测试试卷(一)

青宇教育—2011年物业管理师考试模拟测试题机密第1页2011-9-2青宇教育《物业管理实务》测试试卷（一）一、选择题（共10题，每题1分，共计10分。每题的备选项中，有1个或1个以上符合题意，错选、少选本题不得分）1、根据《公司法》规定，企业设立须向（）行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。A、工商行政管理部门B、税务行政管理部门C、建设行政管理部门D、市政行政管理部门2、以下不属于物业服务企业的总经理室人员的是（）。A、总管理师B、总会计师C、总经济师C、总工程师3、前期物业服务合同的主要内容包括合同的当事人、物业基本情况、服务费用、物业的经营与管理等。对于服务内容与质量来说，下列不属于服务主要内容的是（）。A、车辆停放管理B、物业装饰装修管理服务C、物业用房管理D、安全防范的协助管理4、入住服务的管理有（）。①入住流程与手续；②费用缴纳；③验房及发放钥匙；④资料归档A、①③B、①③④C、①②③D、①②③④5、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。A、物业管理单位B、建设单位C、行政主管部门D、装修人6、对维修养护计划的编制依据描述不正确的是（）。A、安全与环境保护的要求B、房屋及设施设备的技术状态C、房屋及设施设备的修理周期和修理周期结构D、房屋及设施设备的使用要求的管理目标7、以下哪一项工作不属于公共安全防范管理服务内容：（）A、出入管理B、安防系统的使用、维护和管理C、施工现场的管理和配合政府开展社会管理D、装修管理8、对发生电梯故障的主要应对措施叙述不正确的是（）。A、当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰B、立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者C、督促电梯维保单位全面检查，消除隐患青宇教育—2011年物业管理师考试模拟测试题机密第2页2011-9-2D、无需将此次电梯事故详细记录备案9、酬金制的物业服务费计提基数为（）A、预收服务资金B、实收服务资金C、预收服务资金和其他收入D、实收服务资金和其他收入10、物业管理投诉处理的程序是（）。①记录投诉内容；②判定投诉性质；③调查分析投诉原因；③确定处理责任人；⑤提出解决投诉的方案；⑥答复业主；⑦回访；⑧总结经验，改善服务A、①②③④⑤⑥⑦B、①②③⑤⑥⑦⑧C、①②③④⑤⑦⑧D、①③④⑤⑥⑦⑧二、选择题（共5题，每题2分，共计10分。）11、物业管理方案中的工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。其中筹备期的工作计划内容主要包括（）。A、拟订物业管理方案B、筹建项目机构C、档案建立分类管理D、完善办公住宿条件E、设施设备管理的全面实施12、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在：（）A、订立合同的当事人不同B、违约责任的约定不同C、服务内容不同D、合同期限不同E、服务质量标准不同13、物业服务企业招聘过程中，常用的选拔方法包括（）。A、面试B、心里测试C、知识测试D、能力测试E、劳动技能测试14、物业管理应用文书的常见类型包括（）。A、行政公文B、事务文书C、记事公文D、制度文书E、礼仪文书15、主营业业务收入包括（ABE）A、物业经营收入B、物业大修收入C、废品回收收入D、材料物资销售收入E、物业管理收入三、案例分析题（共3题，共计80分）案例一王先生新购买了一套商品房，装修时与物业公司签订的《装修协议》和《临时管理规约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台。青宇教育—2011年物业管理师考试模拟测试题机密第3页2011-9-2后来，王先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台。事后，物业公司上门要求其拆除。王先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对王先生罚款5000元。王先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司把王先生告上了法庭。物业公司的诉讼请求是：王先生拆除封闭阳台的材料并交纳罚款；王先生承担此案的诉讼费。问题：1、请分析物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持？（10分）答：A、物业公司要求王先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；（3分）B、诉王先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；（3分）C、此案的诉讼费应由双方分担。（4分）2、按照法律法规要求，王先生在此案中有哪些过错？（5分）答：按照《住宅室内装饰装修管理办法》，（2分）王先生的行为属未经同意，搭建建筑物、构筑物和改变外立面行为。并且违反了《前期物业管理服务协议》（2分）和《临时管理规约》（1分）的约定，属违规行为。3、物业公司在操作中的错误所在？应当采取何种做法？（10分）答：作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；（2分）无权采取停水、停电等方式处理纠纷。（2分）应当在制止无效的情况下（2分），及时向有关行政管理部门报告（2分），或通过司法途径解决（2分）。案例二某夜，小区五楼业主家阳台上的东西冒烟，该小区物业管理中心值班员接到报告后，慌乱中，值班员和安保部当班人员冲进五楼业主家灭火，动用了七个灭火器，还损坏了业主家二个水龙头。所幸阳台上杂物较少，火势并不大。但是却弄得业主家遍地狼藉，到处都是水。对此，业主非常不满意。问题：1、依照现行法规和物业管理服务操作要求，例举说明物业管理中心值班员事件处理有误之处，并作简要阐明。（10分）答：A、未确认危机的类型和性质；B、未按照公司紧急事件应急预案的要求，启动预案；C、未通知负责人迅速赶到现场，而擅自处理；D、未考虑控制损失；E、未安抚业主，消除实际后遗症。（各2分）2、结合实际工作经验，物业公司应该采取什么措施，以应对此类紧急事件的发生？（15分）答：A、事先准备：制定紧急事件应急预案，成立紧急事件处理小组，制定事件控制沟通计青宇教育—2011年物业管理师考试模拟测试题机密第4页2011-9-2划；培训与演练；（5分）B、事中控制：确认危机的类型和性质，启动预案，负责人现场协调指挥，调动各方资源，对外联络沟通；（5分）C、事后处理：弥补损失和消除后遗症，总结、评估、改进、提高应急预案的有效性。（5分）青宇教育—2011年物业管理师考试模拟测试题机密第5页2011-9-2案例三总建筑面积为11万平方米的某住宅小区，其中可进行商铺租赁经营的面积为500平方米（市场年租金约为20万元），可收物业服务费的面积为10万平方米。该小区业主委员会商议后，决定向社会公开选聘物业服务企业，并发布了招标文件。要求采用包干制，商铺由物业公司租赁经营，经营收入补贴物业费的不足。大运物业公司获得该小区招标信息后，积极响应并组织人员根据招标文件的要求对该项目的各项费用进行了测算，测算结果如下：（1）各类管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等50万元（2）共用部位、共用设施设备运行维护费20万元（3）清洁卫生费15万元（4）绿化养护费10万元（5）公共秩序维护费10万元（6）办公费5万元（7）固定资产折旧4万元（8）业委会办公费、社区文化活动等费用6万元合计120万元后来，经过招投标，大运物业公司竞标成功，并与业主委员会签订了物业服务合同。问题：1、业主委员会的做法有何欠妥之处？（6分）答：A.应该召开业主大会，得到业主大会的授权；B.应将招投标的过程和结果向业主公示；C.应向行业行政主管部门登记备案。（各2分）2、大运物业公司的投标书应该包含那些主要文件？（12分）答：A、投标函；B、投标报价表；C、资格证明文件；D、技术、商务响应文件；E、物业管理投标方案文件；F、应招标文件要求的其他文件。（各2分）3、按大运物业公司的测算结果，该小区的物业费盈亏平衡点是多少元/月.平方米？（3分）总费用+经营补贴+营业税）/可收费面积/月=（120+20+140*5.5%）/10/12月=1.23元/月.平方米。（3分）4、费用测算表中，是否有漏项？（3分）答：有漏项。（1分）漏项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费。（2分）5、在物业管理投标中，主要风险有哪些？（6分）青宇教育—2011年物业管理师考试模拟测试题机密第6页2011-9-2答：A、招标人的风险：主体资格是否合乎法律程序；B、投标人的风险：价格测算失误可能亏损经营；C、竞争对手的风险。（各2分）