永强培训手册

易轩手册2010-7-1整理上海（中国）易轩集团2第一章公司规章制度一、个人仪容仪表1、服装及饰物（1）员工上岗必须按公司的要求着工装或职业装(浅色上衣\深色裤子),必须正装，男性要求系领带。（2）衬衣须保持清洁平整，袖子不可卷起。（3）不可佩戴夸张的饰物、标记、吉祥物。2、个人卫生（1）上班前、上班中不吃带异味的食物，不许饮酒及含酒精的饮料。（2）男员工不留长发，发型自然美观，不许剃光头；女员工化淡妆，发型文雅得当。3、举止（1）不得当众整理个人服装，不得当众化妆。（2）营业现场员工应保持正确的站姿及坐姿。（3）迎接和面对客户和来访者时要笑容可掬，使用文明礼貌用语。二、办公环境与卫生1、正式工作前连锁店和各部门要组织作好室内外卫生，保持地面的整洁，保持室内空气清新，窗明几净，办公设备和办公物品准备到位。随时清理废弃物品，工作区内每日清洁不堆积，废弃物品处理有方。2、工作期间不允许聚众闲聊、大声喧哗、占用公司电话处理私人事务。3、工作使用的电脑不得存储与工作无关得文件（例如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事与工作无关的活动（例如：上网聊天、登陆与房地产无关的网站等）。4、接待台上不允许摆放水杯、手机等员工个人用品，凡客户看得见的地方都要保持整洁。5、连锁店于任何时间一律严禁吸烟（员工区除外）。6、不得在客户接待区用餐。三、接待礼仪1、客户进门时应主动热情的问候：“您好！欢迎光临”或“您好！请进”。2、如正在接待，有新客户进门，应向来者打招呼：“您好！请稍等”。3、客户进门后应主动请客户坐下并为客户倒水。客户离开主动送到门口。4、名片的准备名片可放在上衣口袋或工作牌中（但不可放在裤兜里），要保持名片或名片夹的清洁、平整。接受名片必须起身接收名片。应用双手接收，接收的名片不要在上面作标记或写字。接收的名片不可来回摆弄。接收名片时，要认真地看一遍。不要将对方的名片遗忘在座位上，或存放时不注意落在地上四、电话礼仪电话铃响三声之内，必须接听，接听语“你好，易轩！”，不得使用“喂！”。拿起电话听筒，告知对方自己的姓名，确认对方。接听电话时认真做好记录，使用礼貌语言，讲电话时要简洁、明了，谈话时不要离题，注意听取时间、地点、事由和数字等重要词语，电话中应避免使用对方不能理解的专业术语或简略语，注意讲话语速不宜过快，语气诚恳，态度和蔼,必须坐直身体,不得懒散，打错电话要有礼貌地回答，让对方重新确认电话号码，通话结束后，等对方挂断后再行挂断。五、参加会议要求公司定期组织工作例会、专业研讨会、工作总结会、培训等，参加会议人员应遵守以下要求：1、按时出席，遇特殊情况须提前请假。2、保持通讯工具无声或设置会议状态、呼叫转移，保证会议正常、不间断进行。六、电脑及网络管理1、电脑使用实行责任制，落实到店，使用者必须认真保管好店内电脑，未经许可，不得自行拆卸电脑上海（中国）易轩集团3和更换电脑配件。不得对计算机信息网络中程序功能进行删除、修改或增加。2、下班时，必须关闭电脑电源，以防电源泄露，造成电脑损害。由值班人员负责.3、严禁在内部销售系统故意发布假房源信息和假需求信息。七、严禁事项1、严禁迟到早退。迟到罚款基数10元，超出1分钟加1元，超30分钟还未电话通知店长的计旷工一次，忘记打卡一次罚款5元，两次以上扣除当月全勤和一天工资。2、严禁任何形式的以权谋私、假公济私等损害公司利益的行为。3、严禁贬低同行业其他公司、本公司其他连锁店形象或只顾局部利益的恶意竞争事件的发生。4、严禁泄露商业秘密，对于没有保存价值的图文资料，审核后妥善销毁，不可散落在外。4、严禁不尊重顾客及对客户做不负责任的承诺。如有违反以上行为规范者，初犯口头警告；再范通报批评；情节严重者直接予以辞退，并保留追究其法律责任的权利。上海（中国）易轩集团4第二章基础知识一、房地产专用名词1、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。2、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。3、房地产是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。4、一级市场房地产一级市场又称土地市场，是指国家将国有土地使用权出让给房地产发展商的运作过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府通过对土地供应量的调节，起到调控房地产市场的作用。5、二级市场房地产二级市场又称增量市场，是指新建商品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是住宅发展商、建造商和购房居民。6、三级市场房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴。7、房屋类型【商品房】指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。【毛坯房】房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。【已购公房】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。上海（中国）易轩集团5【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。【使用权房】住户对房屋通过租赁的方式取得房屋的使用权，没有产权，俗称使用权房。目前使用权房主要有两种，一是租赁公有住房；二是以市场价格租赁单位和私人的房屋。前一种是计划经济体制下，由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，近一、二年出台的差价换房的有关办法，主要是针对前一种使用权房，即公有住房。后一种使用权房完全是市场经济下的租赁行为。8、建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。9、居住单元是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。10、户型是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、三室二厅二卫等。二、建筑专用名词1、容积率指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率越低，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。2、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。3、绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。4、建筑面积上海（中国）易轩集团6指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3）房屋之间无上盖的架空通廊；4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8）活动简易房屋；9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。5、使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。使用面积时有一些特殊规定；跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和记入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均记入使用面积；内墙面装修厚度记入使用面积。6、得房率所谓得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。7、开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。8、进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。9、层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。10、净高净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。11、栋距简单讲就是两栋建筑物之间的直线距离。12、跃层一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。13、复式一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。14、错层一户内楼面高度不