亦庄银行间REIT培训材料(精简版)

北京经济技术开发区BDAGROUP中信证券股份有限公司银行间REIT培训材料BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融一、关于REIT的基本简介2BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融1、什么是REITs房地产投资信托基金〓房地产信托投资基金REIT（RealEstateInvestmentTrust）诞生于20世纪60年代的美国，目前已经是国际上重要的房地产投融资方式。它通过发行受益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，主要投资于能产生稳定现金流的房地产，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人获取长期稳定的投资收益；REIT是一种具有高收益率的防御性投资产品，风险和收益介于股票和债券之间；REIT通常采取公司制或者契约制的形式，通过证券化的形式，将不可实时交易的大宗的房地产资产，转化为小份额的可实时交易的REIT份额，提高了房地产资产的变现能力和资金利用效率。BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融2、银行间REIT的特点以资产为支持的类债务融资：银行间产品本质为基于企业信用和资产信用的类债权融资产品，理论上其利率应低于资产持有人发行的普通公司债券；可保留对基础资产的所有权和管理权：在银行间REIT存续期间，资产持有人可以服务性机构的身份继续参与对资产日常运营的管理，在新行间REIT终止后，资产持有人可对资产进行回购；门槛相对较低且审核时间较短：产品准备及发行流程相比交易所市场更简单，所需时间较短。银行间REIT的特点市场参与者比较单一：投资人是以基金、信托和银行为主的机构投资者，属于大宗交易市场，广大中小投资者无法参与；价格表现不活跃：银行间产品主要为债券类固定收益产品，较难实现类似股票发行市场的大幅溢价和灵敏的二级市场价格波动；需要资产回购及担保安排：针对不同的评级结果，银行间产品需要提供相应的担保措施，以保证委托人在银行间REIT终止时履行回购义务。银行间REIT存在的难点资产持有人对资产所有权和管理权有强烈要求：在银行间REIT终止后，资产持有人将对物业资产进行回购并获得资产的所有权；在银行间REIT存续期间，资产持有人将继续保持对物业的管理权；资产所产生的现金流较为稳定：适宜租期较长，且租户结构和租金收入均较为稳定的资产。适合参与银行间市场的资产BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融3、交易所REIT的特点门槛相对较高：对于资产质量、产品方案、物业持有人背景以及发行模式等有非常严格的要求和规定；所需时间较长：证监会的股权类产品审批流程较银行间市场行的固定收益类产品更为复杂，且审批时间较长；对权属要求严格且产权需发生转移：对于资产的权属性质和证照齐备程度有严格标准；同时，产品设计需要基于所有权转移。多元化的投资者群体：包括个人投资者和机构投资者在内最广泛的投资者群体；价值发现功能：交易所市场REIT的价格由基础资产的盈利能力决定，因此管理公司可通过提高业绩的方式充分发掘物业资产的价值；财务杠杆的运用：根据与监管部门的沟通，我们预计未来交易所REIT或可允许40%左右的债务融资杠杆比例；健全成熟的市场制度：信息披露制度、市场监管制度和投资者保护等相关制度较为成熟。交易所市场的特点交易所市场存在的难点适合参与交易所市场的资产资产规模相对较大：交易所REIT对物业资产的规模将有明确规定，考虑市场的流动性，建议资产最小规模以20-30亿为宜；资产权属清晰且租金收益率较高：资产的权属清晰明确，同时租金收益率需达到特定水平，且具备市场竞争力；资产成长性较强：适合商场、写字楼等商业化程度较强，管理公司经营模式的管理能力可提升物业的的价值，实现资产在日常运营阶段的溢价。BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融4、银行间REIT和交易所REIT的比较银行间REIT是债务融资工具。相对于银行贷款，银行间REIT拥有利率成本低以及融资期限长的特点。相对于公司债和企业债，银行间REIT在企业信用的基础上，引入了物业资产作为支持，具有更高的信用评级及更低的利率成本。但是，与公司债和企业债一样，银行间REIT需要通过尽调、审批、发行等环节，获得融资所需要时间较银行贷款更长。因此，对于收益不高且未来增长潜力有限的物业，银行间REIT是一种成本低成本的债务融资途径。交易所REIT作为一种股权融资产品，通过出让物业的所有权获得融资，是持有型物业的一种退出渠道。交易所REIT对物业的权属、经营年限及收益率有着严格的标准。但同时，对于有增长潜力的优质物业，投资者也会给予一定溢价。因此，对于资产权属清晰，且高收益高增长的优质物业，交易所REIT是一种有效的变现途径。产品性质存续期间物业的管理权物业的所有权物业的法律标准物业的收益率交易所REIT股权类产品，作为持有型物业的退出渠道，通过出让部分物业的所有权获得股权融资永续保持对物业的管理权通过持有部分REIT份额拥有部分物业的所有权对物业的产权等方面标准严格，要求物业的权属无瑕疵。经过与投资者的沟通，初步预计交易所REIT的的派息收益率需要在5%以上。为了获得更高的定价，交易所REIT未来还需保证一定增长空间银行间REIT类债权产品，通过物业的抵押获得中期的债务融资，到期需偿还债务的利息及本金中期，3-5年保持对物业的管理权在银行间REIT存续期间，REIT拥有物业的所有权；在银行间REIT终止后，委托人将重新获得物业的所有权标准较交易所市场宽松，可以探讨以房屋所有权设立银行间REIT的模式银行间REIT的收益足够覆盖优先级的利息即可。银行间REIT为固定收益类产品，物业无需保证未来的增长空间BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融二、总公司及下属公司REIT的选择建议7BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融1、总公司REIT选择建议选择建议•公司2007年、2008年的租金收入分别为0.72亿、1.2亿，2009年预计总租金收入将达到1.6亿元，租金规模有限；•总公司为配合开发区招商引资工作，租金收取较低，物业的收益率不高，短期内无法达到交易所REIT产品的发行要求；•依靠财政补贴人为提高租金收益，也因为交易所市场对产品的市场化程度要求很高，财政补贴模式很难被审批部门和投资人认可而难以实现在交易所上市。考虑因素一：总公司运营情况•银行间REIT筹备工作相对简单，发行筹备复杂性相对交易所市场REIT要低，发行筹备的时间跨度相对较短；•考虑到目前各部门对REIT产品的推进力度与态度，银行间REIT的推进进度可能较交易所REIT更快一些；•目前首批参与银行间市场REIT试点的企业数量可以相对较多，且银行间试点对城市是否拥有试点资格比较看重。考虑因素二：试点产品操作情况我们建议：总公司先行在银行间市场发行REIT产品，待条件成熟以后在交易所市场发行REIT。BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融1、总公司REIT选择建议到期时，清偿优先级受益券本金，REIT终止本期REITs到期后，可用新建的工业厂房等资产作为基础资产发行下一期REITs先试先行，体现开发区的创新优势；拓宽多元化融资渠道打造可持续融资平台；充分提高融资效率；开创开发区建设融资的新模式；累积企业信用，为未来资本市场运作打下基础。BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融1、总公司REIT选择建议未成熟持有型物业出售后培育租赁型物业和经营型物业作为持有型物业将在总公司体内培育成熟后，进入专业孵化基金，可待成熟后直接进入交易所REIT资产池。通过交易所REIT，可获得较高的溢价倍数，打通资本市场的退出渠道，获得最大的品牌效应，增强持有型物业的流动性。开发建设成熟后出售成熟持有型物业培育后出售总公司部分变现部分变为份额持有开发平台BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融2、建议银行间REIT推进计划发放资产权属初步尽职调查表格企业填写资产权属初步尽职调查表格企业搜集资产权属资料复印件发放资产财务初步尽职调查表格企业填写资产财务初步尽职调查表格会计师完善资产财务初步尽职调查表格评估师开展资产预评估工作制定初步方案企业内部决策评级机构开展企业主体评级和产品评级工作评估师开展市场调研、物理调查和价值评估工作会计师开展商定程序工作律师开展资产尽职调查和交易结构设计工作评级机构出具信用评级报告评估师出具市场调研、物理调查和价值评估报告会计师出具商定程序报告律师出具律师工作报告和法律意见书完成信托合同完成资产服务合同完成募集说明书完成发行申请报告完成推荐报告沟通央行主管领导及企业领导，定稿后择机申报BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融3、交易所REIT融资方式简介投入再开发物业出售土地、原材料、劳动力成长期物业（持有）成熟物业（持有）产业资本1投入再开发房地产开发银行间REIT交易所REIT股票债券CMBS3、交易所REIT融资方式简介典型结构图交易所REIT是指在交易所市场进行上市交易的REIT产品。主要通过发行股票或份额，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过将投资不动产所产生的收入以高比例派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。13交易所REIT产品概念BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融三、境外融资案例分析14BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融1、金融与地产的唇齿结合——凯德置地案例凯德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融，分布在亚太、欧洲和中东地区的主要城市。凯德置地的房地产和服务公寓网络遍布全球近20个国家80多个城市。凭借其雄厚的产业资产和商业知识，凯德置地也为客户提供的房地产金融产品和服务。凯德置地上市的子公司和合资公司包括雅诗阁集团、莱佛士控股、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁服务公寓信托以及在澳大利亚和新加坡上市的澳洲置地。凯德置地投资开发的高品质住宅在上海有上海新家坡、新家坡美树馆、菊园、曼克顿豪庭、江临天下、汇豪天下、莱诗邸、天山河畔花园、西郊林茵湖畔和柏丽华庭；在北京有上元、卓锦万代、马甸项目和京棉项目；在广州有金沙洲项目；在杭州有拱墅项目；在成都有5-7个住宅项目.在佛山禅城区有魁奇路项目和东平路项目。商业房产包括上海的来福士广场、北京的凯德大厦、厦门的汇腾大厦和北京的西环广场。综合房产包括广州的天河新作、北京的来福士广场和宁波的江北项目。另外，凯德置地在全国拥有或管理着29家购物中心。15BDAGROUP中信证券股份有限公司房地产金融1、金融与地产的唇齿结合——凯德置