东环业务流程报告

业务流程北大纵横管理咨询公司★秘密2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程2目录（一）项目开发总体流程……………………………………………………4项目可行性分析流程说明……………………………………………………5项目可行性分析流程……………………………………………………6项目规划设计流程说明……………………………………………………7项目规划设计流程……………………………………………………8勘察、设计招标流程说明……………………………………………………12勘察、设计招标流程……………………………………………………13项目开工办理流程……………………………………………………15工程招标流程说明……………………………………………………16工程招标流程……………………………………………………17监理招标流程说明……………………………………………………19监理招标流程……………………………………………………20材料设备招标流程说明……………………………………………………222002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程3目录（二）材料设备招标流程……………………………………………………23项目建设施工流程说明……………………………………………………25项目建设施工流程……………………………………………………26项目建设质量管理规程……………………………………………………30项目建设进度管理规程……………………………………………………31项目建设成本管理规程……………………………………………………32营销管理流程说明……………………………………………………33营销管理流程……………………………………………………34物业管理流程说明……………………………………………………36物业管理流程……………………………………………………372002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程4项目开发总体流程项目决策规划设计全套图纸机会研究项目详细可行性分析项目建设市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息办理土地使用手续；到政府、规划、市政各部门办理方案审批手续总体规划方案初步及扩初设计方案编制施工图项目确立到市计委办理项目、公司审批手续信息收集项目规划建议书及项目策划书报审图纸市场营销观念的指导勘察、设计招投标项目竣工到政府主管部门办理手续市场营销展开拆迁工作施工现场准备基础施工主体结构施工装饰、专业施工竣工与交接工程招标项目建设分包单位招标材料设备采购项目销售与租赁租售与物业管理土地投标，合作协议订立专业二次设计物业管理2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程5项目可行性分析流程说明流程简述：本流程描述A置业公司进行项目前期立项分析和决策的过程。流程目的：体现决策中多方专业意见的参与，以确保公司项目立项的科学性。关键控制点（CCP）：项目决策的质量：市场定位和投资分析的准确。相关部门/人员：高层领导和开发部、东湾公司、总经办、工程部、预算合同部、材料设备部、计财部的负责人或专业人员。信息输入：土地信息、市场信息、行业动态。信息产出：项目的初步可行性分析报告、详细可行性分析报告。版本管理：本流程由开发部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，开发部负责解释和修改。项目可行性分析流程进行初步可行性研究高层领导东湾公司设备、工程部机会研究开发部预算部计财部审批总经办根据土地信息、规划要点、合作机会发起Y否决初步可行性分析报告成本估算投资估算资金能力技术可行进行详细可行性研究软件估算提供决策数据和信息N审批Y详细可行性分析报告进行初步的市场分析、市场定位、经济性分析N修改审批NY组织土地投标办理项目登记事宜土地招投标方式下否决审批否决N参与参与参与参与Y报送办理公司登记事宜组织评审组织合作谈判2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程7项目规划设计流程说明流程简述：本流程描述A置业公司组织制作项目的规划设计方案及其对外报审报批的过程。流程目的：确保公司项目规划设计方案满足市场需求特点和内部控制目标。关键控制点（CCP）：规划设计方案的质量：对客户需求的满足程度和技术上的保证程度。相关部门/人员：高层领导和开发部、东湾公司、规划设计评审小组的负责人或专业人员。信息输入：项目规划建议书、市场信息、行业动态等。信息产出：项目策划书、总体规划方案、初步及扩初设计方案、施工图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。版本管理：本流程由开发部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，开发部负责解释和修改。项目规划设计流程（一）规划设计评审小组高层领导东湾公司开发部外部活动编制项目规划建议书进行总体策划设计单位制作规划方案项目策划书总体规划方案审批项目规划建议书包括总体、单体、园林策划最佳总体规划方案征求综合管网的意见审批审批Y通过N修改N修改预算合同部组织进行设计方案招标选择多家设计公司详见设计勘察招投标流程Y报送Y报送Y通过Y报送Y通过N修改N修改N修改注：规划设计评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由开发部组织的评审活动，负责提出专业意见。N修改规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审组织评审组织评审组织评审规划局、规划院出具审批意见详见勘察、设计招投标流程设计单位制作方案图纸方案报批预算合同部组织进行设计单位招标审批项目规划设计流程（二）高层领导东湾公司开发部外部活动过程管理初步设计方案最佳初步设计方案设计院编制初步设计方案详见勘察、设计招投标流程人防、消防、交通部门审批；市规委审定N修改N修改Y报送Y通过规划设计评审小组规划设计评审小组参与评审组织评审依据规划策划书及方案报市规委审定获得建设用地规划许可证办理土地评估土地出让手续土地出让形式下配合制作六图二书设计单位负责制作六图二书组织编制初步设计方案审查六图二书勘察单位出具初勘报告预算合同部组织进行勘察单位招标（与设计招投标同步进行）获得初勘报告市政各部门出具审批意见东湾公司参与评审组织完善规划方案项目规划设计流程（三）高层领导东湾公司开发部外部活动工程施工图送审建研院进行强制性标准审查设计单位正式出施工图审批通过进行初审工程部接收图纸施工图纸管理与发放规划设计评审小组设计院编制扩初设计方案组织进行扩初设计扩初设计方案N修改Y通过规划设计评审小组参与评审组织评审依据规划策划书及方案相关部门提供支持设计院编制施工图协调组织施工图设计工程施工图N修改Y通过组织评审相关部门提供支持勘察单位出具详勘报告按修改意见组织设计院修改图纸建研院进行强制性标准审查进行复审东湾公司参与评审获得建设工程规划许可证项目规划设计流程（四）高层领导东湾公司开发部外部活动设计单位规划园林设计方案园林设计方案设计单位制作园林施工图选定最佳园林设计方案详见设计勘察招投标流程审批园林局审批组织园林施工图设计园林施工图审批设计单位正式出园林施工图N修改N修改Y报送Y通过Y通过工程部接收图纸园林施工图纸管理与发放N修改N修改规划设计评审小组规划设计评审小组参与评审规划设计评审小组参与评审Y报送组织评审组织评审预算合同部组织园林设计单位、方案招标依据规划策划书及方案东湾公司参与评审2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程12勘察、设计招标流程说明流程简述：本流程描述A置业公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择勘察设计单位的过程。流程目的：确保公司选择出最能符合公司需要和利益的勘察设计单位。关键控制点（CCP）：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和开发部、东湾公司、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入：勘察、设计单位的信息。信息产出：招标文书，勘察、设计委托合同，合格分承包商名册。版本管理：本流程由开发部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，开发部负责解释和修改。2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程13勘察、设计招标流程（一）高层领导开发部预算合同部勘察、设计单位接受招标邀请组织成立招标工作组递交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑招标文件确定投标单位N修改发放标书组织踏勘答疑参加答疑和踏勘收集勘察、设计单位信息勘察、设计单位数据库资格预审Y报送Y通过组织编制招标文件N修改组织评审招标评审小组各相关部门参与编制招标评审小组参与评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见。审批参与编制2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程14勘察、设计招标流程（二）高层领导开发部预算合同部勘察、设计单位招标评审小组制作投标书接受投标书组织现场开标初步选定中标单位组织评审投标书发出中标通知书参加接受中标书中标单位参与谈判组织合同谈判合同谈判以开发部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与审批合同文本递交履约保函签订合同签约审批Y通过唱标项目开工办理流程工程部市建委招标办市政部门填写建设工程报建表工程开工申请审查预算合同部组织工程招投标，确定施工单位，签订合同监督审查办理监理招标手续办理工程质量监督手续办理统计登记手续办理工程审计手续质检站备案统计机关审计机关缴纳限制使用费领取工程开工证其他部门审查市政开工申请详见工程招投标流程申报年度开工计划市计委审查审查审查登记审查登记登记登记2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程16工程招标流程说明流程简述：本流程描述A置业公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择工程总包单位、工程分包单位的过程。流程目的：确保公司选择出最能符合公司需要和利益的工程总包单位、工程分包单位。关键控制点（CCP）：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的并行。相关部门/人员：高层领导和预算合同部、工程部、招标评审小组的负责人或相关专业人员。信息输入：工程总包单位、工程分包单位和监理单位的信息信息产出：资格预审文件、标书、工程合同、合格承包商名册版本管理：本流程由预算合同部负责制定，由总经办负责汇总审核，总经理审批通过后正式执行，预算合同部负责解释和修改。2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程17工程招标流程（一）工程部高层领导招标评审小组确定项目招标策略招标办预算合同部投标单位组织编制资格预审文件发出招标邀请接受邀请，填写预审文件办理招标登记组织编制招标文件发布招标公告备案招标方式、资格备案审批招标文件审查备案递交投标保函审批投标单位准备应标YY通过N修改Y报送组织对投标单位的考察通知入选的投标单位审批如果认为有必要确定入选的投标单位组织对投标单位的资格评审成立招标评审小组N修改组织评审各相关部门参与编制招标评审小组参与评审注：招标评审小组由专业人员组成，经领导审批确定成员名单。参加由预算合同部组织的评审活动，负责提出专业意见招标评审小组参与评审发放标书接受投标书提出书面疑问申请现场答疑参与编制2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程18如果谈判失败，依次选择排名其后的几家谈判工程招投标流程（二）初步选定中标单位决策监督组织现场踏勘答疑制作投标书主持开标组织评审投标书工程部高层领导招标办预算合同部投标单位发出中标通知书办理中标手续、缴费评估其中2／3的评审成员从建筑市场专家库中随机抽取参加接受中标书答疑补充文件备案参加答疑和踏勘接受投标书中标单位参与谈判组织合同谈判谈判以工程部为主，预算合同部参与重大合同谈判必要时高层领导参与招标评审小组合同备案合同文本签订合同递交履约保函参与签订合同N修改Y通过审批2002-8-10ALLPKU——A置业公司业务流程19监理招标流程说明流程简述：本流程描述A置业公司运用市场化机制公正、公开、公平地选择监理单位的过程。流程目的：确保公司选择出最能符合公司需要和利益的监理单位。关键控制点（CCP）：注重招标过程中的权力制衡，保证权力与责任的对等，执行与监督的