我国房地产企业开发中的成本控制分析-

1我国房地产企业开发中的成本控制分析摘要当前房地产市场竞争日趋激烈，购房者意识越来越高，需求正在不断变化和要求越来越高，已经从以前单一的居住空间，扩展到功能配套完善的舒适性居住社区。房地产开启进入精细化耕作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，房地产开发中的各项管控方式越来越严密、精细，房地产净利润率正在逐步降低，回归到社会正常利率水平，这就要求房地产开发企业更加集约化管理，实现开发成本费用的精确控制，以达到利润最大化。在购房者要求越来越高的情况下，成本的精准控制并不是成本越低越好，而是一方面根据房地产该项目的定位和相对应的对标项目成本进行合理匹配，匹配的成本空间范围内把成本做到合理的相对较低值；另一方面实现目标成本对各开发阶段、过程项目的精准控制。从整体意义上降低项目的开发成本,从而提高房地产开发项目的经济效益,提高房地产开发成本管理的科学性。本文就如何在房地产开发项目的全过程使用科学的项目管理方法及完备的成本控制体系来降低开发成本的问题进行了探讨,着重研究了怎样将价值链分析理论、挣值管理方法、工作分解结构原理以及精益生产思想应用到开发项目管理中去,以实现从开发项目前期决策、设计阶段、建设设阶段、销售阶段到物业管理阶段的全过程成本控制分析。关键词：房地产开发成本控制措施2II目录中文摘要…………………………………………………………………………………………11.引言……………………………………………………………………………………………22.房地产企业成本控制的种类和内容……………………………………………………………22.1土地开发成本……………………………………………………………………………22.2房屋开发成本…………………………………………………………………………22.3配套设施的开发成本………………………………………………………………………23.房地产开发项目阶段构成………………………………………………………………………33.1房地产开发决策阶段……………………………………………………………………………33.2房地产开发设计阶段……………………………………………………………………………33.3房地产开发招标阶段…………………………………………………………………………43.4房地产开发施工阶段……………………………………………………………………………43.5房地产开发竣工结算阶段……………………………………………………………………43.6房地产开发销售阶段…………………………………………………………………………43.7房地产开发物业管理阶段……………………………………………………………………54.房地产项目开发阶段中的各项成本费用控制分析…………………………………………54.1目标成本控制方法…………………………………………………………………54.2动态控制管控办法…………………………………………………………………54.3集约管理实现成本精确控制……………………………………………………………64.4房地产主要开发阶段的成本控制方法…………………………………………………64.4．1项目决策阶段：“正确的决策是成功的开始”……………………………………64.4．2项目设计阶段：“设计适用、美观、经济的产品”………………………………84.4．3房地产开发阶段招标阶段………………………………………………………………84.4．4房地产开发阶段招标阶段………………………………………………………………95.有效控制成本费用的几点措施…………………………………………………105.1以利润为基准、以品牌为目标，紧跟对标项目，合理控制成本……………………105.2政策、建立科学的目标成本控制管理，将目标成本前置，准确测算、亦步亦趋、事前定价……………………………………………………………………………………………105.3加强全局成本控制策略，实现集约化系统管理、动态反馈、及时结算的方法………………………………………………………………………………………………………135.4重视开发过程中容易被忽略的重要环节；………………………………………………136.总结……………………………………………………………………………………………13参考文献…………………………………………………………………………………………1421.引言随着国家对房地产行业新一轮调控的实施，房地产开发企业要想进一步扩大利润空间，提升企业的市场竞争力和净利润率，除了市场的推广和开拓之外，降低开发成本、进行严格的成本费用控制也成为一个关键因素。成本管理是企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。2.房地产企业成本控制的种类和内容2.1土地开发成本土地开发成本是房地产企业无法逃避的事实。项目开发离不开土地的开发，这里主要是指房地产开发企业开发土地时所发生的各项费用支出。2.2房屋开发成本房屋开发成本是指房地产企业开发各种房屋的成本，包括商品房、出租房等所发生的各项费用支出。2.3配套设施的开发成本配套设施的开发成本。这是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。本文以著名房地产公司万科为例,说明其成本控制的分类。万科房地产控制成本组成分为九大类型：一是土地获得价款，主要是指开发使用权发生的所有费用。一般包括土地出让金、合作款项、拆迁补偿、红线外市政费用等；二是开发前期准备费用，是指取得土地开发使用权后，在项目开前期的费用，一般包括设计费、报批费用、三通一平费用、临时设施费用等；三是主体建筑工程费，是指开发过程中的建筑费用，包括基础费用、结构与粗装修费用、门窗工程费用、公共部位装修费用、室内精装修费用等；四是主体安装工程费，是指项目开发过程中的安装费用，包括室内水电安装费用、电梯安装费用、消防系统费用、智能化系统费用等；五是社区管网工程费，是指项目管网配套费，主要包括室外给排水费用、采暖费用、燃气费用、电气与高低压费用等；六是园林环境工程费，是指景观费用，包括道路广3场、园林绿化、小区围墙、景观照明、零星设施费用等；七是配套设施费，主要是指项目内为业主服务的各项配套设施费用，摆阔会所费用、学校费用、物业用房、垃圾转运站等其他配套设施的费用等，；八是开发间接费，是指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以前项目营销设施建筑费用等，主要包括工程管理费、资本化利息、营销设施建造费和物业完善费用等；九是期间费用，主要包括公司管理费和营销的相关费用等。万科集团通过有效的方式将成本进行分解，标准化运营，得到了良好的结果。3.我国房地产开发的项目阶段构成3.1房地产开发决策阶段项目决策阶段主要是包括项目论证和产品策划两个方面。项目论证就是在拿地的时候对土地的信息进行可行性研究，论证其开发的价值，可能付出的成本和开发的方向。产品策划主要是在拿地的时候，对该地块产品市场定位、属性、业态、开发周期、运营分析、销售推进策略等进行有效分析。该决策阶段成本环节应高度重视，项目成功与否、是否赢利，这个阶段起到了关键的作用。该阶段成本控制不仅只表现在降低成本方面,还表现在提高资源的利用效率方面,用有限资源创造出更多的价值,或改变资源的用途，生产利润总额更高的产品都是现实选择。故此,决策环节的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险，成了成本控制的关键。3.2房地产开发设计阶段项目开发设计阶段是根据产品策划的方向进行深一步规划设计，实际上就是对策划进行落实，落实到该地块的实际情况和产品之间的关系，使得该地块的价值得以最大化实现。房地产开发设计由主要分规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计和其他专项设计这几个主要的阶段。研究结果表明,设计阶段对投资的影响程度高达70%-90%。设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产4以后经济效益的高低。控制房产开发企业项目的建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。3.3房地产开发招标阶段房地产开发招标阶段主要是指在项目设计完成后，项目应推进招标以完成工程实施的主体的确定。好的设计是需要适合这个项目的工程施工单位来完成的。项目推行工程招投标制对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。这个阶段成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。做好招标工作对以下四个方面有重要的意义：第一，推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益；第二，推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理；第三，推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础；第四，推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻。现在大多数房地产企业采取的招标方式主要有两种：一是综合评标方法，二是合理的最低价中标办法。无论是那种办法，招好标，一方面既能为公司成本，另一方面也能为工程的实施找到一个好的执行者。3.4房地产开发施工阶段房地产开发的施工阶段是指项目在推进建设中的过程环节。在组织施工管理过程中，主要包含建安成本和其他费用两大部分，其中建安成本所占比例最大，也是变数最多的部分，建安成本控制对象是工程项目，它是工程项目施工过程中各种耗费的总和，它从项目中标签约开始到竣工验收，每个环节都离不开成本控制工作，其主要涉及的费用有人工费用、材料费用、其他费用等。3.5房地产开发竣工结算阶段房地产开发的竣工结算阶段主要是指工程款的结算和履约保证金的结算等；该阶段主要的核心是在工程实施阶段产生的各种费用进行结算。而结算最主要的就是依据。根据招标的原则和实际工程中产生的费用（包括不可预见的费用）按照凭据合理结算，通俗的说法就是既不要多付钱出去，又不能亏了人家。该阶段的主要难点就是找到凭据对此进行整理和确认。3.6房地产开发销售阶段5房地产开发的销售阶段主要包含：销售准备、销售过程、交付前和交付期四个阶段。在这四个阶段中最需要控制的就是销售准备阶段的花费，主要是销售宣传和各项活动的的各种花费相对较多，以中海投资重庆某项目为例，销售费用占据了总成本的12%，这个是很惊人的一个数据，所以控制好销售的各个阶段的费用，做到花有所值，重点突破，节约成本。3.7房地产开发物业管理阶段物业成本管理是物化劳动（材料和设备等生产资料）和活劳动的耗费。物业成本构成主要包含:营业成本：直接人工、直接材料费、间接费用（未必单列）。期间费用（经营管理费用）：管理费用和财务费用，可以包括上述间接费用。物业管理成本的分类：按经济性质或内容分为见营业成本、期间费用和经营管理费用；按照与业务量的关系划分：固定成本、变动成本、半固定或半变动成本；按照计算依据不同划分：目标、定额、计划、实际；按照与决策的关系划分：边际成本（计算最优）、差异成本、机会成本（衡量用途）、估计成本、沉没成本（有关决策）、可缓成本、可免成本、附加价值成本。成本估算方法主要包括：物业管理服务成本：人工费、办公费、物业公用部位与公用设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费及经业主同意的其他费用；专项维修基金——不计入物业管理服务支出或成本；物业管理费用的构成：包干制（物业管理服务成本、法定税费、利润），薪酬制（物业管理服务支出+酬金）。合理控制物业成本就是对房地产开发的后期保障，意义重大。4．我国房地产开发阶段中的各项成本费用控制分析总体来说房地产各阶段