浅析成都旅游地产开发特色与现状

浅析成都旅游地产开发特色与现状1绪论1.1研究背景和选题意义1.1.1研究背景1.1.2选题意义1.2国内外研究综述1.2.1国外研究综述1.2.2国内研究综述1．3研究方法1.4研究内容2.旅游地产概述2.1旅游地产概念及概念释义2.1.1旅游地产概念2.2旅游地产的分类2.1.2旅游地产概念释义2.2.1旅游景点地产2.2.2旅游商务地产2.2.3旅游度假地产2.2.4旅游住宅地产3.成都旅游地产开发现状与特色3.1成都旅游地产开发现状3.2成都旅游地产存在形式分析3.2.1旅游商业和住宿地产设施3.2.2产权式酒店3.2.3特色小镇3.2.4超级复合大型旅游地产3.3成都旅游地产开发特色3.3.1主题公园型旅游地产3.3.2人文古镇型旅游地产3.3.3依托自然山水发展旅游地产4.成都旅游地产开发应注意的问题4.1制订明确的规划规范4.2加强对风景区资源的管理4.3开辟多层面的客户群体4.4寻求适宜的旅游项目4.5完善相应的经营管理措施5.结束语导言：近年来，随着旅游业的迅速发展，旅游房地产逐渐成为新的投资热点。虽然旅游房地产带来巨大的经济效益和社会效益，但在我国旅游地产开发还处于探索阶段，理论基础、开发模式和法律法规都有待完善。对成都市来说，旅游业和房地产业均已成为新的经济增长点，旅游与房地产的结合发展呈现良好的发展势头，同时也出现了许多的问题，需要进行理论的分析和指导。论文以成都市旅游房地产项目开发为具体研究对象，运用大量实际案例，对该市旅游房地产项目开发的现状和特色进行了梳理，针对不同主体提出了提高旅游房地产项目开发水平的具体思路，为旅游房产企业，特别是西部地区同类企业进行旅游房产项目开发提供初步的理论支持和实践分析，对旅游房地产项目开发和相关的管理部门具有一定的指导和参考作用。关键词：旅游地产成都开发特色现状1绪论1.1研究背景和选题意义1.1.1研究背景旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，地中海沿岸成为欧洲乃至世界的休闲度假中心．1904年法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首次来用了分时(timeshare)销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的形成【11】。随后，这种方式在瑞士和欧洲其它国家传播开来。二战后，伴随着美国劳动生产率的提高，人们有了更多的收入和闲暇时间，带薪年假不断增加，大规模的外出度假条件成熟。据《美国度假区发展报告显示，此时美国旅游度假区开始进入兴盛期。20世纪70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅，为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入分时销售，房产商在销售中引入“时权”概念，刺激了消费者购买，并发展成了当前在欧美流行的“假期交换系统”，使旅游房地产得到了迅速发展【12】。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、休闲别墅，将旅游房地产推向高潮。但综观欧美旅游房地产理论和实践进展，可以看出其旅游房地产主要是旅游度假房地产，主要是为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。在亚洲，日、韩、泰等国近几年大打旅游度假牌，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游业、休闲度假业，并取得了可收益【13】。从国内发展而言，分时度假概念在20世纪90年代初传入中国，海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。2001年7月，在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，同年11月又在杭州召开“中国旅游房地产坛”．2002—2004年，中华分时度假机构连续三年组织召开中国旅游房地产峰会暨中华分时度假一产权酒店发展论坛．一时间，旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，分时度假概念正悄悄影响着中国旅游者的消费行为，同时旅游房地产的发展也引起了专家学者的关注。旅游房地产开发能带动旅游业和房地产业发展，也是搞好城市经营的重要切入点和举措，但总的说来，中国旅游房地产理论研究比较薄弱，实践上也刚起步，旅游房地产的理论研究和实践均处于初级阶段【14】。这种初级性表现首先是时间短。旅游房地产的理论探讨和实践上把旅游房地产作为整个房地产中一个重要分支产业开发都是最近几年的事情；其次是概念混乱，迄今没有形成规范而认同的科学概念：第三，旅游房地产政策、法规、规则缺乏和不完善，旅游和房地产两大产业的合理衔接，开发规模和效益，开发模式等问题都有待探讨；第四，旅游房地类型、影响因素、运行机制等理论问题都有待于进一步研究和界定。这些正是本选题感兴趣的问题。1.1.2选题意义人类社会总是面临新挑战和新变化，一方面传统房地产开发机会日益减少、竞争越来越激烈，另一方面住宅消费开始向舒适型、休闲型转变，在此市场背景下，房地产业必然在传统市场中寻求新商机、开辟新的投资领域，旅游业的蓬勃发展启发了房地产市场细分的思路，把传统房地产业与传统旅游业嫁接，即产生了“边缘产品”—旅游房地产业【15J】。旅游房地产还不是一个被理论与业界所统一的学术概念，但它是一个值得探究的重要命题和领域。因此，开展旅游房地产问题的研究具有重要的意义。在理论上可以从跨学科视角，研究城市旅游业与房地产业之间的互动关系，尝试建构旅游房地产研究的理论体系，包括旅游房地产的概念、分类、开发与布局模式等展开系统研究，系统提出旅游房地产研究的框架，丰富旅游房地产理论，使知识有机结合、理论有序分布，以进一步推动旅游房地产学科的新发展。在实践上以成都旅游房地产市场为实证案例，围绕成都旅游房地产开发现状和开发模式，提炼出成都旅游房地产的开发特色，同时总结出成都旅游房地产发开问题并提出建议，为促进旅游业与房地产业的融合和协调发展提供科学依据。旅游业和房地产业都是国民经济的重要产业。作为房地产业和旅游业交叉的一种行业，旅游房地产的健康发展对于促进两大产业的良性互动具有重要意义。尤其是成都作为西部城市重要地位，通过8年统筹城乡建设取得了重大的成绩，2010年成都定位建设“世界现代田园城市”，为了更好的发挥成都市丰富的旅游资源的经济价值和促进成都市经济的良性发展，推进旅游地产的发展使成都面临着更大的发展机遇。目前旅游房地产发展势头迅猛，也出现了诸多的问题，如政策法规不完善，缺乏统一规划，项目定位不准确等。因此，对成都房地产市场进行研究，提出科学的旅游房地产市场发展的策略，具有一定的理论价值与现实意义。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究综述旅游房地产是中国首创的词汇，在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地产文献，类似的表述有Resort即(度假地不动产)、ResortRealEstate即(度假地房地产)、RecreationalPretty即(休闲不动产)、RecreationalRealEstate(休闲房地产)等。还有一种区别于常规住宿设施(饭店、汽车旅馆、度假村、会议中心)的非常规住宿设施，包括全产权共管公寓度假村和固定期产权物业。即是我们通常所谓的产权酒店和时权酒店。西方国家相应的旅游房地产主要宅、饭店、度假村、时权酒店、产权酒店、汽车旅馆、乡村别墅、度假公寓、山林小屋等，主要通过分时度包括度假地住假网络来销售经营。国外关于分时度假的研究己有相当的成果，包括对分时度假的界定、产业发展分析、市场分析、市场开发及管理、市场销售、交换网络系统、保障体系、法律法规等方面的研究．Adrian(2002)对分时度假产业进行了结构与竞争分析，提出分时度假供应市场的两极化正在加强，规模大的开发商的市场份额将越来越大。John等(2002)对美国分时度假消费者进行了研究，提出分时度假新购买者的特征是：经济状况良好．受过良好教育，34．1％的新购买者是那些年龄大于55岁的空巢家庭成员，购买目的是为了交换机会和节约未来度假费用【Ⅻ。LauraDavicl(1998)认为分时度假产业应尝试提供短期的度假机会，及满足老年群体的特别需求与喜好⋯J。Randall(2000)提出，发展商应把目光投向那些比较年轻、家里没有孩子以及收入中上水平的人们【121。ConSarahRezak(2002)认为，那些已拥有分时度假产品的顾客更有购买的潜力[131。在消费者对分时度假地及产品类型选择方面，澳大利亚分时度假消费者最偏向于分布于海滩的项目(76％)，其次是一些旅游吸引物和娱乐场所附近的项目1.2.2国内研究综述国学术界对旅游房地产的研究始于上世纪90年代后期，目前仍处于研究的初级阶段。我国对旅游房地产的研究主要集中在以下几个方面：(1)旅游房地产概念讨论：概念讨论是我国学者对旅游房地产探讨最多的问题之一。沈飞(2001)最早明确提出旅游房地产的概念。随后，宋丁(2003)、程绍文等(2003)、叶胜强(2004)、胡浩(2005)、徐翠蓉(2005)都提出了不同的旅游房地产概念，概念范围逐渐扩大，层次性也有所加强。丁名申、钱平雷(2004)在其《旅游房地产学》一书中，以系统论作为旅游房地产学的理论基础，提出旅游房地产的系统开发。刘艳红(2005)提出旅游房地产系统概念，把旅游房地产系统分为核心产品层、产品形式层和产品服务层，并从系统的角度出发，提出旅游房地产创新理念。(2)旅游房地产类型划分：巨鹏等(2002)根据房产开发过程中景观设计角度的性质，即房产景观的“卖点”不同，将景观房产类型划分为景观设计房产与旅游景观房产两类，并进行细分。深圳世联(2002)根据与所依托的旅游区关系，提出四类旅游房地产：旅游区畔的地产、旅游区内的地产、旅游区中的第二居所、物业本身独具吸引力，可以成为旅游观光景点的地产(第二居所)．胡浩(2005)按照旅游房地产的旅游功能属性和空间集聚形态，把旅游房地产分为景区(点)和城市休闲游憩类旅游房地产两大类和八个小类。(3)旅游房地产开发模式研究：陈卫东(1996)早在1996年就提出了区域旅游房地产的三种开发模式，即随意型、规划型和混合型。孙红亮，王珊(2002)提出通过运作房地产产业投资基金，发展我国旅游房地产。深圳世联(2002)提出旅游地产的六大开发模型，并分析了每种开发模型的区位、环境、背景、设施等要求。尹李(2004)提出我国目前的房地产开发模式：以提供第一居所为目的的景区住宅开发(直接靠近现有旅游资源和旅游景区的开发、在自我营造的旅游景区附近开发、与旅游景观开发二位一体的开发)、以旅游度假为目的的度假房地产开发、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。胡浩、汪宇明(2004)提出目前中国旅游房地产开发的四种模式：一是娱乐类旅游房地产开发：二是观光旅游房地产开发：三是接待类旅游房地产开发：四是景观型住宅区开发。张雪晶(2005)从资源的角度探讨旅游房地产的开发模式，提出资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式、文化主题模式，并对这几种开发模式进行了对比，提出未来发展趋势．杨扬(2005)深入分析了在大城市边缘小城镇发展旅游房地产业的前提、影响因素和开发条件，并提出了大城市边缘小城镇在旅游房地产开发中适宜的需求对象、对应的开发形式和可结合的开发措施。徐翠蓉(2005)分析了青岛市旅游房地产发展的现状、条件、面临的机遇和制约因素分析，提出青岛市旅游房地产发展的策略。张海龙2005)对重庆都市景观房产开发进行了研究，分析了景观房产与城市建设、旅游产业的关系，提出景观房产开发的要素，缺乏针对旅游房地产特点的系统分析。1．3研究方法本论文在综合研究现状，借鉴已有研究成果的基础上，采用定性分析，理论与实际相联系的方法，通过综合的理论概括和具体的案例分析，针对如何进一步提高成都市旅游房地产项目开发水平提出了具体的设想和对策，