虹桥商务区概况及发展分析

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。虹桥商务区市场分析报告上海中原资源中心研展部2013.062019/12/31》》目录1.虹桥商务区概况2.虹桥商务区最新动态及未来发展3.2013上海写字楼市场动态3.2013上海写字楼市场动态1.虹桥商务区概况2.虹桥商务区最新动态及未来发展1.虹桥商务区概况3.2013上海写字楼市场动态2.虹桥商务区最新动态及未来发展1.虹桥商务区概况4.2013上海商业市场动态3.2013上海写字楼市场动态2.虹桥商务区最新动态及未来发展1.虹桥商务区概况虹桥商务区概况PartONE虹桥商务区概况及规划Part1—1根据市政府的批复和控详规划，商务区将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。上海虹桥商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。虹桥商务区源起虹桥交通枢纽虹桥高铁线路虹桥国际机场虹桥国际机场距市中心仅13公里，由1号、2号航站楼组成。2号航站楼扩建工程投资135亿，于2010年3月16日投入运营，年旅客吞吐量3000～4000万人次。沪宁城际：2010年7月开通，全程约1小时沪杭客专：2010年10月开通，全程38分钟京沪高铁：2011年7月开通，全程约4小时虹桥交通系统共有4条轨道交通线路：2号线已于2010年3月开通10号线已于2011年3月开通17号和20号线正在建设规划中虹桥商务区范围虹桥商务区规划范围为，东至环西一大道外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。总用地面积27.3平方公里。此外，虹桥枢纽周边约59.3平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北面到Ａ11，西面到A5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。商务区27.3平方公里，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万，商务办公等公共设施约490万平方米。核心区一期，约1.4平方公里，开发总规模约170万平方米，其中商务办公约115万平方米，商业约18万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约15万平方米，会展约18万平方米，计划于2011年启动，两年左右建成。预计，到2015年，核心区年生产总值将超过100亿元；到2020年，核心区年生产总值将超过150亿元。虹桥车站虹桥商务区总范围：86平方公里虹桥商务区：27.3平方公里商务区核心区：4.7平方公里核心区一期:1.4平方公里虹桥商务区核心区一期虹桥商务区总体规划虹桥商务区规划虹桥商务区控制性规划数字“大虹桥”虹桥商务区规划范围为（“一环、两轴、三核、五区”1），东至环西一大道，即外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。总用地面积约26.3平方公里。此外，根据城市总体规划，虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北面到Ａ11，西面到A5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。一环，指外围由公共绿地、防护绿地、河流水域等形成的生态绿环，是虹桥商务区生态品质的保障。两轴，指东西向空间发展轴和南北向空间发展轴，为这一区域发展的基本构架。三核，指由东西向空间发展轴串联的三个重要功能核心。1）交通功能核心：由虹桥机场西航站楼、铁路虹桥站、轨道交通、公交巴士站和地下停车库等构成的枢纽功能综合体，是虹桥商务区最重要的功能构成要素和服务长三角的动力之源。2）商务功能核心：位于交通功能核心西侧，主要布局与枢纽功能密切相关、服务辐射长三角的商务办公、文化、交流功能，是虹桥商务区建设的活力之源。3）机场东片核心：虹桥机场航站楼及周边商业、商务、行政办公等形成的片区功能核心，带动机场东片的改造和更新，完善加强枢纽服务功能。五区，指按照功能布局形成的核心区、虹桥机场、北片区、南片区、东片区五个不同功能板块。数字“大虹桥”其中虹桥商务区核心区占地约4.7平方公里，由紧邻虹桥枢纽本体的核心区一期、南北两翼以及占地约1平方公里左右的“中国国家会展中心”项目共同构成。在27平方公里里面，有一个商务功能核心区，约1.4平方公里，目前在进行城市规划设计的深化、细化。核心区的开发总规模约158万平方米，其中商务办公约110万平方米，商业约14万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约14万平方米，会展约14万平方米，计划于明年启动，两年左右建成。预计到2015年，核心区年生产总值将超过100亿元；到2020年，核心区年生产总值将超过150亿元。数字“大虹桥”按照功能定位，虹桥商务区的主体业态是总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公，功能业态是会议、会展，配套业态是酒店、零售、商业、文化娱乐。在核心区一期的开发规模中，商务办公约占57%,商业约12%，文化娱乐约5.5%,酒店约6.5%。地铁2号线和规划中的20号线连通地下（同时因为综合体紧邻虹桥交通枢纽，场馆的交通规划中已预备极端情况下出现单日40万参观人次的交通保障方案）。据2011年7月官方信息发布交通枢纽日均总客流为57.4万人次。对外交通日均到发客流27.5万人次，其中铁路虹桥站日均到发旅客17.7万人次，虹桥机场日均进出港旅客9.5万人次，长途客运日均到发旅客0.34万人次；市内交通日均到发客流29.9万人次。虹桥商务区核心区一期地块状况Part1—2虹桥商务区核心区一期规划编制进展目前正在开发核心区一期，于2010年二季度启动开发，建筑体量达170万平方米，核心区一期开发建设突出低碳设计和商务社区的规划理念，以将商务区建设成为：功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。北片1.44平方公里核心区一期1.4平方公里南片0.80平方公里虹桥商务区一期地块详情核心区一期城市设计建设理念：低碳商务虹桥商务区一期地块详情核心区一期城市设计——低层高密度的开发模式建筑密度建筑高度虹桥商务区一期地块详情虹桥商务区核心区一期土地出让情况地块名称06地块土地面积(米2)62299受让人ShuiOnLandLimited（瑞安）0203北08地块89806上海虹桥商务区投资置业有限公司,上海地产（集团）有限公司，上海现代建筑设计（集团）有限公司0103南01号地块04号地块4528227894EASYGAININTERNATIONALL.L.C,丽宝建设股份有限公司北京万通英睿投资管理有限公司,南昌雅园物业管理有限公司龙湖040609号地块15053上海三湘股份有限公司,上海聚湘投资有限公司0903地块南05号3217778752万科企业股份有限公司重庆龙湖地产发展有限公司,福运投0507-1地块07-18203资有限公司冠捷投资有限公司地块03地块北51295汕头市联美投资（集团）有限公司,上海金臣房地产发展有限公司0802号地块92133红星美凯龙家居集团股份有限公司,深圳市盛世万象投资管理有限公司,沈阳首源投资管理有限公司8452虹桥商务区核心区一期地块名称土地面积(米2)容积率受让人成交日期中标总地价(每亩地价(万)楼面地价(元)地上可建面积(除地价外总投资（地下可建面积(米2)万元)米2)万）虹桥商务区核心区62299.43.7ShuiOnLandLimited（瑞安）2010.9.303188003411.713700232694441000139911一期06地块351虹桥商务区核心区一期08地块89805.63.17上海虹桥商务区投资置业有限公司,上海地产（集团）有限公司，上海现代建筑设计（集团）有限公司2010.9.303217002388.211300284684442722244539虹桥商务区核心区45282.12.6EASYGAININTERNATIONALL.L.C,2011.3.181441202121.912100119106一期01号地块303丽宝建设股份有限公司虹桥商务区核心区27893.83.6北京万通英睿投资管理有限公司,2011.3.311550003704.715100102649一期04号地块南昌雅园物业管理有限公司虹桥商务区核心区15052.62.2上海三湘股份有限公司,上海聚湘2011.4.27525002325.31565833530一期09号地块275投资有限公司虹桥商务区核心区32176.63.4万科企业股份有限公司2011.5.181480003066.61339811046211453654211一期03号地块南块33虹桥商务区核心区78751.73.1重庆龙湖地产发展有限公司,福运2011.8.33054222585.712150251370332965158803一期05号地块919投资有限公司虹桥商务区核心区8203.22.6冠捷投资有限公司2011.8.5282852298.813000217582177423259一期07-1地块524虹桥商务区核心区51294.73.8汕头市联美投资（集团）有限公司2011.8.232380003093.41206719723820605596706一期03号地块北块,上海金臣房地产发展有限公司虹桥商务区核心区一期02号地块921332.7821红星美凯龙家居集团股份有限公司,深圳市盛世万象投资管理有限公司,沈阳首源投资管理有限公司2011.8.303066662219.111964256323虹桥商务区核心区一期基本已经出让完毕，10幅商办综合用地的总建筑面积将达到161万平方米。但纵观以上拿地的企业，除瑞安具有开发上海新天地的成功案例外，其余拿地者基本缺乏顶级商业项目的操盘经验，将来在如此多的商办项目扎堆情况下，恐将展开一场“惨烈”的混战。龙湖获得05地块价格为楼面价12150元。虹桥商务区核心区一期土地出让情况详单虹桥商务区一期地块详情——瑞安天地核心区一期06号地块ShuiOnLandLimited（瑞安）06地块用地62200平方，拟建建筑物单体约25幢，地上总面积233140平方，地下室建面139911平方（其中商业52995）。建筑单体的地上为2～11层。地下3层，地下二层与虹桥枢纽交通中心西延伸工程地下一层公共空间相连通。整体鸟瞰核心区一期08号地块上海虹桥商务区投资置业有限公司上海现代建筑设计（集团）有限公司08地块规划主要为商业、娱乐、办公、酒店综合用地等功能，总用地面积为89805.6平方米，设计总建筑面积为281866平方米，地下建面244539平方米，建筑最高为10层。整体鸟瞰商业办公区域虹桥商务区一期地块详情——虹桥绿谷上海地产（集团）有限公司核心区一期03号地块南块万科企业股份有限公司03地块南块规划主要为商业、娱乐、办公、会展综合用地等功能，总用地32170平米，设计总建筑面积为110462平米，地下两层建面54211平米，建筑最高8层。商业办公区域整体鸟瞰虹桥商务区一期地块详情核心区一期03号地块北块汕头市联美投资（集团）有限公司上海金臣房地产发展有限公司03地块北块规划主要为办公、会展、娱乐、商业综合用地等功能，总用地51295平米，设计总建筑面积为197239平米，地下两层建面96706平米，建筑最高商业办公区域8层。整体鸟瞰虹桥商务区一期地块详情核心区一期07-1地块冠捷投资有限公司商业办公03地块北块规划主要为办公、商业、服务性酒店综合用地等功能，总用地8203平米，设计总建筑面积为21758平米，地下三层建面23259平米，建筑最高9层。整体鸟瞰虹