浅析房地产企业对建设工程的进度管理

—1—浅析房地产企业对建设工程的进度管理项目管理师陆建红单位浙江东洲集团田园房地产开发有限公司摘要：随着房地产企业市场的成熟，消费者的逐步理性化；房地产企业正逐步成熟，逐步走向理性，加强自身市场竞争能力的需要，集团管控模式、组织结构、工程项目管理体系、人力资源管理等方面的管理已经被提上日程；在房地产工程项目管理中，最重要的管理内容是项目的质量管理、进度管理与投资控制;本文拟从房地产企业对建筑工程进度管理的角度，通过结合自身在“东洲商务公寓”高层建筑工程项目管理中的工作经历，针对房地产开发项目工程管理中的进度管理进行分析。主题词:房地产建设工程项目管理[正文]目前我国在建设项目管理中,建设项目的工程进度管理，是项目管理中不可或缺的重要一环，有着特殊的重要地位与作用。而房地产公司出于资金安排和销售的需要，在项目开工后，房地产公司不会轻易改变事先前拟定的开盘时间和交房时间，这就要求房地产项目必须在开盘前完成主体结顶，在交房前完成项目竣工验收备案,近几年我公司采用“项目管理制度”进行房地产项目开发,本人在“东洲商务公寓”(注:该项目总投资6000万元，总建筑面积30650米；建筑高度85米，共26层，是一座集商业、办公、公寓及地下车库为一体的多功能高层楼盘)高层建筑工程项目管理中,通过运用进度管理在项目管理中的作用，以及对进度管理采取的一些具体措施和灵活的工作方法；取得了较好的社会效应和经济效应。—2—一般房地产的项目建设分为规划阶段、启动阶段、实施阶段和收尾阶段,在规划阶段的工作大部分以董事会为主,确定投资方向和总体目标,而启动阶段、实施阶段和收尾阶段应该是房地产项目管理部全程管理的阶段,在启动阶段以参与为主、实施阶段以管理为主、收尾阶段以移交、总结为主，现在不少房地产公司的工程管理基本停留房地产的工程实施阶段,很少介入启动阶段和收尾阶段,造成前期与工程实施脱节,后期移交敷衍了事、无人总结项目的经验教训；因此,在房地产公司的进度管理上进行合理的“事前规划”管理、采取各种措施进行“事中”管理显得非常必要。一、进行合理的“事前规划”进度管理工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。因此本人负责管理的“东洲商务公寓”高层建筑工程项目，计划拟定总工期730天，至主体结顶390天；为了能按时完成项目的管理目标,在项目管理前期规划中采取了以下几点措施:1、制定的“时标网络计划图”——根据施工单位提供的网络计划图、甘特图(横道图),结合公司的动态管理要求,经与施工单位多次沟通后共同确定东洲商务公寓“时标网络计划图”(见图1)作为进度管理中双方检查的依据。依据制定的“时标网络计划图”,经项目部全体成员的努力，运用“头脑风暴”法设置了基础完成、裙房结顶、十五层完成及主体结顶等里程碑点,制定“计划里程碑图”(见图2)作为进度管理的双方控制节点—3—和检查依据。2、做好“采购管理计划”——在项目实施阶段的前期,项目管理者应根据项目的特点和工程情况做好“材料采购管理计划表”和“分包管理计划表”，便于相关部门做好配合工作,及时跟上工程需求,避免影响工程进度。3、严格图纸会审——由于房地产公司对设计工期要求紧，设计院提供的施工图中细化程度不够，错误、失误较多；一因此要求项目管理人员以积极的态度参与技术评审,使得项目管理人员有足够的能力发现简单的设计问题；其次，必须给监理单位和施工单位施加压力，让其辅助发现技术问题，发现问题给以奖励，不能发现问题给以处罚。4、建立项目管理的模式与组织架构——根据公司管理要求建立项目管理的模式与组织架构,按业主、监理和施工承包商三个层次建立工程进度管理机构；业主层以工程管理部门为管理主体，规范工作模式、操作程序、业务制度，明确项目“总工期730天，至主体结顶390天”的管理目标。二、采取各种措施进行事中进度管理:1、采用“实际进度前锋线”管理——在项目实施中，通过项目部提供的每月“实际进度前锋线”(见图3)记录法、结合监理月报及实际情况进行比较与分析，不断采取措施调整，并协调参与单位之间的进度关系。—4—进度标尺实际进度前锋线图(图3)2、运用“时标网络计划”管理——在项目实施中，通过现场管理人员依据确认的“时标网络计划”中的进度计划，进行现场监督、协调并将情况记录于《施工监控日记》中；经常组织工程进度汇报会，解决工程进展中存在的问题，形成相应的会议纪要；3、运用“关键线路法”管理——在项目实施中，通过突出“关键线路法”坚持抓关键线路作为最基本的工作方法，作为进度管理的基本点，并以此作为牵制各项工作的重心。4、运用“里程碑”节点、“挣值法”管理——在项目实施中，督促监理公司对“里程碑”节点的控制；提交每月、季、年各种进度控制报告，同时对施工单位每月提交的完成工程量,运用“挣值法”进行进度计划值(BCWS)与实际计划值(BCWP)进行比较，分析进度偏差(SV)原因,采取相关措施。5、通过“偏差分析”管理——在项目实施中，当出现工程进度大于10天以上的偏差时，要求分析偏差的原因，分析偏差是否影响到后续工作和总工期，这种分析是通过时标网络计划进行的。在采取了各种手段解决进度滞后问题后，还要调整工作顺序、改变某些工作的逻辑关系、缩短某些工作的持续时间等方法，用工期优化的方法对原网络计划进行调整。三、结论—5—经以上措施的实践证明，工程实际至主体结顶370天提前完成公司的结顶管理目标；在后期装修阶段同样采用以上措施和工作方法,使该“东洲商务公寓”项目实际完成时间为总工期730天，取得了较好的社会效应和经济效应。1、社会效应:项目提前完成后成为建徳市新安江镇城市东入口的精品亮点和标志性建筑，使政府的城市形象得到了改善,公司的项目管理制度得到了体现.2、经济效应:房地产公司通过该工程的项目管理,原拟定的开盘时间满足了公司的销售需要，使资金回笼及运作得到了保证，同时也取得了按期交房的效果，使开发该项目的利润达到了最大化.参考文献：(1)张婀娜等、《项目管理师》、机械工业出版社、2003.9(2)攀成德、《浅谈房地产企业的工程进度控制》、、2006.5