房地产开发中园林绿化项目施工成本控制

房地产开发中园林绿化项目施工成本控制【摘要】施工成本控制是园林绿化工程项目管理过程中的关键环节，其成本控制水平的好坏直接关系到企业的经济利益。为此，本文结合笔者多年实践经验，围绕规划设计、施工及其他细节等阶段探讨了房地产开发中园林绿化项目施工成本控制，并提出一些有效的成本控制措施，以降低施工成本，为类似工作提供借鉴。【关键词】园林绿化；施工；细节；成本控制改革开放以来，我国城市化建设步伐不断加快，城市规模日益扩大，为满足社会经济文化发展和人们日常生活的需要，许多城市的园林绿化项目建设数量日益增加。但随着经济的进一步发展，项目施工企业间的竞争日益激烈，尤其是房地产开发中园林绿化工程建设的竞争。降低施工成本、提高企业经济效益就成为了施工企业赖以生存和发展的关键。成本控制贯穿于施工项目管理的全过程，是工程项目管理的重要组成部分，企业若想在园林绿化项目中取得较高的经济效益，就必须根据现场管理的实际情况，加强项目各个阶段的成本控制工作，合理降低项目施工管理成本。1.规划设计阶段的成本控制规划设计阶段的成本控制是房地产绿化项目成本控制最重要的阶段，随着设计工作的开展，工程项目的构成进一步明确，可以优化的空间也越来越小，所以一定要重视在设计阶段的成本控制。（1）房地产绿地规划要与房地产总体规划同步进行、统一规划，使绿地均匀分布，绿地指标与功能平衡，方便居民使用。因此，要特别考虑房产原有地形、地貌、树木等因素，合理组织到规划布局中，尽量保留这些因素，略加完善使之快速成景，降低成本。（2）根据植物的生长周期和习性确定适宜的速生树与慢长树的比例以及种植密度。因此，在设计时，要考虑建筑周边的预留地，初建时密度一般要大一些，为后期树种的更替设计做出必要的考虑，节约成本。（3）在树种选择上就深圳而言，应该以南方乡土树种为主，突出南方特色。选择时除考虑采光、通风外，还要注重安全意识。可设计一些冠幅大的遮阴树种；避免用带刺和有毒的植物、容易染上病虫害的植物，影响居民生活健康。另外，在绿化布局设计上可采用大围合和小围合相结合的方式，实行人车分离，以保证居民的安全，同时可以保护住户的私密性。此外，在建筑的南侧和北侧的配置是不同的：通常南侧光线好，场地大，可以多配置些落叶树种，植物长得健壮，冬天阳光可以透过植物，洒向地面；建筑北侧则以简单为主，不要配置大树，以常绿为主，尽量少用色叶灌木及开花树种。主要是考虑和建筑的关系。另外，大乔木不能紧贴建筑，距离5m为宜，大乔木种植最好避开建筑阳台的正对面，不要影响居民向外观看的视线。适时的考虑给1楼居民留些观赏点和观赏距离。2.施工阶段的成本控制随着工程的全面展开，施工阶段的成本控制越来越重要。需要工程管理人员在施工过程中落实成本控制的相关要求，合理的使用人力、物力、财力等。栽植苗木的阶段要想控制好成本，就要对苗木栽植方法和技术措施非常熟悉，才能既快速有效地完成任务又降低栽植中的费用。2.1控制直接成本的浪费问题（1）有效控制人工费施工项目中人工费一般为工程成本的20%左右，随着人工费的不断调整，人工费部分还在不断上涨。有效进行劳动力管理，不仅可以控制人工费，也可以保证工程质量。首先，强化成本控制理念，完善成本控制体系。其次，要牢固树立起成本意识的概念，采用有效的劳动力管理措施。最后，施工企业应该明确项目成本控制和质量控制等责任和相应的奖励措施，奖罚分明，提高项目经理和项目组人员的积极性。（2）科学控制材料费项目的材料费一般要占工程总成本的60%左右，应重点进行材料控制。材料控制包括材料用量控制和材料价格控制两方面。材料用量的控制必须要坚持按定额确定的材料消费量，实行限额领料制度。如果材料超出限额，要及时分析原因，采取有效的纠正措施；使用降低材料用量的各种新技术、新工艺，或使用新材料；加强施工现场管理，材料合理堆放，减少搬运，降低损耗。在材料价格方面，应建立供应商合理评价体系，选择合格供应商并建立长期合作关系。这样既可以合理降低材料的价格，也可以保证获得优质材料而保证工程质量。（3）合理控制机械费明确机械费用控制的目标，探索机械费用控制模式。如实行工、料、机进行综合承包。对那些不具备工、料、机结合承包的机械作业，可按照机械台班产量定额实行定额管理和制，根据合理的节奖超罚比例进行分配。对不能直接计算完成产量和机械物化消耗的机械岗位，则可以与附属辅助班组的分配办法结合执行，但要防止人为性和随意性。2.2加强质量管理现场施工质量控制就是通过现场施工过程中一系列的质量控制手段，确保工程合同所规定的质量目标能够实现，以及确保工程质量符合园林绿化工程的规范标准。主要通过：（1）提高施工人员的质量意识，确保施工质量；（2）严格控制施工设备和施工材料的质量，如选择合格供应商，正确传递采购信息，严格进场物资的验证；（3）施工过程的控制，使每一个分项、分部工程都符合质量标准，对每一道工序都必须严格按照工艺要求进行施工，并按照质量标准严格检查；（4）注重园林工程后期养护管理，尤其是绿化工程的后期养护管理。2.3严格合同管理健全管理机构体制，提高人才管理的管理能力，注重合同细节管理，健全法律体系，提高承发包双方对合同的法律认识，加强施工合同索赔管理工作，在签订合同时要充分考虑各种不利因素，分析合同变更和索赔的可能性，采取最有效的合同管理策略和索赔策略。3.其他阶段细节的成本控制3.1编制苗木清单，控制细节成本某些房产项目绿化工程招标过程中，在编制工程量清单时依据设计图纸中的苗木清单表进行编制，因部分设计苗木的规格口径与通常报价规格口径存在较大差异，结果存在明显的不平衡投标报价现象，给评标工作及成本控制工作带来较大难度。因此在编制苗木工程量清单时，应注意：（1）乔木及灌木规格划分应符合市场价格档位。如红枫设计图纸中地径为3～5cm，因3cm、5cm市场价格相差较大，因此在编制清单时应按3～4cm或4～5cm分别设置清单项目；（2）灌木类数量应符合景观要求，应注明每1m2种植密度；（3）地被植物类计量单位须明确，是“芽”、“株”、“丛”、“平方米”等；（4）水生植物须注明每丛含“芽”数量；（5）注明其他重要参考指标，如主干分枝点、分叉数、蓬型等指标的明确。3.2自寻景观材料，减少中介成本营造房产景观所需的主要景观材料，尽量自行寻找苗源，拓展优质苗木资源，且价格明显低于市场价，很好的控制成本。虽然过程艰辛、耗时较大，但是优质苗源的珍稀性，决定了这项工作的价值。如某房地产项目主入口营造过程中，从找苗源开始，到大桂花进场，前后联系了十几个苗商，看了30多棵大桂花，历时3个多月，最后选中1棵。材料成本的节约，是降低项目成本的关键。在购买景观材料时，要通过市场行情的调查研究，在保质保量的前提下，货比三家、择优购料。3.3权衡植物材料成本，节约建设费用在选择植物材料时，应做到符合要求的前提下尽量用本土苗，树木也不可盲目追求大树，即可有效控制成本中的材料费。如笔者参与的该项目，虽然景观招标工作已经完成，但是笔者仍然时刻关注其苗木报价，在即将种植银海枣时，发现施工单位的报价为81650元/棵，共计16棵，总价为1306400元。然而市场采购价远远低于该报价（大约仅需50万左右），如此高的利润，究竟该如何节省下这笔费用？首先，笔者立刻通知施工单位暂停采购该种苗木，与其沟通该种苗木为海南树种，不易成活；同时，笔者与景观设计师多次沟通，在保证景观效果的情况下，设计师建议改为蒲葵，满铺种植，共计44棵，每棵的价格约在600元，共计仅仅26400元，最终节省128万元。3.4掌握政策法规，节约投资费用做房产的前期工作，把握政策的时间节点存在着较大弹性。如果能与当地有关主管部门沟通协调好，不仅可以大大节约投资费用，同时还可以改善实际应用效果，提高房品质量。（1）要及时准确地掌握信息及各种相关政策法规；（2）要经常与有关部门沟通，对相关技术问题进行详细调查和掌握并取得他们的认同，两者缺一不可。（3）要结合实际工程，从各个环节抓起，灵活运用各种管理手段，不断地总结成本控制的方法，用较少的费用建成具有较高功能的园林。4.结语园林绿化项目施工成本控制是一项系统性很强的工作，它贯穿于项目全过程管理中，是影响施工企业社会竞争力和未来发展的重要因素。为此，施工企业应结合项目的实际情况，制定有针对性的、严格的项目成本控制方法进行全方位的管理，同时吸取先进的施工工艺技术和优秀的管理经验，合理降低施工成本，从而充分发挥出园林绿化项目的经济效益。参考文献：[1]郝晓松；沈大农.浅析房地产开发项目成本控制方法[J].城市建设理论研究.2012年第10期[2]王婷.试论园林工程施工阶段的成本控制[J].安徽农学通报（上半月刊），2012年第17期