物业管理师总复习资料

物业管理师复习资料一、物业管理早期介入的准备有哪些？物业管理的早期介入有：1、了解物业管理对物业的基本要求；2、组织技术力量；3、收集相关资料；4、确定工作方法5、准备设备器材和资金。二、物业管理对物业的基本要求有哪些？1、物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和养护；2、建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本；3、配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务；4、环境安全、方便、优美、舒适。5、能为物业管理提供必要的设施。2、物业管理的公共管理制度有哪些内容？物业管理的公共管理制度主要有：1、楼宇入住及迁出管理制度；2、房屋共用部位及共用设施设备使用管理制度；3、房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理制度；4、房屋装修管理制度；5、安全保卫管理制度；6、车辆行驶和停放管理制度；7、消防管理制度；8、卫生环境管理制度；9、绿化管理制度；10、禁止违章用地及违章建筑的管理制度；11、综合经营服务管理制度以及接受业主委托开展有偿特约服务的制度等。3、企业经营过程中核算营业成本都包括哪些内容？物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括：1、直接人工费，包括企业直接从事物业管理管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。2、直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。3、间接费用包括企业所属物业管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用。4、企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。4、物业管理企业的安全防范设施有哪些部分组成？安全防范设施是指附属于物业项目并具有安全防范功能的防盗、防火设施和监控报警装置，以及物业附设的值班系统和安全系统等配套设施。安全防范设施主要包括：1、消防设施：如灭火器、消防栓、自动喷水灭火设备、水幕设备、CO2灭火设备、干粉灭火系统、泡沫灭火系统、燃气泄漏报警器、防火卷帘门系统、防火门、消防栓与消防水泵接合器、消防水泵、消防电梯、火灾自动探测报警设备、火灾事故照明、熔断器、正压送风与排烟系统等等；2、保安设备：如闭路电视监控系统、电子保安系统（电磁开关、振动传感器、红外线传感器、光电、超声波和微波传感器），门户密码开启设备、电子巡更、SGSS系统、车场管理门禁系统等。3、随着社会的发展，还会有更加先进的安全防范设施出现。1、工程直接费的计算方法，工程总造价的计算方法。直接费=∑预算价值×工程量其他直接费=∑直接费×相应费率现场经费=∑（直接费+其他直接费）×相应费率直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费间接费=直接工程费×相应费率利润=（直接工程费+间接费）×相应费率税金=（直接工程费+间接费+利润）×税率工程总造价=直接工程费+间接费+利润+税金2、制订一个财务部门职责.物业管理企业财务管理部门的基本职责包括：1、按照国家的有关法律，建立健全企业内部各项财务管理制度。2、制定公司的年度财务计划，提供财务分析报告，协助公司领导搞好经营决策。3、制定物业管理预算方案。4、监督物业管理费的收缴运用，抓好各种应收款项的收取工作，核算长期拖欠不清的款项，督促经办人限期清理。5、编制记账凭证，及时记帐，及时编制各种会计报表，做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。6、参与策划各种营销活动，并对重要的经济以及投资项目进行评议和审定。7、按照合同的要求，做好工程费用的拨付、结算等工作。8、严格执行财务审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工的工资、津贴和奖金。9、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收工作。10、税收的核算与申报。11、银行帐务往来的核对，如存取款、结算等。12、妥善管理会计账册档案，接受财税机关、主管部门和公司领导的检查与监督。还应将以上基本职责进一步分解到企业财务管理部门的各个岗位上，形成财务经理岗位制、会计岗位职责、出纳岗位职责等。3、在招标、投标和评标活动中应注意的行为有哪些？招标活动中应注意的行为有：1、招标人必须遵循国家有关法律法规的规定；2、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标、投标的其他情况；3、招标人设有标底的，标底必须保密；4、在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容等进行谈判。投标活动中应注意的行为有：1、投标人必须遵循国家有关法律法规的规定；2、不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。3、不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。4、禁止以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。5、不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。6、不得以低于成本的报价竞标。评标活动中应该注意的行为有：1、评标人必须遵循国家有关法律法规的规定；2、评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。3、评标委员会成员和评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因素与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。4、建立物业企业内部财务管理制度包括哪些内容。建立企业内部财务管理制度的内容包括：1、凭证账册制度。财务管理部门应采用借贷复式记账法，建立起现金日记账、银行日记账、总分类账、各项明细分类账册等账册。2、财务预算制度。财务管理部门必须结合实际，认真编制全年预算。3、借款管理制度。借款仅限于为所管物业的运行服务；采购人员凭已批准的采购计划进行借款或领用支票，不得出借空白支票。4、报销审批制度。应根据国家有关规定或业主大会的规定，制定报销范围和标准，建立科学合理的报销制度。5、审核管理制度。包括开支审核、收入审核、内部审核等制度。6、现金管理制度。严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用。严格分清收支两条线。7、固定资产管理制度。包括固定资产的范围和分类、固定资产的账务处理、固定资产的管理制度。8、仓库管理制度。凡采购所有用品、原材料，都必须由仓库保管员按实开单验收入库、并登记入帐。进出库但要填写完整，领用人和指定负责人签字，并写明用途。仓库物资要定期清点。9、材料物资报废制度。财产物资的报废，应由使用部门填写报废单，经批准后财务管理部门做财务处理并及时售出，收回残值。10、往来账目清理制度。财务管理人员应及时结账收款，催收应收账款。对月终尚未结算的债权债务，应查明原因，列出清单。11、会计报表制度。财务管理人员要保证会计报表的数字准确、内容完整、报送及时、手续完备。对年度决算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。12、印章使用制度。财务专用章与支票专用章要分专人保管，使用时互相审核。13、会计档案的管理制度。会计档案应按月装订，报表、账册按年装订成册，并加装订封条。凭证、账册应指定专人列册登记，妥善保管，不得丢失。14、定期公布制度。按业主大会的要求，定期公布管理费用收支情况，对较大费用的支出要分析情况，加以说明。15、财务管理安全制度。防火防盗，财务管理部门应安装报警系统。15、策划综合经营服务项目的组织、管理的具体要求是什么？在服务考评中有哪些要求？综合经营服务项目的组织、管理的要求有：1、选择经营方式2、对服务收费进行监督3、监控服务质量和环境4、服务效果考评服务效果考评的要求有：1、定期对承包的商户或专业企业进行考核；2、按照考评结果挑选专业公司和承包商；3、适时对项目进行调整；4、总结经营服务项目的整体工作状况；5、培养核心竞争力。物业管理复习（二）一、编写物业管理方案制定中的可行性研究报告的结构是什么？答：一般包括10个部分：1、总论。简要介绍可行性研究任务的背景等；2、物业项目分析；3、服务需求分析与预测；4、物业管理企业自身条件与服务能力分析；5、人力资源分析；6、物业管理方案要点及方案实施进度分析；7、物业管理服务费用测算；8、项目的经济、社会和环境效益评价；9、结论及建议；10、附件。市场调研的详细资料等可作为可行性研究报告的附件。二、物业再开发利用的原则和条件是什么？答：（一）、物业再开发利用的原则：1、尊重业主的意愿的原则；2、经济实用的原则；3、科学规划的原则；（二）物业再开发利用的条件：1、物业本身的条件2、业主的意愿；3、物业管理企业的运作能力。三、物业管理的相关制度的编写程序有哪些？答：1、成立工作小组；2、明确工作任务和目标；3、准备相关资料；4、了解物业现状；5、了解业主及使用人情况；6、分析企业情况；7、学习相关文件；8、拟定制度体系；9、拟定制定制度的方法和程序；10、上报领导审阅。第一次向业主收取专项维修基金的规定是什么？答：按照有关专项维修资金管理的现行法规，即建设部以建住房[1998]213号文发布的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》的规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按照购房款2%---3%的比例缴交专项维修资金。专项维修资金属业主所有，不计入住宅销售收入。专项维修资金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。四、房屋附属设施设备维修养护计划有哪些内容？答：1、确定维修养护责任人及其职责；2、指定维修养护管理制度；3、建立各类设施设备档案；4、定期组织设施设备养护；5、确定维修工程启动程序。五、电梯工程预算公式。答：1、直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费直接费=∑预算价值*工程量定额工资=∑人工量*工程量其他直接费=∑定额工资*相应费率现场经费=∑定额工资*相应费率2、间接费=定额工资*相应费率3、利润=定额工资*相应费率4、税金=（直接工程费+间接费+利润）*税率工程总造价=直接工程费+间接工程费+利润+税金六、如何进行市场服务项目的市场调查与预测。答：调查（1）、考察物业项目的地理位置、交通状况、周边设施服务设施条件。（2）、了解物业类型、规模及综合经营项目的条件。（3）、收集服务资料及服务需求情况。（4）、分析物业管理企业自身的优势和条件。预测：（1）、预测经营服务项目的市场需求量。（2）、预测经营服务项目的技术发展。（3）、预测本企业应提供经营项目的供给量。（4）、其他预测。七、汽车库按防火规范的修建要求。答：1、车库不应布置在易燃、可燃液体的生产区和贮存区内。2、车库周围应设环形车道，当设环形车道有困难时，可设建筑物的一个长边和另一边设置消防车道、消防车道易利用交通道路。3、车库应设防火墙和防火区。4、车库人员安全出口和汽车疏散口应分开设置。5、停车库车数不超过5辆的停车场等小型车库以外，车库应设置消防给水系统。八、控制财务预算的内容。答：1、把财务计划的各项内容预算指标分配落实到各部门；2、通过会计核算反应和监督企业各部门有关指标的实际完成情况；3、定期把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，分析偏差产生的原因，制定纠偏的有效措施。4、对责任部门和责任人进行考评。5、根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。6、如果发现不可预见的情况，并造成预算执行的问题，应及时对预算进行必要的调整。九、房屋勘查中的注意事项。答：1、配备专业的人员督促指导房屋的合理使用，检查监督业主和使用人遵守有关规定。2、定期对房屋进行审查鉴定，制定维修养护技术方案。3、建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。4、制定技术管理制度，确定责任人。5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。十一、房屋附属设施设备计划零修预算的