物业工程手册

目录第一部分：工程部各岗位工作职责…………………………………………………1第二部分：工程部综合管理制度……………………………………………………2一、工程部值班制度…………………………………………………………………2二、工程部交接班制度………………………………………………………………3三、工程部巡视检查制度……………………………………………………………3四、工程部报告管理制度……………………………………………………………4五、工程部钥匙管理、领用制度……………………………………………………5六、工程部仓库、材料管理制度……………………………………………………5七、工程部工具管理制度……………………………………………………………6八、工程部设备保养工作制度………………………………………………………7九、工程部事故报告及处理制度……………………………………………………8十、工程部档案管理制度……………………………………………………………8十一、设备机房防火管理制度………………………………………………………9十二、重要部位门禁制度……………………………………………………………10十三、安全管理制度…………………………………………………………………10第三部分：供配电系统管理制度……………………………………………………13一、配电房管理规定…………………………………………………………………13二、变配电室值班员职责……………………………………………………………14三、变配电室值班制度………………………………………………………………15四、变配电室交接班制度……………………………………………………………16五、变配电室门禁制度………………………………………………………………16六、变配电室安全工作规程…………………………………………………………17七、配电室倒闸操作制度……………………………………………………………18八、工作票制度………………………………………………………………………19九、停送电操作规定…………………………………………………………………20十、层间配电房管理制度……………………………………………………………21十一、供电突发性事故的应急措施…………………………………………………21第四部分：弱电系统管理制度……………………………………………………28一、弱电系统管理规定……………………………………………………………28二、弱电系统维修保养规程…………………………………………………………28第五部分：给排水系统管理制度…………………………………………………28一、水泵房管理规定…………………………………………………………………28二、给排水系统应急处理方案………………………………………………………29第六部分：空调系统管理…………………………………………………………30一、空调工岗位职……………………………………………………………………30二、空调机房管理规定………………………………………………………………31三、空调机房交接班制度…………………………………………………………32四、中央空调系统应急处理方案……………………………………………………321第一部分工程部职责工程部各岗位工作职责1、工程部经理(1)全面负责工程部的各项工作。(2)负责组织开展百货工程设备设施的维修、养护、运行、管理。(3)负责制定工程管理制度和设备操作程序。(4)负责组织制定和实施节能降耗方案和措施。(5)负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。(6)负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门员工进行考核。(7)负责洽谈、评诂、监督工程外部委托项目，组织对外委工程的质量验收。(8)负责百货用户的装修管理，审批用户的室内装修方案。2、主管（系统工程师）(1)在工程部经理的领导下，负责管理本系统的员工和所辖设备。(2)制定本系统员工的职业道德教育、安全教育和业务培训计划并组织实施。(3)确保所管辖系统设备的安全运行，负责制订系统的最佳运行方案，报上级审批后组织贯彻实施，力图节省能源消耗。负责制定本系统的操作要求和工作指令。(4)负责对所管辖范围的能源消耗、设备运行、工时利用、员工分配、材料消耗等各项指标提出分析报告，提高工作效率。(5)负责制定本专业员工业务培训计划，使员工的专业技能不断提高。(6)监督下属员工严格执行操作规程及《员工手册》，坚持周而复始的设备维修保养制度。按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净，四不漏：不漏水、不漏电、不漏气、不漏油，五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好的标准，严格检查督导下属。(7)提出本系统的备品备件采购计划，协助采购专业性较强的工具或零件。(8)负责本系统的外委项目(含外委工程、代维工程以及仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收施工。(9)负责与相关业务主管部门进行业务联系。(10)负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。2(11)负责室内二次装修的初审及组织进行巡视检查。(12)每周对本系统设备进行巡视，发现问题及时采取纠正措施。(13)设备发生故障及时组织维修，保证所管辖系统设备始终处于优良的技术状态，并针对发生的故障做出故障分析报告并提出预防性措施。(14)对各项工作提出表扬批评，负责填写过失单，对于不服从工作安排及工作中的违章、违例事件有权在请示部门经理后做出各种处罚决定。(15)每天填写工作日志。3、技工(1)严格执行工程部各项规章制度，在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养、维修。(2)服从上级工作安排，按照工作指令和有关规程进行下列工作：①对设备实行常规保养和维修。②巡视、监管设备的运行。③装修巡视检查工作。④为用户提供维修、安装服务。⑤如实填写好各种原始记录。(3)参加公司内部组织的有关学习和培训。第二部分工程部综合管理制度一、工程部值班制度1、工程部所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。2、工程部值班人员按工程部制定的统一值班表轮流值班，不得迟到、早退、无故缺勤，如确需调班，必须报主管同意，安排替班，保证值班人员落实后方可调班。3、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，值班中如因工作需要或其它特殊原因临时离岗，必须报经理同意，安排符合条件人员替岗。就餐时间，实行轮换就餐制，主管安排人员临时替班，并规定值班人员就餐时限，就餐时不得喝酒。4、值班人员应根据操作规程及岗位责任制的要求，严格执行巡检制度，认真巡视所管设备的运行情况，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行，并按要求认真如实填写有关记录。35、值班人员在设备出现故障时，应立即采取措施。如一时不能处理或由于技术原因处理不了的，应及时报告本专业主管。6、值班人员在值班期间不得做与工作无关的事情。7、值班人员每天必须清扫室内卫生，保持室内整洁。二、工程部交接班制度1、交接班双方必须提前10~15分钟做好交接班的准备工作，正点进行交接。交接班的准备工作主要包括：交班者向接班者交待设备运行状况、方式；设备检修及变更等情况；接班者要查看设备运行记录；清点仪表、工具、钥匙；检查、核对设备运行状况。2、接班时间在接班人员未到岗、人数不齐或精神状态不良（喝酒、疲倦、伤病），交班人员不得离岗，应及时报告专业主管，直到主管安排好人员接班，办完交接班手续后方可离岗。3、交接班时由于设备故障未处理完、重大设备启停或设备运行异常，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员协助处理，并及时报专业主管，待设备完全正常后，办完交接手续，交班者方可离岗。4、交接班时如发现设备记录与设备运行情况不符、或未如实填写，应停止交班，由交班人员说明原因，同时报告专业主管现场处理。5、每班交班前，交班者应负责打扫卫生，做到交班时室内整洁。如发现卫生未打扫应停止交班，由交班人员打扫完后再进行交班。6、交接班时，必须严肃认真，精力集中，做到交接清楚，双方在交接班登记本上签字。三、工程部巡视检查制度为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程部各系统工作人员必须对所管辖设备进行日常巡视。1、巡视人员必须按本系统规定的时间、路线对所管理的设备设施进行巡视检查。并将巡检情况填写到《巡检记录本》。2、巡视人员外出巡视，必须携带对讲机，随时保持联系。43、巡视人员每次巡检均须在相应的运行记录上依次如实做好记录。4、巡视人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、温度湿度表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化时，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。7、发现有不正常的噪音、压力、温度、湿度、振动、泄漏等又不能迅速排除的，必须立即报告值班长和专业主管，同时采取适当的保护措施，防止事故的发生或扩大，并由专业主管负责组织进行维修。8、专业主管每周对设备设施进行巡查，发现问题追查原因，如属于人为因素造成的，应追究当事人的责任。四、工程部报告管理制度1、严格执行公事报告处理程序（员工－主管－部门经理至公司总经理）规定，逐级上报。2、下列情况必须报告主管（工程师）(1)、主要设备除正常操作外的调整。(2)、设备发生故障或停台检修。(3)、零、部件改造、代换或加工修理。(4)、运行维修人员短时间暂离岗位。(5)、维修人员工作去向。(7)、重点设备除正常操作外的调整。(8)、采用新的运转方式。(9)、重要零、部件改造、换代或加工修理。(10)、领用工具、备件、材料（低值易耗品例外）。(11)、加班、换班、补修、病假。3、下列情况必须报告经理(1)、重点设备发生故障或停台检修。(2)、影响营业的设备故障或施工。(3)、系统运行方式较大改变。5(4)、重点设备主要零、部件改换。(5)、系统及主要设备技术改造或移位安装。(6)、系统及设备增改工程及外协施工。(7)、人员岗位调整及班组重大组织结构调整。(8)、主管（工程师）病、事假、补休、换班。五、工程部钥匙管理、领用制度1、百货内所有设备房以及与设备有关的走廊门钥匙由工程部专人登记、编号及造册。2、工程部钥匙共分为三套。(1)、一套交给工程部维修领班负责保管，作为平时巡检、检修、开关灯等工作用。(2)、一套交给主管（工程师）负责保管，作为处理日常工作及检查时使用。(3)、一套由工程部经理专箱封存保管，作为紧急情况下应急使用。3、如有单位施工或整改，必须由施工单位负责人填写工作单，同时注明用途、使用时间并签名，经当值主管核准后，由工程部人员陪同到工作地点。4、如有单位来检查或参观，必须持有关证明或批条，由当值主管拿钥匙陪同才能去机房。5、工程部所有钥匙均应严格管理妥善保管，严禁任何人随意带出百货商场。6、钥匙领用必须如实填写《钥匙领用登记表》，所有借出钥匙当天必须全部交回工程部。7、所有钥匙在交接班时均须清点，做好移交、交接手续。8、各类钥匙的补配、门锁的更换，必须填写申请表，经工程部经理批准后方可办理。六、工程部仓库、材料管理制度1、仓库内各种材料、备品、备件，应按专业、规格、大小分门别类上货架、货台并且摆放整齐。备用材料较少的，可将备品材料按品种、规格分类摆放在备品材料柜内。2、材料摆放位置应粘贴或悬挂制作好的卡片，货位应有材料标签注明，库内应设有平面布置图。3、登记入库和领用情况。建立各种帐目包括出、入库记录，做到帐物相符。4、设置备品、备件、材料物资、工具的明细帐。每月按出库、入库记录，定期6进行核对，并做好出、入库报表。每月定期进行盘点，填写《库存物品盘点表》，将结果报工程部经理并存档。5、日常维修所用低值易耗材料，以旧换新，由领用人填写《领料单》由当值主管(工程师)签字批准后发放。价值较高的材料、新安装设施以及对商户服务所用的维修材料，必须经工程部经理签字批准方可发放。6、维修更换及损坏的物品应交回库房，由库管员与公司采购部门共同处理。7、库房钥匙必须由专职人员负责掌握，禁止其他人员拿钥匙到库房取物。