………………………………22页2.2.7给排水………………………………………………………………23页3.0访问意见………………………………………………………………………24页4.0总结……………………………………………………………………………25-26页附件：1.写字楼调研明细表(2页)2.商场调研明细表(2页)3.深圳市贸广场A幢部分写字楼因配套设施未兑现承诺的减损价值评估报告(部分)(4页)4.深圳市建筑施工百强企业汇总表(1页)5.照片第2页共26页深圳市写字楼及商场调研报告1.0概论近一个多月来的调研，走访了二十多家高档写字楼和商场，对深圳市的高档写字楼和商场有了较多的了解，尤其针对机电配置方面作了深入的调研。现选出了具有代表性的六家高档写字楼、五家商场的资料以作对比，目的是为项目提供参考和建议。1.1写字楼通过调研，我们重点考察了六家高档写字楼：招商银行大厦（以下简称“招行”）福田区中信大厦（以下简称“中信”）福田区地王大厦（以下简称“地王”）罗湖区国际商会中心（以下简称“商会中心”）福田区发展银行大厦（以下简称“发展”）罗湖区深业中心（以下简称“深业”）罗湖区依据单位造价、舒适程度、功能的完善、智能化程度，尤其是机电配置的档次及节能六个方面进行了评分，每项按排名1至6分，分数低者为最佳，具体如下：打分项目招行中信地王商会中心发展深业机电配置123645单位造价142356舒适程度123456功能设置132465智能化程度123456节能124653总分61517273032第3页共26页在调研过程中，给我们印象最深的是近二、三年内完工的写字楼与之前的写字楼相比在智能化、舒适化功能设置多样化及节能等方面有了明显的发展。智能化和节能是现代建筑的两大主题，他们需要机电技术和建筑及结构设计方面的技术突破，更为重要的是两者的有效结合才能达到智能化和节能的目标。而功能设置的多样化也依赖于在设计施工时的机电设置与建筑设计的完美结合才能实现。1.1.1功能设置多样化：深圳的高档写字楼功能方面明显体现出多样化的趋势，地王在94年建成时并没有意识到顶层的巨大商机，直到近几年，才有了专门的观光公司，在最顶两层69层、68层开办了观光项目。又如招行的地上第6层（含裙房顶层）为整层的会议区、展览区，层高达7m，设有先进的会议设备，包括同声传译及大屏幕彩色显示器等，且会议区设有可活动的分隔板，最大会议厅面积可达2900m2，另有一台800冷吨的空调主机专供会议展览区的中央空调使用。1.1.2智能化：a)BMS建筑设备自动化：招商、中信及商会中心均有独立的中央监控室，虽说六个项目均采用江森或霍尼维尔楼宇自控系统，但明显地从最初的实时监视、部分自控（深业、发展）向实时监视及远程控制（招行、中信）过渡，江森及霍尼维尔系统本身也已更新换代（主要是在集成方面有了很大提高）。b)智能电梯：招行在电梯运行上采用IC卡制，业主员工必须使用个人IC卡，才能到达IC卡上指定的楼层，访客可在登记后领取到访楼层的IC卡，该智能系统极大地提高了大厦的安全性，并可避免过多的上门推销的打扰。c)网络、电话、电视等的更多选择：通信自动化是所有高档写字楼的必有配置，现在的发展趋势是给入驻业主以更多的选择，更大的预留空间。如地王大厦的11000门电话、招行的卫星电视、中信每层176个接点以及中信、地王招行、商会中心的完善的综合布线系统等。1.1.3节能：a)一般大厦的水泵房、变压器室、高低压配电间等均设在地下室或首层，但招行把三第4页共26页台1000KVA变压器、高低压配电间、250m3的水池、生活及消防水泵房等设备设置于地上22层的避难层中，国家规范要求超过100m的超高建筑(住宅除外)每十五层应设有一层具有避难功能的避难层(裙楼除外)，而避难层中避难区面积只要达到国家规范要求，则其余面积在有充分防火设施的情况下可做设备间。招行通过建筑设计与机电配置的完善结合,解决了结构荷载、防震、隔音、通风(变压器室)及各种消防要求等技术问题，从而达到了节能、节约造价（减少电缆敷设量）、节约空间（减小塔楼管道井及电缆井的面积）的效果。b)招行的外墙为双层透光玻璃幕墙，在保证透光率的同时，因两层幕墙之间的隔热层，从而大大降低了空调能耗，达到节能的效果。c)中信、招行均在中央空调系统中部分采用了VAV系统，该系统可节能20%，并因取消了风机盘管，从而避免了滴水现象，同时减低了室内噪音，大大提高了舒适程度，但同时因VAV系统的风管压力增大，也对风管的耐压强度和密封性提出了更高的要求。从2003年开始，VAV系统设备价格下降了15%左右，这为今后VAV系统在写字楼的采用大开方便之门；1.2商场我们重点调研了以下五家大型购物中心：中信城市广场购物中心（为中信大厦裙楼部分以下简称“中信广场”）福田区中心区天虹购物广场（以下简称“天虹”）福田区信兴购物中心（为地王大厦裙楼部分以下简称“信兴”）罗湖区华侨城铜锣湾购物中心（以下简称“铜锣湾”）南山区群星购物广场（以下简称“群星”）福田区通过调研，我们明显地感到深圳商家从商场→购物中心（商场+超市）→城市购物广场（商场+超市+休闲+娱乐+餐饮）的发展脉络。功能的多样化、服务的人性化及购物休闲环境的舒适化都是这种变化、趋势的具体表现。这都要通过我们在设计、施工时的机电配置、功能配套才能实现。我们按机电配置、功能设置、舒适程度、装修档次、人流物流组织（通道及电梯）及车位六个方面对上述五家商场进行了打分(每项按排名1至5分，分数低者为佳)。第5页共26页打分项目中信天虹信兴铜锣湾群星机电配置13254功能设置12435舒适程度（配套设置及休闲场所）12435装修档次13245人流物流组织13254车位及收费13425总分6161822281.2.1功能的多样化：a)商场+超市：除信兴外，其余四家商场均设有大中型超市，中信的吉之岛超市、天虹购物广场的天虹超市、铜锣湾的沃乐玛超市、群星的百佳超市，而信兴没有大型超市，它恰恰是我们重点调研的五家商场中人气最弱的一家，由此可见超市与商场的结合对商家的重要性。b)餐饮:餐饮（包括咖啡厅、小吃街）等慢慢成了现代深圳购物中心的一大必设功能，信兴广场的麦当劳、肯德鸡是这种变化的最初表现，而今年信兴广场新开的小吃街又是商场对这种变化的直接反映，铜锣湾的李家大饼（中餐），中信的豫园（上家菜）、舞鹤（日本料理）等是这类变化的进一步表现，而中信的星巴克咖啡（中信共有四家咖啡厅），天虹的百怡咖啡等是这种变化的最新表现。同时这种变化，也给购物中心机电配置与建筑设计提出了新的要求和更高的技术难度：餐饮区的通风及空调相对要求较高，尤其是新风量要大；厨房的排烟应单独净化后排放；燃气设计应满足抄表、报警、防泄漏等功能；更重要的是餐饮区的消防等级相对较高，防火卷帘、墙体的耐火等级要求均要求达到一级。c)休闲娱乐:休闲娱乐功能是近二年来走入大型购物中心的，如：天虹的书吧、儿童娱乐中心；铜锣湾的桑拿；信兴广场的健身房等。其中最具特色的是中信的新南国影城（6个放映厅），舒适的环境及高档次的服务使之成为深圳市最具人气的影城。这种成功得益于设计之初，中信广场即明确了影视城及其它休闲功能，通过机电配置与建筑设计的紧密结合，才最终使这些功能进入大型购物城第6页共26页市广场。中信广场专门为南国影视城配备了一台1000冷吨的进口空调主机、一台400KVA的后备发电机、同时在疏散通道上专设了八台自动扶梯专供影城使用（影城位于三、四两层）。在建筑设计上除了加大影城区域的楼面荷载以满足要求外，还按国家规范加大了人员疏散通道的宽度，此外为满足消防方面国家规范的要求，还提高了墙体及楼板的耐火等级，并配置了专用防排烟设置、火灾报警设施及消防喷淋系统设施等。针对于6个放映厅，中信还进行了专门的隔音设计，并使用了新型的隔音材料，使这6个放映厅可同时放映不同的影视，达到了功能设置的要求。1.2.2舒适化商场营业面积占总面积的比例的下降是舒适化在现代大型购物广场中的最直接体现。商场各功能面积比例分配中信天虹信兴铜锣湾群星商场营业面积所占比例35%40%45%50%60%休息休闲区面积所占比例35%30%30%25%15%后勤服务面积所占比例20%20%20%15%15%员工区所占比例10%10%5%10%10%注：商场营业面积:营业区及营业区内之过道之面积休息休闲面积:休息区、人流出入口、集散空间及缓冲区、儿童娱乐区、餐饮区及休闲娱乐设施面积后勤服务区:商场库房、物流集散地、设备用房及车位等面积员工区:员工休息区、更衣室、员工用餐区、员工行政办公用房等面积。从上表可以看出在后勤服务面积和员工区面积比例相对不变的情况下，商场营业面积比例的减少意味着休息、休闲区面积比例的增加，同时使顾客购物的环境更加舒适。这就要求机电配置更加合理，如：不同区域新风量及冷量的不同，通过自动扶梯、观光电梯及客货梯组织好人流物流，并设置充足的车位等。第7页共26页2.0机电配置2.1写字楼机电配置完善的机电配置，不但为写字楼的正常运作和舒适环境提供了保证，实际上已成了市场衡量办公物业的重要指标。我们在调研中发现了一个案例，世界贸易广场（上海宾馆对面）某单元的业主（物业购买者）建筑面积为615.4m2，向法院状告世界贸易广场降低了写字楼的机电配置（从原合同的10台电梯减少到实际使用中的8台电梯）,从而使该写字楼物业等级降低而要求赔偿。最终法院判决发展商未兑现合同承诺的机电配置，从而使该物业从原合同的深圳市一类办公物业降到了实际交楼时的二类物业，因而赔偿业主人民币1143825元人民币。下表为该案的核心…。法院最终采信的深圳市办公物业的分类标准。一类二类三类单位造价5000元/m2以上2800-5000元/m22