房地产开发试题

6、某地营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，则销售税金为应纳税销售收入的（B）A5%B5.5%C15%D8.56%7、下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（C）A国有土地使用权的协议出让B国有土地使用权的拍卖出让C新建房地产的买卖D征用集体所有权土地转为国家所有8、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）A房屋出售B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让9、单利计息与复利计息的区别在于（）A是否考虑资金的时间价值B是否考虑本金的时间价值C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D采用名义利率还是实际利率10、某投资者花费80万购一商业店铺，出租后，每月净租金收入1.583万元，考虑月投资收益率0.8%，则（）几个月可收回投资。A50.5B60C65D7511、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000㎡，居住建筑用地面积32000㎡，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（）A925000㎡B88800㎡C80000㎡C76800㎡12、房地产长期贷款利率上调，导致（）A．新开发量增加，存量增加，租金下降B．新开发量减少，开发成本增加，存量减少C．租金增加，开发成本增加，存量减少D．开发成本增加，存量减少，租金增加13、供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段14.随着自然周期通过（），投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场中来。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段15、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（）之比A规划建筑用地面积B居住区总用地面积C居住建筑用地面积D获取土地使用权面积16、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费、（B）和有关税费A管理费B服务及设备费用C保险费D职员工资18、成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的（）来确定总承包价格的合同。A利润B总管理费C不可预见费D总管理费和利润19、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商（）A有利B不利C利弊各半D不影响20、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选取（）。A买房代理B卖方代理C联合代理D双重代理多选1、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（）特点A土地费用高B投资风险减少C投资风险增加D开发周期缩短2、具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地与必须经过土地再开发过程才能用于建设的生地价格差异为（）。A土地开发费用B土地开发利润C土地开发费利息D变现容易3、与其他投资相比，房地产投资的优点有（）A能够得到税收方面的好处B能抵消通货膨胀的影响C自然寿命周期长D变现容易E提高投资者的资质等级单项选择1、将房地产市场划分为国有使用权出让市场（土地一级市场）和转让市场（土地二级市场）是按（C）划分的。A房地产的用途B房地产的等级C存量增量D房地产的产权特点2、工程建设前进行开发成本估算，招标阶段编制标底，施工中负责成本控制和合同管理，竣工后进行结算的是（D）的工作A会计师B估价师C工程师D造价工程师3、房地产泡沫产生的基础是（D）A投资者的利益追求B金融机构的过度房贷C开发商过度开发D土地的有限和稀缺性4、下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是（A）A文化卫生用地50年B旅游用地50年C综合用地40年D体育用地40年5、获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（B）阶段的主要工作A投资机会选择与决策分析B前期工作C建议阶段D租售6、房地产开发程序主要分为（D）四个阶段A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C投资机会选择、前期工作、施工与竣工、租售D投机机会与决策分析、前期工作、建设、租售7、在明确一些特定的量值情况下，如有多少人愿意花30万元在郊区买一套两居室的住房，这种调查项目属于（）调查。A试探性B描述性C产品功能分析D相关因素分析8、以下不是房地产市场分析的内容是（）A宏观因素分析B市场供求分析C产品功能分析D相关因素分析9、某公司每月末存款10000元，年利率12%，每季度计息一次，计息期仍按月复利计算，5年末的本利和为（B）。A163053B814077C816690D69555010、某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，若每年末等额偿还本金，并付清当年的全部利息，则所付出的总额为（A）A246400元B310168元C193000元D32208元11、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款（A）元A12592.78元B22192.78元C12903.23元D16000元12、某人存入银行2000元，两年半后取出本利2500元，则存款年利率为（C）A10%B11.87%C9.3%D12.5%13、如果银行存款利率为12%，为在5年末获得10000元，则存款年利率为（C）A5674元B2000元C6250元D8929元14、房地产开发企业应纳所得税税额=（D）x所得税税率A销售收入B营业税C销售收入-营业税D收入总额-准予扣除项15、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则成本为（D）。A建设成本B经营成本C开发过程的成本支出D建设成本和经营成本16、某地营业税率5%，城建税7%，教育费附加3%，则销售税金为应纳税销售收入的（B）A15%B5.5%C12.36%D8.56%17、财务评价是根据（B），计算评价指标，判别项目的财务可行性。A市场平均价格B国家现行的财税制度和价格体系C影子价格D集团企业之间的交换价格18、可行性研究的根本目的是（）A可行性项目决策的科学性、民主性B减少或避免投资政策的失误C提高项目开发建设的经济、社会和环境效益D以上都是19在物业管理的实际工作中，租金的确定主要是根据同类型物业（C）来确定的。A运营成本和税费B业主希望的投资回报率C市场供求关系D国家政策规定20写字楼承租时，为每个办公室的工作人员提供（B）㎡的单元内建筑面积比较合适，每个工作人员封闭的办公室面积一般需要（）A10~15，5~6B15~20，5~6C15~20，8~10D12~18，6~9多项选择1、与其他投资相比，房地产投资的优点有（ABCE）A能够得到税收方面的好处B能够抵消通货膨胀的影响C自然寿命周期长D变现容易E提高投资者的资信等级2、房地产开发的主要程序可分为（ABCD）步骤。A投资机会选择与决策分析B前期工作阶段C建设阶段D租售3、开发商可以通过（ABCD）获得土地使用权A行政划拨B招标C拍卖D协议4、土地使用权出让可采取（ABCD）获得土地使用权A协议B招标C公开拍卖D挂牌出让5、房地产开发项目的前期工作的内容包括（ABC）A征地、拆迁、安置、补偿B规划设计及建设方案的制定C施工现场的水、电、路通和场地平整D市场供求关系和价格水平的分析6、房地产开发项目的规划管理主要体现在（ABC）A选址定点审批B核发“建设用地规划许可证”C核发“建设工程许可证”D核发“开工许可证”7、政府城市规划管理部门下达的“规划设计条件通知书”主要规定（BCD）。A人口净密度B建筑容积率C建筑密度D规划建设用地面积8、房地产经营成本主要是指（ABC）A开发产品成本B土地转让成本C出租土地经营成本D房地产销售成本E房地产出租经营成本F机会成本9、房地产企业的经营收入包括（ABC）A销售收入B出租收入C自营收入D其他收入10、从可行性研究的角度出发，市场分析与预测的最终目的是研究（ABD）A项目的租售方案B出收入C自营收入D其他收入房地产开发项目策划，包括的内容（ABCD）11.A区位分析与选择B开发内容和规模的分析与选择C开发时机的分析与选择D经营方式12.可行性研究是（ABC）的依据A项目投资决策B筹资建设资金C编制规划设计方案D鉴定施工合同13.房地产估价师熟悉物业管理，可以掌握（BCD）A物业管理的具体技巧B各类物业消费过程的特点C物业使用过程经营收入和费用的类型及确定方式D物业产权形式对物业价值的影响14.对于职业投资而言，投资的经济效果表现为（）A销售收入B物业增值C减少纳税D股权增加E税会15.关于资产负债率的描述错误的是（CD）A属于长期偿债能力指标B资产负债率高，则企业的资本金不足，应变能力差C资产负债率=（资产合计/负债合计）x100%D房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产公司的资产负债率一般较低16.土地费用是房地产开发项目评估中的一个重要计划参数，一般情况下，土地费用由（ABC）A出让金B城市增容费C城市建设配套费D土地开发费17.常用的风险评估方法有（ABC）A调查和专家打分法B解析方法C蒙特科洛法D募影分析法18．在可行性研究阶段，房屋开发费尤其是其中建安工程费的估算，可以采用（ABCD）A单元估算法B工程量近似匡算法C单位指标估算法D概算指标法19.房地产开发项目财务报表中，属于基本报表的是（ABE）A损益表B资产负债表C总投资估算表D经营成本估算表E资金来源与运用20.征用农村土地发生的费用主要有（AD）A土地补偿费B土地转让费C土地出让费D安置补偿费判断1.开发商公开招标项目应授标给最低报价者×2.在我国，开发项目施工招标的方式有公开招标、邀请招标和拍卖三种形式。×3.市场分析是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。×4.一手资料是指为了当前特定目的而收集的原始信息，二手资料是指为了其他目的已经收集到的资料，市场调查人员一般总是先直接收集一手资料，再收集二手资料，以达到调查的目的。×5.“时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。×6.房地产开发成本费用中城市建设配套费用包括：小区锅炉、变电室、煤气调压站等附属工程费和小区自来水、雨水、污水、道路、室外照明等室外工程费、×7.融资的目的是为了为房地产项目服务的，因此融入了资金必须在数量、时间、期限、成本四个方面满足开发项目对资金的需求。×8.物业管理关注的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意，并希望继续租用本物业。√9.良好的物业管理意味着100%的出租率×10.通常物业出租广告中，租金是单位可出租面积（即使用面积和分摊面积）的租金。√11.物业管理人员的市场宣传强调租金低廉来吸引承租人，是较为可取的。×简答题1.简述BOT项目的运行过程答：项目筛选和决策用竞标的方式选择境外投资者和项目公司主要成员成立项目公司，建立授权关系项目融资项目建设项目经营项目移交2.在开发建设中，农地征用补偿费由谁支付？具体包括那些费用？答：用地单位，即开发企业直接支付包括：土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、税费。3.哪些原因造成的工期延误，经工程师确认，工期可以相应顺延？答：发包人未能按专用条款约定提供图纸及开工条件发包人未能按约定日期支付工程预付款、进度款，导致施工不能正常进行工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行设计变更和工程量增加一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时不可抗力专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况4.房地产开发企业向银行借款的种类有哪些？并说明含义和针对的用途。房地产企业流动资金贷款：指企业根据年度开发计划和核定的流动资金占用比例，确定企业或项目在正常开发经营情况下的计划流动资金占用比例，一级流动资金贷款需要量，向银行申请的贷款，主要用于垫付城市综合开发、商品房开发以及旧城改造所需的生产性流动资金商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款：又称临时贷款，是指房地产开发企业为了解决开发项目季节性的超储备材料，或临时周转需要而向银行申请的临时流动资金贷款。只向已落实销售对象，能按期收回房款或预收定金的开发企业发放，且贷款期限一般不得超过六个月。房地产开发项目贷款：是指开发企业根据右端部门批准的开发项目计划，但开发资金筹集尚有一定缺口，而为某一特定项