ARUP重构数字世界的房地产（PDF34页）

重构数字世界的房地产Reimaginingpropertyinadigitalworld编译：张珂2017年4月导读传感器、物联网、3D打印、虚拟现实、增强现实、机器人等新技术在不断推动世界进步的同时，也在打破很多传统行业固化、陈旧的商业模式和工作方式。通过数字化技术的融合，建筑与房地产行业的未来也正在被重塑。1946年成立于英国伦敦的Arup公司是全球规模最大的工程顾问公司之一。该公司的研究团队基于房地产行业的数字技术应用和趋势判断，形成了《重构数字世界的房地产》（ReimagingPropertyinadigitalworld）报告。该报告深入分析了推动房地产业数字化变革的九个重要因素，这些因素既包含物联网、云计算、开放协议等技术进步带来的行业应用推广，也包含“共享经济”等新商业模式带来的新机会，还包含环境监管的提升对地产项目能耗管理智能化的促进。其中，最重要的一条莫过于：数字化的“人”需要数字化的地产。总之，我们需要重新思考房地产行业的终极目标到底是什么，绝不是修房子、卖房子、租房子这么简单。报告认为，房地产的数字化变革将经历三个阶段：单一项目各阶段的数字化、单一项目各阶段数字化的协同、整个资产组合的数字化集成。接下来，该报告围绕“数字化资产组合”策略，就房地产规划、设计、建造、运营与更新五个环节的数字化进行了详细解读，并以实际案例介绍了那些走在行业前沿的房地产公司如何利用新技术发现用户需求及其变化，从而实现地产投资组合的可持续性。报告指出，那些充分接受数字化战略的公司将创造出更多可持续发展的地产项目，并有助于增加企业的资产价值；同时，这些公司会有更好的发展前景，并对人们的工作与生活带来良好的重要影响。该报告还向我们展现了：数字化工具是如何帮助传统地产商实现数字化改造；物联网技术如何降低地产能耗成本和运营成本；我们还可以看到各种创新科技公司的产品与服务在地产行业的应用场景和案例。说明本报告为英国工程顾问公司Arup近期发布的报告《ReimagingPropertyinadigitalworld》的要点编译。资本实验室本着研究与分享目的，编译本报告要点，不用于任何商业用途。其他机构及个人使用、传播本编译报告时，也不得用于任何商业用途。本报告为资本实验室编译整理，不保证编译完全准确。欲了解其中的详细数据及观点，请浏览英文报告原文（）。本报告译者：张珂。本报告配图：部分图片来源于原报告，其他采集自相关的网络公开图片。目录第一部分变革在即：房地产行业的九个数字化趋势..................11.数字社会需要数字化的空间......................................22.体验和位置越来越重要..........................................33.技术成本的降低正在改变数字商务形态............................44.物联网正在实现无处不在的数字集成..............................45.开放协议带来新型的集成与控制..................................46.云计算和云存储可实现更快的设置和扩展..........................57.数字环境与物理环境融合形成混合空间............................68.环境监管将推动地产绩效的改善..................................79.共享经济正在打破传统意义上的所有权和使用权....................7第二部分数字地产革命推动地产开发与运营的进化..................81.投资组合策略（Portfoliostrategy）...........................111.1数字驱动的投资策略改善决策与回报........................111.2投资组合绩效分析可以节省运营成本........................122.项目规划（Projectplanning）.................................132.1新型合作伙伴的参与，使项目交付和结果更优化..............132.2大数据分析和可视化技术帮助更好地选址....................142.3使用数字化进行区分......................................153.设计+工程（Design+engineering）............................163.1更快、更便宜、更精确的建模..............................163.2数字化设计模拟改善未来的用户体验........................174.施工+装修（Construction+fit-out）..........................184.1更快、更具成本优势、更准确的项目交付....................184.2流程虚拟化在设计、工程与施工之间实现更有效的过渡........194.3更安全、更智能的施工....................................205.资产运营（Assetoperations）.................................215.1通过数字化基础设施和流程，改造资产运营方式..............215.2了解用户体验............................................225.3通过开放式建筑系统提高灵活性和集成度....................235.4数字化基础设施产生新的增值服务..........................246.资产更新（Assetrenewal）....................................256.1广泛的投资组合意味着更智能的资产更新....................256.2在线平台推进有价值废旧材料的共享、销售与再利用..........266.3通过数字化知识平台来实现项目更新的简化..................271重构数字世界的房地产第一部分房地产行业数字化变革的九大驱动力传感器、物联网、3D打印、虚拟现实技术、机器人等新技术在不断推动世界进步的同时，也在打破很多行业传统、固化、陈旧的商业模式和工作方式。通过数字化技术的融合，建筑与房地产行业的未来也正在被重塑。1946年成立于英国伦敦的Arup公司是全球规模最大的工程顾问公司之一。该公司的研究团队基于地产行业的数字技术应用和趋势判断形成了《重构数字世界的房地产》报告。该报告揭示了数字技术如何重塑房地产行业、以及如何改变建筑物的设计、建造和运营方式。报告指出，那些充分接受数字化战略的公司将创造出更多可持续发展的建筑，并有助于增加企业的资产价值；同时，这些公司会有更好的发展前景，并对人们的工作与生活带来良好的重大影响。在报告中，基于房地产行业内外部环境的改变，Arup提出了房地产行业数字化变革的九大驱动力：1.数字社会需要数字化的空间2.体验和位置越来越重要3.技术成本的降低正在改变数字商务形态4.物联网正在实现无处不在的数字集成5.开放协议带来新型的集成与控制6.云计算和云存储可实现更快的设置和扩展7.数字环境与物理环境融合形成混合空间8.环境监管将推动地产绩效的改善9.共享经济正在打破传统意义上的所有权和使用权从零售到出行、从医疗到教育，数字技术正在改变各行业的运作方式，并重新塑造资产。这会释放前所未有的机会，也会带来新的潜在威胁。对于房地产行2业，也许最大的一个变化是用户——无论是工作、旅游、购物还是休闲，每栋建筑的用户现在都是一个个数字化的个体。如何了解并应对这些全方位互联的用户需求将是房地产行业下一步变革的核心。1.数字社会需要数字化的空间数字化的生活方式是房地产行业数字化发展的驱动力。对很多人来说，特别是那些全方位接入互联网的人，数字化已经成为人类的第二特征，数字界面已经成为我们生活的“指挥中心”。据预测，2015年全球移动通信用户为26亿人，到2022年，这一数字将达到89亿（爱立信，《移动市场报告》）。在很短的时间内，智能手机已经成为很多个人及专业人士工作和生活相互融合的重要工具，人们越来越希望所有方面都能享受到个性化的服务体验。这对房地产开发商意味着什么呢？【案例研究：数字化个人助理异军突起】据StategyAnalytics预测，以AmazonEcho为代表的智能助理设备的销售量将从2015年的110万台增长到2020年的1510万台。与此同时，消费技术的升级也将提升人们对工作场所的期望。随着人们习惯于象与邻居对话一样，通过下达指令激活家居服务，那么工作场所对于这一新技术又该如何回应呢？32.体验和位置越来越重要就像越来越多的企业展开对优秀人才的争夺，各地区为吸引新商业而进行的竞争一样，吸引客流量的重要性从来没有像现在这么重要。根据最近发布的“创建21世纪社区”报告，“混合使用，适合步行的地产每英亩可以产生10倍的税收价值，节省近40%的前期基础设施成本，比全面扩张式发展节省10%的服务成本。”数字平台成为房地产利益相关者在位置和经验方面的重要推动力。通过制定正确的策略和基础设施，形成一个快速灵活的系统，让租户和游客能够享受到一系列付费或免费服务，如稳定快速的公共Wi-Fi或数字化交互公共艺术等，正在成为成功商业区的特征。【案例研究：打造交互与创意空间】作为曾经的产业园区，到上世纪八十年代中期，King’sCross已经成为伦敦市中心商业租金最低的地区。经过重建，这67英亩的土地现在焕发出新的生机，并成为全球公共空间和创意设计的典范。其中，26英亩的开放空间成为该地区新的公共区域，也是伦敦最大的户外免费的公共Wi-Fi区域。因此，King’sCross吸引了谷歌、伦敦艺术大学等高质量用户，为该区域注入了新的生命。43.技术成本的降低正在改变数字商务形态挖掘数字地产的真正潜力，需要实时了解系统运作、资产绩效和人力资源，以便做出有力的决策判断。所有这一切又需要传感技术、高效的数据流和强大的处理能力。传感器不断下降的硬件成本和不断提升的性能正在使其成为可能。据高盛BIIntelligence预测，到2020年，传感器的平均成本将接近0.38美元，比2004年1.30美元的平均成本，下降近70%。4.物联网正在实现无处不在的数字集成物联网是一个通过传感器和嵌入式连接迅速扩展的目标设备网络。在建筑领域，从台灯到恒温器、从HVAC系统（暖通空调系统）到电源插座，甚至个人的智能手机，都可以实现物联。通过所有联网设备的实时数据处理，物联网提供了强大的数据分析和实现自动化的机会。这为实现从系统规模到个人体验的优化和定制铺平了道路。5.开放协议带来新型的集成与控制建筑物具有多个数据系统（IT系统、暖通、照明、安全、火灾、影音播放系统等），由于缺乏通用的、结构良好的语言和协议，各系统的互通操作有限。基于可扩展网络技术的开放控制方法，可以建立一个成本更低，且适应性强的集成化传感系统。在物联网中，通过开放的标准化API接口和直观的界面使数据能够共享，从而为居民和企业创造更多的价值。5【案例研究：物联网桌面为员工带来更高的可控性】在使用新型集成的开放协议之前，大多数办公空间都配备了固定的办公系统，只能提供少量的定制选项。如果我们可以手动控制每一个办公桌面，为员工提供更加个性化和智能化的工作空间，就能让他们更舒适的工作，同时提升工作效率，还可以降低成本和能耗。“关于桌面（AllabouttheDesk