浅析房地产市场税收调控政策存在问题及对策研究

宜顺论文网页摘要我国现行的房地产税制，在从建国初期的计划经济到现今的社会主义市场经济转型的过程中，虽然经历过多次改革，但一直缺乏全面、系统地对整个税制体系进行的统筹规划，只是根据各个时期的经济发展和政策要求，单纯地、被动地去适应。所以，现行的房地产税制虽有一定的规模，但更多地表现出的是一种繁杂的“拼盘式”的味道。正是由于我国房地产税制的这种先天不足，导致其不能适应我国当前经济、社会的快速发展与变革的需要，难以发挥应有的调控功能。本文综述了税收调控房地产市场的理论基础，分析了税收调控房地产市场的效应和作用机制，对税收调控房地产市场进行了合理定位；介绍了美国、法国、韩国等国家的税收制度的发展及特点，提出了自己的借鉴思路；介绍了我国房地产市场发展状况，对我国税收调控房地产市场进行了效应分析，指出了我国现行房地产税收制度的缺陷，然后提出优化我国房地产税收制度的原则和措施。关键词：税收政策；房地产业；调控宜顺论文网一、我国税收调控房地产市场现状分析...................................................................1二、我国现行房地产税收制度存在问题分析...........................................................2（一）现行房地产税收立法层次低...................................................................2（二）现行税制设计不合理...............................................................................2（三）现行房地产税收配套设施不完善...........................................................4三、国外税收调控房地产市场的经验借鉴...............................................................4（一）美国房地产税收制度...............................................................................4（二）国外税收调控房地产市场总结...............................................................5四、完善我国房地产税收调控作用对策...................................................................5（一）提高我国房地产税收立法级次...............................................................5（二）完善房地产各环节税制...........................................................................5（三）完善房地产税收配套措施.......................................................................7结论...............................................................................................................................7参考文献.......................................................................................................................8宜顺论文网页浅析房地产市场税收调控政策存在问题及对策研究引言税收是房地产市场中普遍存在的“市场摩擦”之一。房地产税是政府干预房地产经济活动、促进房地产市场均衡的一种重要的经济政策工具，在引导房地产资源合理配置和有效利用以及社会财富公平分配等方面具有独特的功能。目前，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容包括：我国房地产税制体系研究、我国房地产税制存在的弊端、房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场的调控作用。总体而言，现有研究多是以我国房地产税制为考察对象的对策性研究，针对税收调控房地产市场的影响进行全面研究的成果一方面较少，另一方面常常局限于就事论事，缺乏理论深度，大多数的研究只是着眼于税收政策对房地产市场的实证影响等角度，研究不够全面。本文旨在深化房地产税收机制研究，完善房地产税收理论体系。本文研究的目的就是要进一步完善我国现行房地产企业税收制度，以使国家恰当地运用税收杠杆，有效地防治逃税，减少税收流失问题，合理配置房地产资源，提高土地利用效益，促进整个房地产业健康发展。与此同时，随着国际经济一体化进程的加速，国内市场将与国际市场全方位接轨，各种限制将逐步打破，法治将更加成熟和完善，大量的国际资本和房地产中介机构将涌入中国，势必会推动我国房地产业的快速发展，这一客观趋势也急迫要求完善我国房地产企业税收制度。通过比较与借鉴房地产税收实践的国际经验，探索发达国家或地区房地产税收的理论依据以及房地产税制设计的一般规律，这可以为评价、改革与完善我国房地产税制体系，建立适合中国国情的房地产税收制度提供有价值的经验依据。本文以较大的篇幅对中国的房地产市场税收政策进行全面研究，因此对研究如何完善我国房地产税收制度有着重要的理论意义和现实意义。一、我国税收调控房地产市场现状分析在过去的10年里，随着国民经济的高速增长、城市化进程的加速发展和居民可支配收入的持续提高，我国住房市场的需求不断扩大，房地产业取得了长足的发展。近几年来，“高房价、高利润、高投资（有相当一部分是外资）”的增长模式带来投资、投机需求的迅速增加，反过来又造成了房价和土地价格的进一步上涨，增加了我国经济的内部压力，加大了金融风险。2010年以来，政府采取了一系列调整住房供应结构、稳定住房价格的宏观调控措施。中国人民银行采取措施，大力对冲市场中的过剩流动性。及时调整了对房地产的消费信贷政策，严控信贷规模，引导消费者个人住房消费与投资行为，避免了我国房地产市场的泡沫危机和金融风险的进一步扩大，也避免了房地产业在美国金融危机来临时的剧烈震荡。房地产市场在宏观调控下逐步回归理性发展。2011年以来，我国的房地产业进入了一个调整期。2012年前10个月，尽管全国房地产开发投资、商品住宅投资、房屋施工面积、商品住宅竣工面积还继续保持增长态势，但全国商品房屋销售面积和商品住宅销售面积已经出现不同程度的下降，全国商品房空置面积和空置商品住宅面积则出现不同程度的增长；房价依然同比上涨，涨幅已经逐月回落。2012年第三季度以来，中央采取了“保增长”的宏观调控政策。其中一条就是促进房地产市场平稳健康发展。央行根据市场变化，适时采取适度宽松宜顺论文网页的货币政策，以应对国际金融危机和国内经济运行的不确定性因素。总的说来，政府宏观调控措施在促使我国房地产市场回归理性发展方面取得了显著成效，但是，我国房地产业存在的一些突出矛盾并未得到根本解决，一些新的问题也随之出现，对我国房地产业部分政策进行调整非常必要。目前中国房地产市场最大的问题是供需矛盾。旺盛的市场需求与不合理的住房供应结构成为问题的两个方面，这是促使房价扭曲性疯狂上涨的根本原因所在。当前房地产价格不合理，从根本上说，是由房地产市场供求关系决定的。此外，房地产市场的供求结构也同样存在矛盾。一方面，存在城市低收入群体买房难的问题；另一方面中低档住房价格上涨过快，房屋的空置率过高，有一些房子没有人住，造成了社会资源的浪费问题。一是住房供应结构不合理。自2010年以来，国家增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给，商品房开发结构得到了较大调整。但是，长期以来，低投入、低价位的中小户型住房供应总量不足，而高投入、高价位的豪华型住宅、别墅、酒店式公寓比重过高的结构性矛盾没有得到根本改观。与此同时，房地产商运用高负债率的金融杠杆，采取开发贷款和按揭贷款，获得高额利润甚至暴利。除去投资和投机的盛行和2010-2012年房贷新政策所导致的供需缺口的扩大，房地产领域的腐败也助推房价虚高。由于制度缺陷和惩罚机制缺失，某些腐败的官员与开发商结成利益共同体，寻租现象严重，扰乱了土地市场的正常交易秩序，使得中央的调控政策难以奏效。二、我国现行房地产税收制度存在问题分析我国现行的房地产税制是近几十年来曲折发展的产物，目前已形成一定的体系并发挥着相应的功能。但是，客观地说，这套房地产税制从建国初期开征至今，在从计划经济到社会主义市场经济转型的过程中，虽然经历过多次改革，但一直缺乏全面、系统地对整个税制体系进行统筹规划，只是根据各个时期的经济发展和政策要求，单纯的、被动的去适应。所以，现行的房地产税制虽有一定的规模，但更多的表现出一种繁杂的“拼盘式”的味道。正是由于我国房地产税制的这种先天不足，导致其不能适应我国当前经济、社会的快速发展与变革的需要，难以发挥应有的功能。本节的任务就是根据当前房地产税收的实施现状，以前文的理论分析为基础，剖析我国现行房地产税收功能的缺陷及其制度根源。（一）现行房地产税收立法层次低就横向税收立法权限而言，立法层次偏低，税收法规多变。我国目前涉及房地产业税收的立法以“暂行条例”为多，如《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等。就纵向税收立法权限而言，税权在中央和地方分配不合理。一方面，税权过度集中于中央，难以满足房地产的区域性特点；另一方面，地方政府的税权和事权相割裂的情况，使得整个不动产税收呈下降趋势，调节力度也越来越弱。（二）现行税制设计不合理目前我国房地产税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而交易环节税负畸重。我国目前实际征收的涉及房地产税的税种有11个，其中有9个税种都是在房地产的交易环节征收的。不卖不税，不租不税，一旦租售则数税并征，如此一来，政府对房地产税收的课征都变成了“一杆子买卖”。政府的这种短期行为，虽然在一时能够迅速积累一笔庞大的资金，形成充裕的财政收入，但从长期来看，宜顺论文网页无疑是“寅吃卯粮”，不利于政府的长期运作和职能的实现。对本届政府来说，虽然在短期内财政充足，但由于是一次性的征收，没有后续的补给，必定会“坐吃山空”；对下一届政府来说，如果没有及时开辟新的财政收入增长点的话，由于上届政府的“卯粮寅吃”，所以不得不面临无税课征的尴尬局面，承受财政吃紧的巨大压力。同时，这种轻保有、重交易的房地产税制结构还会变相鼓励房地产的非正常保有，使保有得以几乎为零的成本囤积房地产，待价而沽，从中赚取暴利，刺激了房地产投机。比如，我国当前税收政策对个人收入进行调节的主要税种是个人所得税，但这只是对个人收入的流量部分进行了征税，而个人收入的相当部分是以存量的形式，即财产的形式表现的。财产中最重要的部分无疑就是房地产，所以，征收房地产税对调节财产和收入分配是至关重要的。但是，我国现行的房地产税将个人所有的非经营用的房地产列为免税对象，无论是在交易环节，还是保有环节都不予以征税，这无疑极大地削弱了房地产税调节收入分配的作用。在现实