成都市社区商业开发考察报告.

成都市社区商业考察报告目录•社区商业概述→探底寻根•成都社区商业案例考察→现状总结•社区商业系统结构分析→三大支撑•成都社区商业特征总结→知行结合社区商业概述什么是社区商业？是一个空间场所：提供居民日常生活所需的商品、信息、服务以及交流活动的空间场所又是一种城市生活形态：具有强大的地域性，是“场所精神”的根源——能促进邻里交往和社区情感是一个独立的物质个体：重要的社区配套设施又是整个城市系统的一部分：从属于城市商业系统，是生活空间系统的子系统社区商业的发展历程？——与我国住房制度相对应！1950年以前1950-1978年1978-1993年1994-2004年2005年至今住房制度无公有住房实物分配制度公房出售和补贴出售住房试点、1980年提出实行住房商品化政策新的城镇住房制度和企业体制改革，使房地产业迅速发展房地产调控阶段社区商业发展没有专门的商业配套欧美邻里单位苏联周边式街坊商业建筑由服务型向经营型转变、由内向型向外向型转变新的产品类型出现、市场定位的出现商业配套规模不断加大，但公益性的配套越来越少成都社区商业案例考察成都市商业环境——零售业数量居全国前列2012年《中国新兴城市50强》“1.5线过渡型”城市成都市商业发展模式——商圈模式：（1）市中心商圈：以大型购物中心为主，娱乐商业综合体为趋势（2）荷花池商圈：大型综合批发市场，我国西部集贸市场之首，全国十大批发市场之一（3）成都市新商圈：人文城西、中产城东、财富城北、国际城南案例选取——以成都市商圈发展模式为依据以“一个中心、四个方位、三个地段”为考虑骡马市盐市口春熙路荷花池、五块石南部副中心城南商圈城东商圈城东副中心建设路商圈社区商业系统结构分析形态空间结构分析——社区商业存在的形式一、居住区零星商业店铺锦江区沙河壹号-住宅改商业锦江区蓝谷地-住宅改商业优点：为附近居民提供方便，利于低层房屋的出售；缺点：商住混用，管理有困难，对其他业主的生活造成影响，对小区风貌产生极大影响，商品品质有待考究形态空间结构分析——社区商业存在的形式二、居住区临街商业店铺青羊区--天邑宏御花园成华区--华润二十四城优点：为附近居民提供方便，提高城市建设用地集约度，繁荣城市商业环境，增加地产商利润，提供就业岗位；缺点：商业建筑与住宅矛盾突出：功能干扰、流线混乱、平面设计受限、建筑形象受限；形态空间结构分析——社区商业存在的形式三、居住区集中式商业中心万达锦华城——万达广场万达锦华城——伊藤洋华堂优点：功能综合，方便使用和管理，形象突出，有代表性，内外空间处理灵活，商业氛围更浓，吸引范围更广；缺点：规划布局选址考虑要素较多，规模不合理，容易出现空置情况，细节设计缺乏人性化考虑；形态空间结构分析——社区商业存在的形式四、居住区步行商业街成华区--蓝光coco时代青羊区--中铁西城武侯区--保利中心优点：空间层次丰富，结合景观打造提供多样化的空间需求，安全舒适，便于营造居住区文化，商业氛围很浓，；缺点：比例不合适，重指标轻合理性，业态规划不合理，空间序列单一，缺乏主题没有特色；形态空间结构分析——社区商业建筑一、宏观层面建筑布局建筑群组合建筑布局集中成片式内向式外向式高新区-复城国际广场成华区-紫东芯座高新区-复地雍湖湾内江市天立项目建筑群组合——群化原则当我们自然而然地观察时，知觉具有控制多个刺激，使它们形成有机整体的倾向。这种使多个刺激被感应为统一整体的控制规律称为群化原则。高新区-汇锦城高新区-汇锦城相似原则和连续原则的应用封闭原则的应用青羊区--中铁西城形态空间结构分析——社区商业建筑二、中观层面建筑空间建筑立面交通流线景观环境建筑空间——曲直结合金牛区-龙湖北城天街建筑空间——收放自如蓝光coco时代建筑空间——高低错落成华区-蓝光coco时代建筑空间——与景观环境结合金牛区-鑫城府协信中心比华利国际城复地雍湖湾:只统一无变化建筑立面——统一与变化交通流线——合理区分交通流：过境人车流、消费人车流、内部员工人车流——重要节点的把握：社区商业出入口、停车场、公共车站凤凰城复城国际广场景观环境景观节点与休息、娱乐、管理设施的结合保利中心成发紫东芯座蓝光COCO时代形态空间结构分析——社区商业建筑三、微观层面建筑细部设计建筑细部设计——材料、质感、施工工艺、光环境、色环境、声环境大面积玻璃材质的应用复古的质感灯光的应用图案的应用商业系统分析——商业全程运作过程商业系统分析——商业业态•成都市社区商业业态构成：（1）娱乐业态:；（2）餐饮业态；（3）综合服务业态；成都市社区商业需求调查：（1）强度需求:综合超市、菜市场、购物中心、银行、餐馆；（2）中度需求：零食店、药房、书店、24小时便利店、洗衣店、美容美发店、茶楼等；（3）弱需求：修理店、彩扩冲洗店、花店、宠物店；商业系统分析——商业业态•成都市社区商业业态环境：（1）业态单一，同质化明显，缺乏设计特色，带有较厚的传统；商业痕迹，商品质量、服务质量跟不上社会进步；（2）餐饮业态、娱乐设施业态与住户矛盾冲突大；（3）规划滞后，建筑结构、建筑布局与不同业态需求的矛盾突出；（4）业态需求预测与后期经营管理不同步，商铺空置率高及业态供需不平衡等问题较多；社会系统分析——社区地域文化特色的塑造•（1）地域自然环境与地形结合，尊重原有地貌与气候相适应：在本源意义上，气候条件决定了建筑的文化和它的表达方式、它的习俗、它的礼仪。（柯里亚）对当地动植物资源的保护，它们是城市的历史印记：如广场上的麻雀，河边的海鸥……•（2）地域人文环境历史文脉的继承：借鉴传统的地域空间形式（东方建筑语言）、使用地域传统材料、引入传统生活习俗（晒太阳）时代精神的表达：现代、个性化、高科技的把握成都市社区商业考察结论成都市社区商业现状——（1）空间布局：老城区集中、新城区不足、住宅底商特点太浓（2）业态设计：规划滞后、较为混杂、建筑环境不适（3）经营方式：经营管理不畅，传统商业痕迹太重（4）地产开发模式：重住宅、轻商业成都市社区商业发展建议——（1）把商业的规划和建筑设计、室内设计等综合为全过程的设计系统与市场发展同步地将设计延伸到商品的服务与交流领域中；（2）当城市车行道越来越宽，我们应该更多地考虑商业楼盘内部商业街的整合打造。（3）地域特色的创造：成都的文化名片是美食、休闲、慢生活，我们应该从社区商业各个方面来考虑和创造这样的文化条件；谢谢观赏，敬请指正！2015年9月1日