“烂尾楼”改造设计的步骤与方法

“烂尾楼”改造设计的步骤与方法4．1确立“烂尾楼”改造的指导原则4．1．1创新性原则创新永远是时代的主旋律，建筑设计的首要原则是创新，“烂尾楼”改造更是如此，新的符合时代特征的形式无论对于城市还是市场都具有重要意义．从对旧建筑的改造方法中我们也可以得到创新的启示．早在19世纪中叶，著名的建筑评论家拉斯金(J．nuskin)就指出：应将建筑看成是不断变化的庞大系统的一部分．他极力推祟哥特式建筑师表现出的灵活机动的才能，“如果需要一个窗子，他们就开一个；需要一个房间，他们就加一个；需要一个扶壁，他们就砌一个……因为他们懂得如此大胆地改动外形设计将对建筑的均衡增添一些趣味而不是伤害……每一个庞大工程的后继建筑师都用自己的方式建造他增建的那部分，很少注重他的前任采用的风格：即使教堂正面两侧的高塔名义上是一致的，但其中一个几乎肯定与另一个不一样，而且每一座塔从顶部到底部的风格亦不一样．““烂尾楼”不像历史性建筑改造一样有较大的文化价值需要保护与利用，可创作、可创新的空间要更加巨大．建筑师在创作过程中一定不要受原有方案的约束，可以先按照自己的思路进行考虑然后在和现状进行结合，切不可畏首畏尾束缚于原来的模式中．4．1．2经济性原则经济技术指标是判断“烂尾楼”改造设计成败的重要标准．“烂尾楼”改造由于牵涉很多的债务纠纷，加上有较大的投资风险，所以整个投资中用于改造的资金一般都比较有限，因此设计中不得不把握经济性的原则．具体到设计工作中，就是要尽可能充分利用“烂尾楼”的已有条件，避免大拆大改，选择经济适用的材料，节省投资．设计方案还应尽量利用自然采光、通风，节约能源，降低未来建筑使用的维护费用．4．1．3协调性原则“在完整的建筑群中新建和扩建，有时不一定要表现你设计的那个个体，而是着眼于群体的协调·。一杨廷宝《马丘比丘宪章》中指出：“新的城市化概念追求的是建成环境的连续性，每一座建筑物都不是孤立的，而是一个连续统一体中的一个单元．它们需要同其他单元对话，从而使其自身形象完整。”严格说宋，所有成功的建筑设计都应达到一种整体协调的效果，不应单纯研究一栋建筑的孤立的美，而应注重环境的连续性，将每一部分视为整体环境的有机组成部分。每部分之间通过彼此的呼应和对话形成完整的形象，达到和谐统一的效果．因此，在“烂尾楼”的改造设计中，首先应该把建筑设计和墟市设计统一考虑，注重和周围环境的对话，处理好整体和局部的关系，保持建筑景观的连续性，使改造后的建筑融于城市大环境之中．由于“烂尾楼”是未完成的建筑，所以协调性还表现在新加入的部分要和原来已经存在的部分相协调，综合考虑两者在尺度、比例、色彩等各个方面的适宜性力求完整统一．这也是“烂尾楼”改造和新建建筑设计的最大的不同点．4．1．4生态性原则由于全球的环境恶化，“烂尾楼”改造还应符合可持续发展的原则．目前，全球将面临严重的生态危机，人们已深刻认识到生态问题的重要性，生态价值观也日益成为影响我们行为规范的新的价值体系。生态建筑的产生适应了时代的发展趋势．在生态学繁杂的体系构成中，我们经常可以看到“更新，再利用”的语汇．生态学概念中的“Revalue“，”Renew”，”Reuse”，”Reduce”，”Recycle”，都与旧建筑更新的概念相吻合，都可以在”烂尾楼”改造设计中加以运用．在具体改造设计中．应避免大量地拆除旧建筑，避免建筑垃圾对环境的污染。重复利用可回收的建筑材料，对于新的材料，要注意选择能重复更新使用的新型生态材料，尽可能地利用旧的设备．减少对能源的消耗，减少建筑对环境的破坏．包括建筑在使用过程中，采取各种措施减少对能源的过多消耗，尽量利用无污染的生态能源，如太阳能、风能、地热能等，并减少废气废水、垃圾的排出等．同时也应减少建筑在建造过程中的能源消耗。4．2分析“烂尾楼”改造的设计步骤投资“烂尾楼”虽然具有高额的利润，但也存在相当大的风险．投资者接手“烂尾楼’一定要慎之又慎，一定要做好充分的可行性研究．分析“烂尾楼”经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可出售的商品．要了解这些项目的历史和现状，根据“烂尾”的不同原因区别对待．另外还有做好‘烂尾楼”的改造设计和施工，节约高效的完成工作．2．1项目前期的问题1．社会形象问题“烂尾楼”重新包装开发中可能遇到的最大问题就是项目的社会形象与地位如何改观．有的“烂尾楼”停建多年，垃圾堆得满地都是，污秽不堪．试想这样的项目重新推向市场时，公众的心理落差是极大的，自然会遇到因此而造成的销售阻力．这样的例子很多，有的“烂尾别墅”甚至沦为养鸡场．购房者很难不想起它的“出身”。2．建筑质量问题“烂尾楼”的质量问题也值得关注，许多烂尾楼“烂”的时间都不短，短则三四年、长则八九年，甚至十年以上．日晒、雨淋、风吹、雷打，这些楼宇的质量不管怎么说都已受到不同程度的损坏．前期应做好调研工作确定是否能被改造更新。3．土地使用年限问题我国施行的是土地使用权制，土地使用年限是从依法取得土地使用权算起．不少“烂尾楼”由于以前就取得了土地使用权，现在真正的使用期就大大缩短了，这自然会大大影响该物业的价值．4．施工难度问题“烂尾楼”工程既非新建工程，接手的施工单位与原来的施工思路不一定能完全一致．因此，“烂尾楼”的整治施工中会出现许多不可预见的因素，常常会使施工陷入被动．例如武汉第一批“烂尾楼”泊理工程之——“美联·东方时空公寓”整治时，考虑到开发销售，市场需求，除保持少数楼层不变外，多数楼层都变了，设计变更多达70多份，大小修改700多项，施工麻烦可想而知．5．理顺关系问题每一处“烂尾楼”的背后一般都复杂的经济问题和法律问题。例如，产权不明确、债权债务关系不清、各种纠纷悬而末决等。这些问题都是非常棘手的，往往一时难以妥善处理．这需要接手的开发商有非常雄厚的资金实力和营销运作能力，如果处理不好这些关系，就会变得非常被动4．2．2项目策划与定位任何一个房地产项目要想取得成功都必须先进行整体的策划和定位．“烂尾楼”开发中的最重要的工作就是要使建筑改造后成为可以出售的商品，避免“一烂再烂”。首先，应该充分调查当前市场的实际需求，在项目的定位中，有的放矢，使改造目标与市场要求保持一致，为以后的项目销售打下基础．其次，应该把项目本身的情况了解清楚，包括它的历史和现状，据此制定改造施工方案，使改造的目标能切实可行．在”烂尾楼·改造工程的项目定位中应该遵循以下的原则：1．利润的最大化原则．房地产开发的目标是为了追求利润，“烂尾楼”改造同样如此．通过市场调研、控制开发成本等手段，沿着这一原则对项目进行定位，可以提升项卧C润额，实现利润最大化．2．市场竞争力量大化原则．了解市场量急需、量热销的商品，通过优化设计的方法，使产品具备较强的市场竞争力，容易实现成功销售和快速销售．3．限制条件最优化原则．任何项目都会面临的不同约束限制条件，在“烂尾楼”改造开发中更是如此．除了需要解决一般性的问题外，还必须面对现状条件的制约，处理多种债务纠纷，理清各种产权关系等问题．因此，在多种的限制条件下，确定能最优化利用限制条件的定位方向，关系到“烂尾楼”改造的成败4．2．3设计施工的问题1．设计前期的准备工作(1)做好前期参建单位(建设、设计、监理、施工等)的资料移接、审核及保留对原始资料保管追索的权利等非常重要，否则将对复工手续、后期验收、竣工备案的办理带来极大的障碍，甚至可能因报批手续不齐全而造成不合法、不能正常投入使用的窘境。(2)要对项目现状进行详细的调研，做好原设计方案图纸的收集和整理工作。有的“烂尾楼”停工多年，业主也多次更替，原设计图纸可能已经无法寻找了，这时就要对项目进行详细的测绘、评估工作．(3)委托相关机构进行房屋质量的鉴定工作，排除安全隐患。并以此作为自己的设计依据．2．设计施工中应注意的问题(1)改造设计贯穿于施工的整个过程。建筑改造的施工非常复杂，有时很难保证施工能达到图纸要求的理想状态，有时设计的一些构想不能实现，建筑师必须经常下工地，在现场及时根据实际情况调整设计．(2)“烂尾楼’改造设计具有一定的实验性．由于建筑的结构体系利基本空间构架已经存在．许多不确定的问题可以在原建筑内进行小规模的试验．在现场的试验中发现问题，改进设计，以免造成不必要的损失和浪费．另外，这种现场的试验比较直观，利于与甲方、施工单位的沟通和协调，提高设计的可行性．(3)对原工程质量问题应进行风险转移，遵循谁施工、谁负责的原则，前建设单位、施工单位应承担的修复工作，应在转让合同中予以明确．(4)对原有的材料与设备须进行检查后书面记录．比对水泵、冷冻机等要仔细检查其实体和技术资料，以免后期调试时发生意外事件，尽可能提前检测，由制造商进行维护后提出准用报告。(5)重视满足新规范要求对接盘后涉及增加投资、工期等方面的影响．对原设计中不合理的部分要及早处理使之满足新的规范要求．如复工后也难以处理，要尽早与相关审批部门沟通，必要时可以进行专家论证，确定解决方案后方可进行改建．(6)前期报批和后期竣工备案工作要及早进行．由于是“烂尾楼“手续均可能有遗失、不清、规范改变等情况发生．故尤其要重视与规划绿化、环保、卫生等政府部门的重新报批、检测与验收．总之，对’烂尾楼”的改造是一个复杂的过程，在设计之初就应该做好充分的前期准备，在设计过程中更是要谨小慎微，从实际中来，到实际中去．随时注意与各方面的协调，千万不可主观臆断，但凭想象和兴趣来进行设计。4．3探讨“烂尾楼”改造的设计手法4.3.1使用功能的变化功能因素在“烂尾楼“改造过程中，始终起着重要作用，它是关系到建筑生存与发展的核心问题。“烂尾楼”由于停工多年，原设计中对使用功能的定位和考虑已经不符合今天社会的需要。因此，许多“烂尾楼”的改造与更新从功能分析入手，从自身及社会需要出发，改变、补充、完善、强化功能构成，力求做到功能发展与人们需求、社会环境及经营效益等相适应，使“烂尾楼”通过功能的改造而发挥出更大的效能．使用功能的调整是根据不同项目的自身及其所在区域情况做出的因地制宜的调整。既有在原功能构成基础上的适度调节，也有不同类型功能的相互转换．根据对原有功能对待方式的不同，可将“烂尾楼”改造的功能变化分为以下两种情况：使用功能的转换，使用功能的优化。有的“烂尾楼”施工的量不是很大，甚至只进行了基础部分的施工，只是确定了基本的柱网尺寸，对于空间的构成影响不大。对于这种情况，功能的转换有较大的发挥空间。设计者可以根据新功能对单一空间和多空间组合的规定性来对平面进行重新的构思与考虑。有的“烂尾楼”主体工程已经完工，柱网、墙体、空间都已经基本成型，此时进行使用功能的抓换具有较大的难度，平面变化的范围也有很大的限制性。但是虽然使用功能对空间具有一定的规定性，但也决不像理性主义者所强调的那样二者之间存在着固定的对应关系。空间与使用功能的对应关系具有一定的灵活性，在一定的条件下，不同的功能可以在相同的空间中完成。这为“烂尾楼”改造，实现使用功能的转换奠定了理论基础。4.3.1功能的优化有的“烂尾楼”由于施工完成度较大，很难改变其用途，或者由于规划的要求很难改变用地性质。对其的改造只能是平面功能的深入设计。在保持原来主要的使用功能不变的情况下，对其进行“量”上的补充和“质”的优化。保持现有框架的条件下，对原方案和现状中空间、流线、尺度和形状不合理的地方进行重新的考虑与布置，对不符合现行规范要求的地方及时纠正。而且“烂尾楼”由于停工过一段时间，或多或少的存在使用功能上的滞后于不足。比如配套设施不齐全，房型、采光不佳。内部设备、选用电梯较陈旧等。因此，应结合具体情况对其进行增加和补充，使之更好的符合城市和市场的要求。4，3，2立面形象的重塑立面形象的重塑在“烂尾楼”的改造工程中占有重要的地位．立面代表建筑的气质，体现城市形象．由于受审美观点的变化和心理因素的影响，如果还按照以前的设计来继续施工必定不能满足当前的需要，必须面临改造设计．4．3．2．立面改造的分类不同类型的“烂尾楼”，现状不同，立面改造策略也不相同，差异性很大，因此改造工作一开始就应该对“烂尾楼”的现状进行深入细致的调查，这是