案例业主权利与义务纠纷典型案例分析

案例业主权利与义务纠纷典型案例分析2014-08-01物业管理资讯在物管服务关系中，业主既享有物管法规直接规定的权利，还可享有物业服务合同约定的权利；既负有物管法规直接规定的义务，还负有物业服务合同约定的义务。典型案例某物业公司由于在公共电梯间张贴广告却不公示收益，被业主起诉至法院。日前，北京市宣武区人民法院判决业主胜诉，责令物业公司立即在其所管理的小区公告栏内公示广告费的收益帐目。原告业主高女士称，某物业公司在对小区进行物管服务期间，不遵守合同约定，擅自在公共电梯间张贴广告，故诉到法院要求该公司停止侵权，公开电梯间广告费的帐目。某物业公司承认曾利用电梯和有关单位合作制作广告一事，但表示广告费收益用于小区建设和服务。同时，物业公司提出高女士未按约定交纳物业服务费，现不同意原告诉求。宣武区法院认为，高女士作为小区业主之一，享有物业企业对小区实施物管服务过程中所发生资金收支情况的知情权。据此，判决某物业公司立即在其管理的小区公告栏内公示在公共电梯间内张贴广告费的收益帐目。内容精要一、业主的权利依国务院《物业管理条例》（2007年版）（以下简称“《条例》”）第六条第二款之规定，业主享有下列权利：1.服务享受权。业主享有按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。依合同约定全面接受物业服务企业提供的物业服务是业主在物管活动中享有的最基本权利，该权利的产生、范围及行使方式取决于物业服务合同的具体约定。2.建议权。业主建议权包括提议召开业主大会会议并就物管有关事项提出建议及提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议两项权利。3.投票权。业主投票权是业主在物管活动中，业主对物管区域公共部分的利用和公共事务的管理进行表决的权利。4.选举权与被选举权。业主享有选举业委会委员，并享有被选举权的权利。业委会是业主大会的执行机构，业主须通过行使选举权来指明自己的代言人，传达自己的意思表示；同时，业主通过享有被选举权而有可能参加到业委会，从而行使更为直接的管理权。5.知情权。物管活动中的知情权主要指物业企业有义务将物业的共用部位、共用设施设备和相关场地使用等情况明确告知业主，物业服务企业是知情权的义务主体。6.监督权。监督权内容较为广泛，主要包括：（1）业主有监督业委会工作的权利；（2）业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况享有监督的权利；（3）业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督的权利；（4）业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有监督权。7.法律法规规定的其他权利。这是概括性规定，指业主除前述权利外还可依法律、法规所享有的其他权利。因物管服务内容和范围随物业的迅速发展和业主生活水平及其消费需求的提高而不断拓展，业主权利及其内容也会随之而不断得以发展和丰富。除上述业主基于法律、法规直接享有的权利外，业主还可与物业服务企业通过物业服务合同约定业主享有一些其他的约定权利。二、业主的义务依《条例》第七条之规定，业主在物管活动中需履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则。管理规约与业主大会议事规则都是正确实施物管的重要规章制度。因此，全体业主都负有遵守管理规约与业主大会议事规则的义务。2.遵守物管区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。这些不仅涉及个人利益、其他业主利益和物业使用人的利益，而且涉及社会公共利益。因此，全体业主都负有遵守此方面规章制度的义务。3.执行业主大会和业主委员会在授权范围内做出的决定。业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求，该决定的内容对全体业主有约束力；而业主委员会基于业主大会授权而做出的决定和业主大会的决定具有相同法律效力。为维护全体业主合法权益，每一业主都负有遵守这些决定的义务。4.按国家有关规定交纳专项维修资金。为确保物业共用部分、公共设施设备的正常使用，以及发生毁损时能够得到及时维修，就必须保证专项维修资金及时到位。因此，按规定交纳专项维修资金是业主的基本义务之一。5.按时交纳物业服务费用。物业服务费用直接涉及物业的保养和维修，也影响到物业服务企业的形象和服务的质量。因此，业主负有按规定或约定及时交纳物业服务费的义务。6.法律法规规定的其他义务。除上述义务外，业主还应接受并服从业委会、物业服务企业的管理及其他应尽义务。除上述业主基于法律、法规而直接负担的义务外，业主还可能与物业服务企业通过物业服务合同约定而负担一些其他的约定义务。实务指南一、实践中就业主权利方面应注意的一些主要问题1.“服务享受权”方面应注意的事项：（1）业主与物业服务企业之间是一种基于物业服务合同产生的平等的民事法律关系。因此，双方对该合同均负有诚信、忠实履行的义务，任何一方违约都要承担相应责任。物业服务企业要以服务者而非管理者的身份来对待业主，业主也应配合物业服务企业确保正常的物管服务。（2）一般而言，民事权利人可放弃民事权利，但在物管法律关系中，业主接受物管服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已成为物业公共管理中的一员。在此情况下，由于物管服务具有集体公益性，业主不能通过放弃自己对公益的享有而不履行一定的公益义务。如在物管区域内，业主不能以自己不享受物管服务为由而拒交物业服务费。（3）物业服务企业的物管服务行为，经常是由其下属职员完成。若业主对某职员工作不满，应向物业服务企业提出，而不得对该职员进行人身侮辱或惩戒。涉及一些重大、公共利益事项时，业主应向业委会提出，由业委会与物业企业交涉，以便更好地维护业主合法权益。2.“建议权”方面应注意的事项：（1）业主是否有权提议召开业主大会会议。据《条例》第十三条、建设部颁布实施的《业主大会规程》第十二条规定，经20%以上业主提议，可要求业委会组织召开业主大会临时会议，以选举产生新的业委会成员；若业委会拒绝组织召开，业主可向小区所在地房地产行政主管部门反映。但上述规定未规定20%以上的业主在业委会拒绝召开业主大会情形下是否可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业委会委员。（2）业主有权对物业管理提出合理建议。尽管物业服务企业提供哪些物管服务一般都已在物业服务合同中明确约定，但若该约定条款有损业主合法权益，或约定不明，或一些业主应该享有的必要的物管服务内容没有约定，业主有权建议物业服务企业改进服务或增加相应服务。3.“投票权”方面应注意的事项：由于国内各地物管实践不尽相同、房地产市场发展程度参差不齐，各地在确定业主投票权时所采标准不一，相应制度也千差万别。2003年版的《物业管理条例》曾规定投票权的确定方式由业主在业主大会议事规则中规定，并就业主初始投票权问题作了原则规定，即依业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确定。《条例》删除了投票权确定方式由业主在业主大会议事规则中确立及有关业主初始投票权的原则规定，并直接明确地规定了业主投票权按专有部分建筑面积和业主人数双重标准确定，并对具体表决事项的投票表决规则也做出明确界定。但在此方面今后仍存在诸如“专有部分建筑面积”与“建筑物总面积”如何定，业主人数如何认定，尤其是“共有”的专有部分物业业主人数如何认定等具体问题，须在实务中进一步明确。4.“知情权和监督权”方面应注意的事项：（1）业主监督业主委员会的权利并非每个业主单独行使，而应通过召开业主大会会议，通过具体决议来监督业委会工作，因为业委会应当执行业主大会的决议而非个别业主的决定，《条例》第十一条为此又进一步规定业主大会有权监督业委会的工作。（2）业主有权向业委会了解物管服务事项的执行情况，若物管服务质量不到位，业主可要求业委会监督物业公司的物管活动；也可直接向物业公司了解物管服务事项并加以监督，业主对物管服务事项有疑问时，可质询物业公司，物业公司应予明确解释。（3）业主有权直接监督维修资金的使用、筹集和管理。这种监督权的实现以知情权为前提，即业主只有在了解物业维修资金的情况下才有可能行使监督权，为此，监督权和知情权是不可分离的。业主有权要求业主委员会向其公布维修资金帐目，并有权质询业委会有关情况，业委会必须予以解释。（4）监督权具有相对性。作为业主，可监督其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会、业委会、物业服务企业及政府相关部门；反之，业主同样受上述人员和部门的监督。二、业主义务遵守方面的注意事项1.遵守管理规约方面的注意事项：（1）管理规约是小区决议通过的物业区域内最高自治规范，全体小区业主、物业使用人、物业企业等相关人员都须遵守，即使那些在管理规约决议时投反对票的业主，也须严格遵守。因管理规约采取民主集中制即少数服从多数原则决议通过，一旦通过就成为小区“宪法”。（2）业委会作为小区业主团体的管理机构，有义务敦促各业主执行管理规约。对违反管理规约的行为有权劝阻，有权责令改正。这种方式属私力救济。（3）业委会可对违反管理规约的行为人提起诉讼。违反管理规约的业主拒绝改正的，业委会可提起诉讼。当然，若违反管理规约的行为直接侵害了某些业主的利益，如影响其休息等，受影响的业主可基于相邻关系提起诉讼。2.遵守物业小区规章制度方面的注意事项：（1）与管理规约一样，规章制度须经过业主大会与会业主投票权1/2以上决议通过，方为有效。（2）规章制度和管理规约都属小区自治管理规范，全体业主、使用人及其他有关人员均应遵守。针对违反规章制度的行为，可采取与违反管理规约行为同样的办法处理。3.执行业主大会和业委会决定方面的注意事项：（1）业主大会可以决议的事项范围是管理小区的公共事务。因此，一些业主即使是在自己专有物业（单元套房）内部实施的行为，若该行为属影响其他业主正常生活的行为，仍属业主大会公共事项的范畴。这样，业主大会所作出的、禁止业主从事此类行为仍有法律依据，并未侵害该业主的财产所有权。（2）业主大会的决议应由业委会负责监督实施。如果该业主对业主大会的决议置若罔闻，业委会可责令其停止影响其他业主合法权益的行为，甚至可直接向法院起诉。4.交纳物业维修资金方面的注意事项：（1）建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仅规定购房者应按购房款2%-3%的比例向售房单位交纳维修基金，但未规定开发商交纳维修基金的比例；各地在具体操作中一般同时规定了开发商和购房人交纳维修基金的具体比例，即开发商和购房人均有交纳维修基金的义务。（2）交纳维修资金是购房人的法定义务，购房人有拒不交纳者，业委会可代表业主大会提起追缴之诉。在首期维修资金经过使用不足以应付将来维修时，业主大会可对续筹维修资金的比例和时间做出决议。全体业主对该决议应予执行，否则，业委会也可代表业主大会起诉追缴。5.按时交纳物业服务费用方面的注意事项：（1）尽管物管服务费的数额和交纳时间，是由业主团体和物业服务企业在物业服务合同约定，业主没有直接在该合同上签章，但全体业主均有按时交纳物业服务费的义务。其理由在于：物业服务费的标准是经过业主大会决议通过的，作为业主团体成员的业主须执行该决议。（2）业主应向物业服务企业交纳物业服务费。在物业服务费交纳上，业主是义务人，物业服务企业是权利人，因此，业主拒交物业服务费时，物业服务企业有权催缴并可向法院起诉。一般而言，业主大会和业委会没有义务催缴物业服务费。6.物业占有人或使用人有违约或侵权行为，业主是否承担责任？业主为物业服务合同的主体，然而实际履行合同的主体可能不是业主而是物业的占有人或使用人。但业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系；业主与物业的实际占有人或使用人之间可能是借用或租赁合同关系；物业实际占有人或使用人与物业服务企业之间并不直接发生法律关系。因此，物业的实际占有人或使用人在使用物业过程中，若实施了某种侵权行为或未按物业服务合同要求履行义务时，针对侵权行为，受害人均可请求责令加害人承担相应法律后果；针对违约行为，物业服务企业只能向业主提起主张，而无权直接向物业占有人或使用人提起主张。而业主就占有人或使用人的违约行为承担责任后，有权向占有人或使用人提起追偿。举报