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1宝润国际可行性分析报告第一部分市场调研一、宏观环境分析1、城市规划长寿要建独具特色的大城市:到2020年,长寿的总人口数将达到95万,2020年城镇人口总数为73万。根据长寿区城市发展趋势及产业发展速度,。中心城区人口将达到55.5万人。在用地规模上将达到66.6平方公里,远景将达到120平方公里。长寿的发展目标及战略定位:长江上游经济带的重要发展节点;我国西部地区重要的石油、天然气化工基地;长三角地区和重庆都市区重化、冶金等产业转移的重要承接地;为一小时经济圈辐射渝东北和川东地区的区域物流中心。长寿在一小时经济圈的发展格局表现为一圈的拓展带。这个拓展带将依托长江黄金水道和沿江交通干线,以长寿、涪陵为新的区域成长支点,利用两区现有的产业和城镇发展基础,形成东西向发展。以凤城为核心的主城,将定位为长江上游经济带的重要发展节点。到2020年,我区的国内生产总值将达到650—900亿元,人均国内生产总值将超过8000美元。城镇化水平2006年全区城镇化率为44.5%,到2010年为54%,到2020年达到70%。长寿将采取积极融入主城的发展策略,发展为重庆主城的新城区;同时强化作为一小时经济圈范围内未来大城市的职能。长寿中心城区含凤城街道、晏家街道、渡舟镇、八颗镇、江南镇,规划城镇人口:55.5万人,并为长寿中心城区重化工业发展和为未来的发展留足空间。长寿湖将作为中心城区的组团之一,成为人们的第一居所。中心镇包括:葛兰、洪湖等街道;一般建制镇:包括万顺、云台、海棠、龙河等10个镇。长寿的空间发展策略:“南北区分”;“一带一轴”;“两山两湖”“南北区分”实行全区空间差异化发展“一带一轴”实现空间聚合增长、点轴推进“两山两湖”建构长寿生态安全屏障“以城带乡”通过大力壮大城镇实力,带动城乡统筹目标实现长寿的空间发展分区:一个中心城区,三个城镇群:中心城区、北部城乡发展群、2西部城乡发展群、东部城乡发展群。结论:通过以上的阐述表明,随着重庆成为“城乡统筹经济试验区”,长寿未来的的发展将带来巨大的空间和机会,但这种空间和机会在短期内不会有明显实质性的效果,这将是一个长期而漫长的过程。而这一利好政策带来的新一轮房价上涨,非理性消费因素占了很大的比重,在市场透支后,加上政府对房价的调控力度加大,很长一段时间内,市场有效需求将会出现断层。2、宏观需求分析年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年1-7月住宅年销售面积(单位:万方)54.7845.8867.7254.9154.8151.67增长率(%)\-16.25%47.60%-18.92%-0.19%\分析:从2002年到2006年,长寿区最近五年的市场消化量的增长率来看,除2004年达高达47.5%的增幅外,其他年份都出现了不同程度的负增长,2003年、2005年两年甚至超过了15%,分别达到了-16.25%和-18.92%,而2004年是整个重庆楼市翻天覆地变化的一年,所以2004年的高增幅不能反应市场需求的真实情况,这表明了长寿区的市场有效需求有限。2007年长寿整个楼市价格的大幅上涨,很大程度上是受成渝两地成为“城乡统筹”试验特区的政策导向的影响,在“9.27”新一轮政策调控之前很多楼盘一推出就售完,主要的原因是消费者担心房价上涨,提前购房,很大程度上透支了市场。在“9.27”新政策之后,很多开发商处于观望状态,市场的放量相当少,只有少数老盘加推少量的单位,所有新盘和大多数的在售楼盘都无放量。二、板块市场分析1、板块的划分从地图上可以看出,长寿区房地产市场分为老城区板块、桃花新城板块以及潜在的工3业园区三大板块。在此次调研的过程中,我们一共统计了在售和即将面世的项目共18个,其中老城区占6个,桃花新城板块12个。不难看出,桃花新城是现阶段长寿区房地产开发的热点区域,福建华盛的盛世桃园、洋世达的阳光世纪城和圣天湖等项目已在消费者当中当的影响力。板块区域老城区板块桃花新城板块楼盘(个)612所占(%)33.30%66.70%2、工业园区板块虽还未有项目上市销售,但以渝开发为代表的开发公司已在此板块大量的圈地,随着重钢等大型的企业入驻,该板块将逐渐的活跃起来。2、老城区板块老城区发展相对较早,2003年以前的商品房开发基本上都集中在这里,但是由于地块有限,又处于房地产刚刚起步的阶段,所以基本规模大都偏小,而且品质一般。老城区目前的主要价格集中2100-2500/平方米之间。除翰林港湾之外,目前面世的项目长寿佳园、金华云鼎等已经面世项目都在2300元/平方米。且产品都已高层、小高层为主,同质化严重,提供的产品、服务以及相关的附加价值与产品创新上水平相当。受成都、重庆两地成为“城乡统筹特区”的政策影响,2007年整体销售趋势好,该区域内现有的市场放量已经几乎所有的销售都过90%,但面积在120平方米以上的大户型和跃层滞销严重,翰林港湾一期滞销的就是50多套跃层。主要项目概况如下表:楼盘名称产品类型占地面积总建筑面积(万方)平均单价金凤新城高层43.5亩12.8待定翰林港湾高层250亩352400元金山华府小高层18层+113亩3待定金华云鼎高层20.77亩3.723004长寿佳园高层17.2亩3.742350山水名邸小高层14.5亩2.207待定3、桃花新城板块桃花新城虽然是一个新城区,但发展的速度惊人,发展的前景也较为乐观。目前该区域的房价格在2500-3000元/平方米之间,部分带超大露台,屋顶跃层更是高3500元/平方米。平均房价比老城区高400-500元/平方米。同老城区板块一样,受成都、重庆两地成为“城乡统筹特区”的政策影响,2007年内已经面世的放量几乎售完,同样是120平方米以上的大户型、跃层等滞销严重。与老城区板块不同的是桃花新城板块的主要面对中高端客户。桃花新城在主要售项目基本情况如下:楼盘名称产品类型占地面积总建筑面积(万方)平均单价东方之骄多层小高层高层200亩252800元港城·泊景湾小高层18层140亩172750元盛世桃源花园洋房多层高层小高层400亩552880元碧水天城多层,高层120亩162880水木年华小高层、高层5010东朝尚都小高层、高层18亩5.22400名桂园多层、小高层47.5亩102750东邦时代小高层30亩62800圣天湖花园洋房多层高层小高层370亩35待定南桥胜天高层2.38待定南亭、印象小高层3.5待定维丰、沁园坊中式花园洋房180亩14待定5三、长寿商品住宅供给特征分析1、物业形态产品形态多层小高层高层洋房、别墅综合类楼盘(个)04517所占(%)0%22.20%27.80%5.50%44.50%分析:从以上分析可以看出,长寿在售的主要楼盘中,各种形态的产品都包含了的项目7个,占45%左右,高层小高层紧随其后,分列二、三位,真正全洋房的项目目前只有维丰·沁园坊一个项目。表明了目前长寿市场上的产品形态相当丰富,可供选择的面相对较宽,从一定程度反应了当地的开发水平很高。从各种物业的绝对数量上看,高层、小高层排在前两位,经济实惠的房子仍然是大多数消费者首选。2、占地规模用地规模(亩)2020—5050--200200--500500以上楼盘(个)65431所占(%)31.58%26.32%21.05%15.80%5.25%分析:在我们此次调查统计的18个项目,加上碧桂园项目共19个项目占,占地20亩以下的项目达6个,20-50亩的项目5个,共占近60%,而50亩以上的项目共8个。从开发数量上看,长寿开发占地50亩以下的占绝对主力,主要集中在老城区板块。占地规模在50亩以上的项目主要在桃花新城板块,配套设施相对完善。3、开发规模开发规模(万平方米)5以下5-1010-2020-3030-5050以上楼盘(个)644131所占(%)31.58%21.05%21.05%5.25%15.08%5.25%6分析:上图可以看出,长寿市场的主力规模在10万方以下的是市场的主力规模,而这些项目主要集中在老城区板块。规模在10万方以上的项目,除翰林港湾外都在桃花新城板块,桃花新城板块的项目项目自身配套相对完善。规模开发也使开发区市政配套不足得以在小区开发中弥补。4、容积率容积率1.0以下1.0-2.02.0-3.03.0-4.04.0-5.05.0以上楼盘(个)046410所占(%)0%26.70%40%26.70%6.60%0%分析:在同样的占地规模的情况下,容积率越大,人口密度越大,在一定程度上决定着产品的档次。长寿目前已面世和即将面世的项目容积率近七层在2.0-4.0之间,地于2.0的其次,说明目前市场中档次产品是市场消费的主力产品。5、绿化率绿化率30%以下30-50%50%以上楼盘(个)4131所占(%)22.20%72.20%5.60%分析:绿化率的高低直接决定着居住舒适程度高度,和容积率一样在一定程度上反应了产品的档次。目前市场70%以上的项目绿化率在30-50%之间,在次表明市场的主力产品是中档次的产品。6、户型配比7户型配比两房到三房一房到四房两房到四房单间到五房楼盘(个)7111所占(%)70%10%10%10%分析:在这次市场调研的过程中,统计到户型配比的楼盘共10个,从以上数据分析得知,两房、三房是目前的绝对主力户型。部分楼盘是包含了大小面积所有的户型,主要为了不同层面的客户需求,表明了目前长寿市场的目标客户群的细分程度不够,大多数项目没有特定的目标客户。7、在售楼盘价格分析价格(元/平方米)2500以下2500-30003000以上待定楼盘(个)5508所占(%)27.70%27.70%0%44.60%分析:由于受重庆成为“城乡统筹特区”的大好政策的影响,长寿市场的房价经过一轮的迅速攀升,老城区板块达到2300元/平方米的均价,而桃花新城板块则达到2700左右的均价。部分特殊的产品,比如跃层、带超大露台等价格则高达3500元/平方米。价格在2500元以下的楼盘都位于老城区板块,而价格在2500以上的楼盘都集中在桃花新城板块。由于受“9.27”新政的影响,即将上市的所有新盘和决大部分已上市项目的后继放量的价格,开发商都持观望状态,迟迟没有公布价格。8、总价主力总价20-25万25-30万楼盘(个)25所占(%)28.57%71.43%分析:8从上表可以看出,整个市场总价在25-30万的房子是市场的主力总价,其次是总价20-25万,而现在市场上在售的主力户型是两房、三房,那么,不难看出现在市场上总价在20-30万的两房、三房是市场的畅销产品。四、面积与户型及相关因素交叉分析1、长寿市场各种房型的比例分析(有效统计4522套)面积(m2)一房二房三房四房其他单位(套)3402158183214250所占(%)7.52%47.70%40.51%3.14%1.13%分析:在此次调研过程中,我们共统计了有效户型4522户,两房是绝对主力,几乎占市场的一半的供应量,其次是三房,市场占有份额也达40%。两房、三房共计市场占有率蛋达90%,说明中等户型是市场畅销户型,中端客户是目前长寿市场的主要消费群体。2、一房(含单间配套)的面积区间分析(有效统计340套)面积(m2)40以下40-4950-5960以上单位(套)294818776所占(%)8.53%14.12%55%22.35%分析:(说明:由于市场上单间配套的产品比较少,我司在统计分析的时候将其和一房一厅放在一起分析。)从上图表,我们可以看出,现在长寿市场上一房的供应情况主要在50-59平方米占55%,其次60平方米以上的一房占22%。3、两房的面积区间分析(有效统计2158套)面积(m2)60以下60-7070-8080-9090以上单位(套)068492906692所占(%)0%3.15%22.80%41.98%32.07%9分析:目前市场上在售的产品中,就两房而言,80-90平方米的供应量最大,其次是90平方米以上,70-80平方米的排在第三。80平方米以上的两房是市场供应的主力
本文标题:新华国际可行性分析报告
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