新建物业的承接查验.

12019/12/291新建物业的承接查验葛惠玲2019/12/292目录2019/12/293第一章节承接查验的前置条件Chapter12019/12/294承接查验目的规范物业承接查验行为，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能得以充分维护业主及物业企业合法权益，为后期物业管理服务工作奠定良好基础。2019/12/295承接查验释义在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对新接管的物业公用部位、公用设施进行承接查验。在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。2019/12/296早期介入早期介入是指在新建物业竣工前建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。即从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品。2019/12/297前期物业管理前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。2019/12/298早期介入与前期物业管理阶段图2019/12/299承接查验应具备条件建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施、设备取得使用合格证书；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；法律、法规规定的其他条件；《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）第11条2019/12/2910承接查验应具备条件完成签署《前期物业管理服务合同》，并在当地区县所属物业办完成备案（外地物业服务单位应完成外阜物业进津备案）；在接到开发建设单位进场通知承接查验的准备工作人员准备计划准备资料准备设备、工具准备2019/12/2911人员准备根据承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。计划准备1、签订《承接查验协议》；2、确定承接查验的日期、进度安排；3、获取资料；4、现场踏勘资料准备制订查验工作流程和记录表格：《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》常用记录表格等设备、工具准备根据承接物业情况提前准备好所需要的检验设备和工具2019/12/2912法规依据《物业管理条例》《前期物业服务合同》；《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）；《商品房买卖合同》；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范；2019/12/2913第二章节承接查验的查验内容Chapter22019/12/2914物业查验的主要内容物业资料物业共用部位共用设施设备园林绿化工程其他公共配套设施2019/12/2915物业查验的方式观感查验对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行使用查验通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能2019/12/2916图纸资料1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、承接查验所必需的其他资料；现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）第14条2019/12/2917图纸资料结合现场查验实际情况可分为如下5类资料：(1)产权资料；（2）技术资料；（3）土建、装修需要的资料；（4）公共设施设备需要资料；（5）根据查验项目实际需提供其他需要的资料；2019/12/2918图纸资料产权资料用地批准文件（建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程竣工验收质量认定书复印件）；建筑执照；建筑分层、分单元面积表；行政主管部门承接查验合格的证书、批文；拆迁安置资料；《国家建设征用土地通知书》及红线图复印件2019/12/2919图纸资料技术资料竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样地址勘察报告工程合同及开、竣工报告钢材、水泥等主要材料的质量保证书水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书2019/12/2920图纸资料土建、装修需要的资料总平面图、建筑图和结构图装修图（包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表）土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料房屋面积测量报告物业沉降测试报告防水工程的盛水实验报告2019/12/2921图纸资料公共设施设备需要资料弱电系统需要的资料电气系统需要的资料给排水需要的资料空调系统需要的资料动力设备需要的资料电梯承接查验提交资料根据查验项目实际需提供其他需要的资料开发商、承包商认为需要提供的其他资料2019/12/2922设备设施现场查验有关设备设施类可以结合承接物业现场也可对查验范围进行调整为下列模块：电梯系统、消防系统、高压供电系统、低压配电系统、发电机系统、楼宇内供配电系统、空调系统、通风系统、公共智能系统、公共安全防范系统、会议系统、公共广播系统、无线对讲系统（中继系统）、中水系统、废（污）水处理系统共计14个模块。物业单位查验小组专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程佩戴劳动保护用具，按要求经过专业培训，持证上岗。2019/12/2923第三章节承接查验的查验实施Chapter32019/12/2924承接查验人员1、开发建设单位：建设单位人员、施工单位人员、监理单位人员；2、物业服务单位应成立物业承接查验领导小组物业公司承接查验小组架构：组长：公司总经理项目总经理职责：负责组织、协调、安排物业整体承接查验，审批物业承接查验计划并组织执行该计划。解决查验过程中发现问题的整改和完善工作。2019/12/2925物业承接查验按照下列程序进行确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；查验共用部位、共用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。《物业承接查验办法》（建房{2010}165号）第13条）2019/12/2926承接查验小组架构领导小组下设物业承接查验小组：图纸资料交接小组房屋本体及公共设施承接查验小组强电系统设备设施承接查验小组电梯系统设备设施承接查验小组安全防范系统设备设施承接查验小组消防系统设备设施承接查验小组综合布线设备设施承接查验小组给排水各系统设备设施承接查验小组绿化工程承接查验小组钥匙承接查验小组可以根据承接物业项目业态可增加查验小组项目类别2019/12/2927查验保障措施1、资源保障：设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压表、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等；2、技术培训保障：提前90天完成组建承接查验小组完成制定《承接查验实施方案》包括建立四方作协调小组协调机制（建设单位、监理单位、施工单位、承接查验小组）、承接查验发现问题的处理流程2019/12/2928房屋本体及公共设施的承接查验物业共用部位包括：1、建筑物基础；2、承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶；3、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏；4、电梯井道、架空层、各类设备间；5、房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、园区路灯、绿化、园区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、和文化娱乐设施等2019/12/2929房屋本体及公共设施的承接查验物业公用设备包括1、系统分类：强电系统（公共照明系统、变配电设备）、发电系统；防雷系统；弱电系统（消防、安防系统、电视系统）；网络及通讯系统；空调系统；电梯升降系统；给排水系统；中水处理设备；智能化系统；2一般包括内容：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道照明、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、空调设备、电梯设备等；2019/12/2930房屋本体及公共设施的承接查验物业公用设施包括一般包括：绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安放监控设施、人防设施、垃圾转运设施、物业服务用房等。2019/12/2931公共部位与公用设施的查验1．人员准备：由物业单位单独成立“房屋本体及公共设施承接查验小组”由专业主管、领班与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。２．查验实施：由设备生产厂家或安装单位技术人员对物业查验人员进行技术培训，培训合格再行查验。现场查验工具、仪器包括：压力表、温度计（干湿球温度计、卡它温度计、半导体温度计、单管水银（酒精）温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明等）2019/12/2932公共部位与公用设施的查验3.查验依据：《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50201-2001《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002《建筑内部装修防火施工及验收规范》GB50354-2005《建筑工程施工质量评价标准》GB/T50375-2006《给水排水构筑物工程施工及验收规范》GB50141-208《建筑地面工程施工质量及验收规范》GB50209-2010《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2011《城市绿化园林工程施工及验收标准》CJJ/T82-19992019/12/2933强电系统设备设施的承接查验强电系统承接查验包括：1.变配电室设备设施（高压柜、高压开关、直流屏、低压盘）。2.给排水系统供电设备设施。3.消防系统供电设备设施。4.安全防范系统供电设备设施。5.照明系统设备设施（灯具、插座、开关、电缆桥架）。6.办公用电系统设备设施。7.电梯系统供电设备设施。8.各盘、箱、柜电源。9.根据承接项目建设单位提供的设施设备清单进行调整查验2019/12/2934强电系统设备设施的承接查验强电系统承接查验实施：1.人员准备：组织物业电器专业经理、主管级电器维修人员与建设单位专业人员组成查验小组共同查验。2.现场查验：查验小组应提前准备、熟悉和了解与强电有关的图纸和资料，在现场查验期间应验证核对资料的符合性及有效性。现场查验应准备工具和仪表等测量工具。3.查验标准：变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。2019/12/2935强电系统设备设施的承接查验3.查验依据：1、《电气工程施工质量验收规范》GB50303—2002；2、《电量容器低压功率因数补偿装置》GB/225