文化科技产业园企划.

项目企划案内部版工业地产招商部上海润广文化科技产业园1第一章项目总论一、项目概要二、项目区位第二章项目SWOT分析及市场调查一、项目SWOT分析二、项目市场调查第三章项目市场分析一、项目行业分析二、项目必要性分析第四章项目方案一、项目定位二、项目核心竞争力三、项目目标客群四、项目产业定位五、项目整体进度计划表（含定价机制）六、项目运作方案第五章项目效益分析一、项目收入分析二、其它可行收入三、社会效益第六章项目主要核心问题一、项目面临的主要困难二、项目急须解决的事项三、招商指标分解四、团队激励机制五、前期推广预算目录2第一章项目总论3“上海润广文化科技产业园”，由上海车市投资（集团）股份有限公司投资开发，并联合上海文化广播影视集团（SMG）共同确立园区开发定位，园区计划引进文化传媒、电子信息、新能源、新材料、高技术机械制造研发及相关服务业等产业，实行产业链一体化产品打造，以产品功能为基础，全面规划了总部办公、中试研发、标准厂房、仓储物流、产品定制以及生活配套设施，构筑一体化企业上升平台。本项目位于上海奉城工业园内，是经国家发改委核准、上海市人民政府批准设计的市级工业开发区。一、项目概要4上海润广文化产业园效果图5项目位于上海市奉贤区，地块南临团青公路，西临奉村路，北临青工路。园区用地面积为72528.2㎡，总建筑面积72543.35㎡，其中工业配套及生活服务设施5060㎡，容积率：1.0，绿地率20%。由33栋2-4层的独立楼宇组成，周边交通便捷，位于南上海核心区域，毗邻S2、G1501（上海绕城高速）、林海公路等快速交通干道连接浦东机场、洋山深水港、上海市中心区域和周边省份。二、项目区位67上海润广文化产业园平面图第三章项目SWOT分析及市场调查81.优势(S)1)地区工业氛围浓厚，人力资源较多，2012年，奉贤区常住人口达113万人，青村镇常住人口达11万人。2)项目楼宇外观时尚现代，硬件条件相对理想，能提升企业形象。3)供水：两座自来水厂供水，供水能力30万吨/日。4)供电：区内拥有亚洲最大的50万伏变电站，另有3.5万伏变电站19座。工业区已经使用更为高效的天然气：5)通讯：主线普及率达38%。可申请ISDN、ADSL、FTTB等通讯系统。2、劣势（W）1）周边环境尚在改善中，所属青村镇多为自建厂房，缺少标准化产业园区，整体产业氛围不明显。2）青村镇范围内产业配别技术含量较低，多为劳动密集型企业为主，包括重机械制造，服装加工，塑料设备等方面。产业氛围科技含量不高，比较难吸引高科技含量的名牌企业。3）我园区企业服务体系还不齐全，缺少整体运作能力，运营管理体系还不系统，管理不够标准化，流程化。4）以前集团公司从未整体运营过产业园类型的项目，缺少相关的人员储备和操作经验。3、机会(O)1）周边5KM无新的同类型标准化产业园区项目运营，对项目的后期销售没有大的影响。具有一定的开发潜力2）目前，奉贤区政府将该地区作为新能源设备、物流装备制造业的产业导向，预计在未来的几年内，可逐渐形成新的产业导向。3）公路环境有优势，离洋山港较近，S4、G1501、A30、林海公路环绕四周，园区运输承接能力较强。4）园区与上海文广传媒合作，可借助SMG的品牌资源和客户关系，在前期起到一个品牌形象植入，并有希望引入相关文化传媒产业的公司入驻。4、不利因素（T）1)地理位置有一定局限性，公共交通环境不理想，必须解决园区到轨交的短驳需求，才有可能做办公用途。2）实际落地的相关政策还不明确，有待确定。缺少政府政策性的授牌或认证，需要尽快争取。3）项目为在建项目，客户缺少直观认识，预计招商周期较长。4）园区周边相关商业配套欠缺，办公服务环境不理想。一、项目SWOT分析9工业地产2013年第一季度市场数据总存量（㎡）空置率（%）租金(人民币/㎡/日）研发办公楼4,449,06216.15%3.5仓库5,705,6966.38%1.3厂房9,971,1605.13%1.07总计20,125,9187.92%1.97资料来源:DTZ戴德梁行研究部二、项目市场调查A、上海工业地产调查10B、同类型园区市场调查11序号ST001ST002ST003ST004ST005ST006项目名称聚慧领域总部园申江科创园·财富新场派米雷(南桥)都市产业园派米雷（奉贤）企业园区上海周浦智慧产业园丽洲大厦项目地址上海市奉贤区金海公路5885号上海市浦东新区新场镇（康桥工业南区）古丹路15弄4号楼5楼张翁庙路699弄（环城西路）民乐路328号沈梅路99弄1号环城东路399号所属园区上海奉贤经济开发区生物科技园区浦东康桥开发区南区上海市奉贤区南桥镇上海市工业综合开发区星火开发区周浦开发区上海工业综合开发区占地面积84亩90亩109亩118亩79亩建筑面积70000100000424104000052720.839000楼宇总数3126181892整栋面积1300-60001500-23002000-430022326614430000/9000单层面积6005001000100013261200楼层4-64-52-331023层高3.9-4.2/3.6-3.94.2/3.8/3.68.5/410.5/44.23容积率1.361.431.41.01.253.0建筑结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构框架结构外立面涂料石材涂料涂料玻璃幕墙涂料绿化率40%32%10%10%25%10%建筑特色标准化产业园区标准化产业园区标准化产业园区标准化产业园区标准化产业园区独立院落,自建框架结构厂房,车位数102200300200300100园区内部配套设施员工餐厅、便利超市、企业会所、多功能会议中心全智能化地下停车位，独立高档电梯、电信宽带、通信光缆园区的智能管理园区系统将由监控中心、楼宇分中心、终端三级构成员工餐厅、便利超市、企业会所、多功能会议中心,员工宿舍ATM、会议室、食堂、商务中心、会展中心、简餐、娱乐ATM、会议室、食堂、商务中心、会展中心、简餐、娱乐12租金报价1.2元/㎡/日0.90元/㎡/日只售不租0.60元/㎡/日1.80-2.40元/㎡/日1.20元/㎡/日售价8500元/㎡7500元/㎡5050元/㎡4000元/㎡12000元/㎡只租不卖竣工日期2011年2012年2012年开工2013年2010年2000年出租率30%40%5%20%80%90%交房标准及时间内部基本装修，顶地、中央空调、电梯1部/现房内部基本装修，顶地、空调、电梯1部/现房厂房18M跨度中间无柱设计,独栋独院超大门前空间,3+2布局，工厂和办公有相对独立卫生设施、电梯间及楼梯独栋独院超大门前空间,工厂和办公有相对独立卫生设施、电梯间及楼梯由1栋10层办公楼与8栋2-4层企业研发中心组成。均至少配1货1客梯。分体式空调，标准装修，25小时巡逻系统、应急电源,照明和扩音系统3万平方米的纯商务办公楼和0.9万平方米的酒店式星级服务商务会所，办公、服务、休闲”全装修,带家具推广方式官方网站\分类广告网站推广\政府渠道\实体广告官方网站\政府渠道\实体广告官方网站\分类广告网站推广\实体广告官方网站\分类广告网站推广\实体广告官方网站\政府渠道\实体广告官方网站\实体广告公路交通距离虹桥机场43KM；距离浦东机场62KM；距离临港经济开发区46KM；距离8号线航天博物馆站25KM距离虹桥机场25KM；距离浦东机场18KM；距离临港经济开发区35KM；距离16号线新场站（在建)2KM距离虹桥机场35KM；距离浦东机场55KM；距离临港经济开发区52KM；距离轻轨5号线(规划)奉浦站(张翁庙)1KM浦东国际机场35KM，虹桥国际机场52KM;距离临港经济开发区60KM；距离轻轨5号线(规划)海湾站1.8KM距浦东国际机场车行20公里，距虹桥国际机场车行22公里距浦东国际机场车行20公里，距虹桥国际机场车行60公里交通环境5号线延伸段、轨道8号线延伸段；奉浦大桥、闵浦二桥、杭州湾大桥；S32、S4、G1501、S20（林海公路、浦星公路、大叶公路）经由外环线、沪南路、申江路、沪芦高速，机场高速等周边道路.紧邻S4、G1501、沪杭公路、南亭公路紧邻S4、G1501、浦星公路S20、沪南公路、A3、沈嘉湖公路紧邻S4、G1501、大叶公路C、服务型园区市场调查13序号YQ001YQ002YQ003YQ004YQ005YQ006YQ007园区名称张江新能源孵化器浦江低碳科技孵化器漕河泾科创中心漕河泾创新创业园上海紫竹高新技术产业园区国家863软件专业孵化器上海国际医学园区园区地址浦东新区达尔文路88号闵行区联航路1188号徐汇区桂平路410号闵行区浦江新骏环路189号闵行区东川路555号2号楼闵行区浦江镇联航路1588号浦东新区周祝公路337号租金标准4.5元/㎡/日2.5元/㎡/日3.4元/㎡/日1.6元/㎡/日2元/㎡/日1.8元/㎡/日1.8元/㎡/日竣工日期2003年2010年2002年2004年2002年2003年2008年出租率90%90%85%80%90%82%60%房租补贴以研发费用申报代替，每家入孵企业每年可申报5-30万元的研发费用，一年一报，连续三年补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。补贴30%，一年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。补贴50%，半年一报，连续三年，每家企业最多只能申报200㎡。以研发费用申报代替，每家入孵企业每年可申报5-30万元的研发费用，一年一报，连续三年创业苗圃可申请市级，给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较低，30%）区级给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万可申请市级，给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较低，30%）区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元，区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元区给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较高，90%），也可同时申报市级，开办费5万元可申请市级，给予创业项目5万元的开办费补贴（成功率较低，30%）开办注册开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1000元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1000元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1500元服务费/家开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，收取1500元服务费/家开办注册一条龙服务，按企业实际情况收取服务费开办注册一条龙服务，按企业实际情况收取服务费开办注册一条龙服务，政府费用实报实销，服务费免收14税收政策张江部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的30%浦江镇部分返80%，按营业税计算，实际奖励缴税额的40%按徐汇区部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的30%浦江镇部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的27%闵行区部分返40%，按营业税计算，实际奖励缴税额的24%浦江镇部分返50%，按营业税计算，实际奖励缴税额的27%按浦东新区部分返40%，按营业税计算，实际奖励缴税额的24%投融资（园区特有）与光大银行合作设立了资金总额10亿“光大创星基金”（PE），并有资金宝融资平台，有近300家银行、小额担保公司、抵押融资公司、风险投资公司的平台资源与光大银行合作设立了资金总额10亿“光大创星基金”（PE），并有资金宝融资平台，有近300家银行、小额担保公司、抵押融资公司、风险投资公司的平台资源200家银企对接数据池，帮助乙方获得知识产权质押、定单贷款等信贷支持，组织企业参加各类投融资论坛、培训与项目推介活动，协助企业办理科技保险，并落实资金资助200家银企对接数据池，帮助乙方获得知识产权质押、定单贷款等信贷支持，组织企业参加各类投融资论坛、培训与项目推介