浅谈物业管理前期介入

目录摘要：................................................................1关键词：物业管理前期介入；关注的问题；必要性；..........................1—、物业管理前期介入的概述..............................................1（一）物业管理前期介入的概念..........................................1（二）物业管理前期介入的背景..........................................1（三）物业管理前期介入的作用..........................................21、有利于提高房屋建造质量............................................22、有利于保证物业的使用功能..........................................23、早期介入有利于后期管理工作的进行..................................24．有利于树立物业服务公司的形象......................................2二、物业管理前期介入的必要性............................................2(一)从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性..........................21、物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向......................22、物业管理前期介入可以促进物业的销售................................3(二)用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性..........................31、反馈方法基本概念..................................................32、物业管理前期介入是一条有效反馈通道................................3三、物业管理前期介入界定与时机的选择....................................41、物业管理前期介入的界定............................................42、前期介入时机的选择................................................4四、物业管理前期介入需要关注的问题......................................41、关注工程建设问题..................................................42、关注保洁绿化问题..................................................5五、结束语..............................................................5参考文献................................................................61浅谈物业管理前期介入摘要：现代建筑，设计复杂，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业服务企业半年左右进入，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。关键词：物业管理前期介入；关注的问题；必要性；—、物业管理前期介入的概述（一）物业管理前期介入的概念物业管理的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段（项目可行性阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。物业管理服务最好是在物业开发的初期，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管。（二）物业管理前期介入的背景由于现代化的建筑和物业具有设计复杂,高新技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要专业的物业服务企业的前期介入物业建设项目。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。从项目规划、设计开始提前介入，从物业管理的角度参与物业建设项目的优化设计,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。因为物业的设计师和设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往容易从设计技术、美观等角度考虑问题。其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中及实际操作中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布2局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业服务企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。（三）物业管理前期介入的作用1、有利于提高房屋建造质量由于物业服务公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。2、有利于保证物业的使用功能物业服务公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。3、早期介入有利于后期管理工作的进行物业服务公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。4．有利于树立物业服务公司的形象如果接管与入住同步进行，物业服务公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业服务企业的专业形象。二、物业管理前期介入的必要性(一)从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性1、物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向在市场经济条件下，每个公司都有自己的经营导向，公司的日常行为都在自己特定的经营导向下而运作。所以选择适当的经营导向显得非常重要，决定了企业的生死3存亡。房地产企业有以下经营导向可供选择：(1)以生产为导向这类企业专门注重生产，以完成一定量的生产任务为目标，而不注重产品的质量、形式，也不注重产品的销售。在计划经济年代，大部分企业的经验导向都是这种形式。(2)以产品为导向这类企业重视生产的产品，关注产品的质量、造型、款式等各个因素。这类企业的产品或许很完美，但不注重销售，而且也不知消费者是否对产品感兴趣，所以这类企业有一定的局限性。(3)以销售为导向这类企业重视产品的销售，运用各类促销手段来加强销售。这类企业主要通过销售来获得利润。虽然重视生产产品和消费者之间的联系，但是还做得不够，没有按照消费者的需求来生产，而是先生产出产品，再努力地销售给消费者。(4)以营销为导向这类企业的所有活动都以顾客的需要为自己的经营目标。通过市场细分，确定目标市场；按照目标市场的需求，确定整体营销策略(产品策略、价格策略、促销策略、分销策略等)。使用户满足来实现企业的利润。2、物业管理前期介入可以促进物业的销售随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。随着我国社会主义市场经济的发展和企业竞争意识的增强，“以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念已被越来越多的企业所接受。(二)用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性1、反馈方法基本概念反馈是控制论的一种方法，事实上反馈控制是一切客观事物相互作用的一种普遍形式。一项经营活动要想保证质量，取得成功，就离不开有效的控制。控制过程，就是通过信息的转输和反馈以实现管理效果得到有效保证的过程。有反馈，至少是双向信息传递。也就是说既有控制信息输入到受控部分，受控部分也有反馈信息返送到控制部分，形成闭合回路。没有反馈信息的非闭合回路，不可能实现控制。2、物业管理前期介入是一条有效反馈通道反馈的特点是“根据过去的操作情况去调整未来的行为”。根据房地产开发的流程可知，房地产开发的结果就是物业进入了消费领域，让消费者使用。消费者在使用物业过程中，与物业服务公司有较多联系，住户把使用物业的优缺点反馈给物业服务公司；4同时物业服务公司也是物业的使用者之一，而且物业管理人员要比一般住户具有的专业知识，从而能从物业的宏观管理与微观使用的角度来把握物业的优缺点。房地产开发系统操作结果的信息自觉或不自觉地传递到物业服务公司。物业服务公司成为熟知物业开发结果的一个重要载体。三、物业管理前期介入界定与时机的选择1、物业管理前期介入的界定物业管理前期介入应包括两个阶段：超前介入和前期管理。所谓超前介入是指物业服务公司或人员在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主和使用人的需求，而所谓的前期管理是指物业出售后到业主入住前的物业管理。这一阶段的工作主要有管理机构和人员的配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。由此可见超前介入和前期管理是两个不同的概念。2、前期介入时机的选择（1）根据前期介入阶段的不同，它可以分为早、中、晚三类。早期介入是指物业服务公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。（2）物业服务公司在早期介入最好，提出的意见最及时，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以补救，可以减少物业接管后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题。因此，如果目前条件不允许早期介入的话，中期介入应是比较合适的介入点。晚期介入虽仍属前期介入的范畴，但工程已经竣工，设备已经安装，如果发现问题，也已无法改变。四、物业管理前期介入需要关注的问题1、关注工程建设问题（1）电气方面应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后