新旧土地估价规程修改地方

一、修订思路近年，社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求，特别是2006年《物权法》的出台，以及十七届三中全会决定，提出了土地管理改革的新方向，新要求；同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。二、结构框架调整1、参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章，将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。2、将“估价原则”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。3、“基本估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。4、“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”，以程序为主线撰写。5、“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。6、“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。7、附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件，附录B基准地价评估用表、附录C现场勘查用表、附录D估价报告及工作底稿规范格式。三、范围部分调整个别文字表述，原“农村建设用地”改为“集体建设用地”。四、规范性引用文件部分增加《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；城市地价动态监测技术规范等。五、术语部分1、重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。2、区分政府主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。3、增、删了个别术语和定义。六、总则部分1、估价目的：修改原有文字，强化权益保护\规范市场等。2、确立了宗地地价评估和区域性地价评估两种技术思路构成的技术体系。4、估价原则删除报酬递增递减原则和变动原则。5、明确估价结果的内容，将宗地地价评估结果由原有的“土地估价报告和土地估价技术报告”，改为“宗地估价报告和宗地估价工作底稿”。6、明确估价成果的性质，即通常情况下为公开市场价值的测算与专业判定。七、影响因素调整个别文字表述。八、常用估价方法1、收益还原法的技术要求和表述有所调整，如经营和生产利润不再放在费用中扣除，而是单独扣除；房地出租的，费用中不再扣房屋年折旧，将生产型和经营型企业的利润单独扣除而不是在费用中计算；求取房屋现值中，关于残值的考虑与物权法、土地出让合同范本的有关规定相衔接；删掉关于折旧的具体公式，有关内容可基于其他教材或技术指引中详细表述。2、市场比较法，明确比较案例是“…同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）的交易实例”。修改了原文中的错、漏内容。3、成本逼近法，基本保留原内容，在开发费、土地增值和价格修正中的表述有所调整。4、剩余法，按现房中土地价格评估和待开发改造土地价格评估两种类型分别描述；在待开发改造的土地价格评估中，应扣除的“正常利润”，改为“客观利润”。5、基准地价系数修正法：公式中增加了“开发程度修正”；限制了适用范围，即主要用于一方为政府的评估；明确了基准地价在评估中的现势性问题。6、路线价法：明确路线价与基准地价同时存在时的适用原则。九、基准地价评估1、技术方法基本保留原有内容，但将级差收益法放置在市场法之后，以体现其在应用上的弱化。2、在样点地价测算中，删掉关于以地换房、联营联建等不符合政策的交易行为。3、去掉关于评估“综合基准地价”的强制性内容，可根据需要评估。4、明确了利用定级分值法编制基准地价修正系数表的，相应的指标说明表应有具体量化描述，而不是仅以分值说明。5、在基准地价更新部分，按全面更新和局部更新分别提出技术途径，细化了用地价指数更新时，对地价指数的要求。明确了基准地价原则上三年一更新，包括全新更新和局部更新，但每六年必须进行一次以级别（或均质区域）重新划分为基础的全面更新。6、在成果验收中，强调地市级以上成果需报部备案，省会城市、计划单列市成果需经部或部授权省级部门验收；明确基准地价成果向社会公布的内容和方式（增加修正体系）。十、宗地地价评估程序1、形式上以程序为主线编写，在每个工作程序上强调做什么，达到什么要求等。2、提出“评估土地使用权价格，除有特殊规定外，应至少选用两种估价方法进行”。3、规定了估价报告和工作底稿应包括纸质片和电子版。十一、不同用途土地价格评估针对不同用途土地提出影响因素、方法与评估参数选择等方面的要点；提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益不能显化的特定用途土地价格，在充分调查和专家论证的基础上，可以选择一种适宜的评估方法”。十二、不同权利的土地价格评估1、细化原有的划拨土地使用权评估。2、在原有基础上，增加授权经营、作价出资、空中建设用地使用权、地下建设用地使用权等不同权利下的价格评估要点。3、删除原有的“土地租赁权价格评估”，因其内容本质与承租土地使用权相同。4、提出了“评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应选择两种以上评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中土地使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在充分调查和专家论证的基础上，可以选择一种适宜的评估方法”。5、部分文字调整附录附录A（标准的附录）收益还原法原理及其公式。附录B（标准的附录）基准地价评估用表：在原有基础上调整、删除部分表格。附录C（标准的附录）现场勘查用表：为新增内容，主要用于记录对估价对象和所用案例进行现场勘查的有关内容。附录D（标准的附录）估价报告和估价工作底稿的规范格式：将原来的“估价技术报告”改为“估价工作底稿”，并调整了一些细节要求。