房地产企业采购策划与管理.

2015年9月房地产企业采购的基础知识概念房地产项目采购的特点房地产项目采购管理体系采购业务管理解析采购策划采购实务合同管理采购的定义：采购是一个组织从外部获取所需的物资或服务的全过程。采购的目的:在准确的时间以合适的价格获取合乎要求的商品或服务。采购的形式：购买、租赁、发包等合适的时间合适的价格合适的供应商合适的质量合适的数量合适的采购内容采购第一章采购基础知识1—概念采购的要素:第一章采购基础知识1—概念思考：采购的职能？1、提供企业经营所需优质的外部资源（供应商、产品和服务）；2、获取较佳的价格和付款方式，有效控制成本；3、……第一章采购基础知识1—概念房地产项目采购通过各种形式的采购确定符合建筑效果、确保工程质量、满足工程进度、同时具有价格竞争优势、合作良好的材料、设备、部品、工程分包方面的资源供方，提升工程建设效益。采购的方式——集中采购与分散采购管理层面：集中采购是指由一个专门的部门负责所有的采购任务，而分散采购则指各部门或各独立单位自行满足其采购需求。需求层面：集中采购是指将同类型产品或服务打包整体采购，以量的优势获取价格优势、更优质的服务、更大的供应商，而分散采购是指单次采购。特点：集中采购是指通过整个企业全项目统筹规划来实施，而分散采购仅需根据单体项目开发计划进行安排。适用性：集中采购是多项目公司采购工作推进的必然前进阶段，而分散采购是单项目公司所采取的。采购的方式——集中采购将公司所有的采购业务集中于一个部门进行优点：物料容易达到标准化规模采购，节省成本管理层次少，利于采购控制利于专业化分工缺点：反应慢不能适应特殊需求采购的方式——分散采购各部门分别处理各自的采购业务。优点：了解自己的需求便捷供应商关系密切缺点：无法形成规模不利于节省成本不利于采购的控制适用于：小公司、特殊情况房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备、园林绿化、装饰、广告宣传等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在地产企业占据了重要的位置，采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质、成本和企业的运营效率，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望成长的地产企业必须关注和研究的课题。开发企业中采购成本一般占项目总成本的60%以上，采购管理是整个企业成本管理的重要部分，目前一般房地产企业采招管理现状，整体仍处于较粗放阶段，主要表现为重进度、轻质量、重实务、轻管理、谈判会议多、信息知识积淀少、价值拓展慢等。第一章采购基础知识2—房地产项目采购特点位于价值链较前端的采购管理是如何花好钱的重要一环。房地产企业采购管理的原则采购管理首要解决的问题是采购职能的设定和权限的划分，以及监督职能的完善。房地产企业采购部门的设置因企业规模、企业文化、专业水平和企业管控模式的不同，不尽相同。一般在集团公司里，集团层面侧重于策划和监督职能，而项目公司是执行主体，或按一定的权限划分集团与项目的采购权限；而在非集团化管理的地产公司，则在不同的部门之间进行划分，但执行和监督职能应由不同的主体来完成，以达到提升采购效率、降低采购成本，并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及氛围。第一章采购基础知识3—房地产采购管理体系房地产企业采购部门的职能划分集团公司：侧重于对采购系统的整体策划和监督，制定采购系统的管理流程、采购规范、标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细化方面的工作，监督采购活动的实施，同时建立统一的采购信息系统（ERP采招管理系统），达到采购资源的共享，并且从公司层面与供应商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略采购流程，以期在采购产品时获得优惠的价格和优良的品质，从而降低采购成本，提高企业盈利能力，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞争优势。第一章采购基础知识3—房地产采购管理体系房地产企业采购部门的职能划分项目公司：采购活动的执行主体，具体实施采购活动，编制采购计划、组织工程、材料和设备的采购活动，组织对供应商的评估和合同执行跟踪等，合同的执行则由各业务部门，如项目部负责材料的验收和现场管理。第一章采购基础知识3—房地产采购管理体系实施和监督的职能应该分离，以避免因缺乏监督造成的采购管理的失控，避免给企业造成额外的损失。易存在的问题：集团与项目公司的授权不足，不适应公司的战略发展要求，如对项目开发周期要求很紧，但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多，影响到效率的提升；采购管理的监督职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏采购工作的公正性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；采购管理的职能设计不完整，缺乏对供应商评价管理和信息资料库的收集和更新职能等。房地产企业采购管理系统的组织结构（职能设计、授权、监督机制）采购业务操作模块供应商管理模块采购业务管理入围选择供方管理合同管理采购方式与流程采购策划与计划供方资源采购工作之基础采购管理之实现项目开发第一章采购基础知识3—房地产采购管理体系业务模块制度文件、权责表流程图作业指引记录表单采购管理程序。。。招投标实施过程作业指引供应商管理程序招标文件编制作业指引合约规划管理办法评定标作业指引。。。。采购合同管理作业指引供应商准入管理作业指引供应商履约评价及年度评估作业指引1、采购策划2、采购计划3、采购实施4、合同管理——签约、验收、付款、结算、后评估5、供应商管理——准入、履约及年度评估6、采购后评估第一章采购基础知识3—房地产采购管理体系策划：根据相关数据、资料并依靠经验或客观规律对目标的设定及为目标达成规划具体执行步骤及方案的过程。实质：决策和计划采购策划的成果：合约规划（采购策划书）采购计划合约规划的内容应包括：合约规划总体思路、时间节点控制思路、采购项目规划（合同分判，含合同界面确定）、建安成本控制重点、采购方式确定等核心：《合约规划明细表》《合约边界划分》。合约规划解析1）合同分判如何策划？----成本控制要求----甲方管理能力----合作方资源与能力----因地制宜目前模式：总包+专业分包，甲方管理能力和成本控制要求的平衡合约规划解析1）合同分判如何策划？总包的承包范围总包与分包的界面划分合约规划解析1）合同分判如何策划？专业分包类型：•总包施工图范围内（如：保温、门窗、涂料、防火门、人防设备、消防等）；•总包施工图范围外（包括需二次设计的，如：标识、交通设施、雨污水、景观绿化）合约规划解析1）合同分判如何策划？如何设定专业分包：•有利于成本控制；•政府或行业要求•专业的人做专业的事•其它？合约规划解析1）合同分判如何策划？如何确定总包与专业分包界面：•施工图范围内的预留、预埋总包负责；？•有利于质量控制、现场管理和责任界定（如：防水工程、垫层以上30cm人工清土纳入总包）•专业的人做专业的事（如：门窗塞缝、栏杆安装后的抹灰收口、……应由总包完成）•有利于成本控制（如：桩孔砼灌芯……应由总包完成）•其它？精装修和安装类专业分包和总包的界面确定的要点？合约规划解析1）合同分判如何策划？总包与专业分包界面基本要求：界面清晰、合理，工程和工作内容或责任无重叠和盲区；合约规划解析2）材料设备采购模式如何策划？（甲供、甲控、乙供）结合材料设备的类型、与工程进度的密切程度、产品品质和成本可控性----成本控制要求----对建筑效果和功能的重要性----甲方资源优势、管理能力----合作方资源与能力----因地制宜（国家或地方税务政策）合约规划解析2）材料设备采购模式如何策划？甲供：甲方采购乙方负责施工或安装对金额大，质量要求高、对楼盘的品质影响大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲供方式。例：合约规划解析2）材料设备采购模式如何策划？甲定乙供：乙方依据甲方指定的品牌/厂家/价格/质量和技术要求，实施采购设计阶段无法定板或无选型参数、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的品质及功能有一定影响，信息价与市场价差异较大的材料、设备（或合同计价原则缺失）适合采用甲定乙购方式。例：合约规划解析2）材料设备采购模式如何策划？乙供材：与施工进度及配合较密切，工程中常见或普遍使用，对楼盘效果及品质影响不大，市场供应充裕，且价格、质量相近；但对若干品牌（质量、价格）差异较大，且对建筑质量及使用功能影响较大的材料设备，需确定许可的品牌/厂家范围。合约规划解析2）材料设备采购模式如何策划？思考：营改增政策出台后，大部分材料设备适用17%增值税税率，与营改增之后建筑业的11%税率存在差异，基于有利于成本降低的考虑，目前甲供、甲控乙供、乙供相结合的材料设备采购模式可能会作相应调整。调整的方向：甲供材比重可能会上升，什么类型的材料适合甲供？合约规划解析3）采购方式如何策划？星河目前的采购方式：招标、议标、直接委托、战略采购落地、集中采购战略采购：通过与优质供应商建立长期稳定的合作关系，扩大供应商供应规模，实现在双赢基础上的总成本的降低，或者在相同价格下获取更为全面和优质的服务，按照这样的合作关系实施的采购称之为战略采购。目前主要针对基于标准化设计基础上的部品部件或标准化工业产品：电梯设备、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰材料等。集中采购：一个或若干个城市公司的多个项目，基于需求的产品或服务类型相同或类似、需求时间相近等条件；或基于在一定期限内稳定的产品或服务需求；为提高采购效率和议价能力、实现规模采购效益，而实施的合并采购。通常形式为：多项目集中采购和年度集中采购。合约规划解析3）采购方式如何策划？采购方式的确定原则：根据采购的规模和采购权限划分确定。《采购管理制度》6.3合同类型（按计价模式）总价合同单价合同成本加酬金合同第二章采购管理业务解析1—采购策划合约规划解析4）合同计价方式如何策划？费率合同计价方式适用条件总价包干（工程量清单）1.适用于采用施工图纸进行招标的项目；2.工程设计较细，图纸完整、详细、清楚；3.工程范围、技术要求必须清楚明确；4.工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理；5.工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便；6.设计变更少；7.工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细的现场调查、复核工作量、分析招标文件、拟定计划；8.合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。单价包干（工程量清单）1.设计图纸不够细、不太完善，工作范围界定比较模糊，难以按设计图纸核定出准确的工程量；2.工程工期长，不可预见的因素较多，预计在工程实施过程中环境因素（特别是物价）变化大，工程条件不稳定；3.工程结构复杂，采用新工艺、新技术较多，对报价估算要求高；4.设计变更多；5.工程投标期相对较紧张，承包商难以在短时间内准确地计算工程量。定额取费1.无图纸或只有方案图；2.项目急需上马，招标时限非常短。第二章采购管理业务解析1—采购策划合约规划解析4）合同计价方式如何策划？计价方式适用条件成本加酬金1.工程内容及其技术经济指标尚未完全确定而又急于上马的工程，以及施工风险很大的工程可采用这种合同。2.缺点也很明显：发包单位对工程总造价不易控制。1.成本加固定酬金合同。这是根据双方协议，工程无论成本多少，其承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定的费用，作为承包商的酬金。2.成本加定比费用合同。即承包商的酬金以成本为基数，按协议比例提取酬金的合同。3.成本加目标奖金合同。即在成本费用之外，发包方制定若干目标(如成本目标、质量目标和工期目标)，若承包商实现目标，则按规定支付奖金报酬的合同。4.最大成本加费用合同。即双方协议一个最大的成本加固定酬金金额合同，并规定，当实际费用超过合同规定后，多余部分由承包商自理；当实际成本低于合同费用时，除付给承包商报酬外，多余部分由发包方与承包方分享。5.成本加提成合同。即发包方支付给承包方实际成本后，将发包方因本项目产生的利润进行利润分成，作为给承包商的酬金。这种合同方式可以作为一种项目