房地产提报模版参考

——TOD导向的新城开发海安中央广场项目营销策划代理投标报告2016.08.031公司简介市场分析城市概况2商务条件营销思路第一部分公司简介服务内容案例展示3团队履历公司介绍WhomaI?公司介绍公司介绍From公司介绍Whatis?公司介绍我们的资源_--部分主力店RESOURCES公司介绍我们的资源_--部分连锁零售类RESOURCES我们的资源_--部分连锁餐饮类RESOURCES公司介绍公司介绍我们的资源_--部分休闲娱乐类RESOURCES商家资源——部分专业市场类我们的资源_--部分专业市场类RESOURCES公司介绍第一部分公司简介服务内容案例展示12团队履历公司介绍服务内容前期研策服务销售顾问及代理服务招商顾问及代理商业研策服务运营顾问及委托管理服务开业前顾问服务开业后顾问服务宏观背景研究区域商业市场研究本项目研究消费者研究租户访谈项目定位与业态组合财务分析建筑设计顾问租金标准、招商政策及策略的制定招商筹备商铺划分及品牌落位招商中心筹备项目招商商户进场市场推广公共关系管理消费者关系管理租户关系管理财务管理物业管理总体营销策略规划销售策略规划销售执行1、宏观背景研究商业发展背在前期研究的基础上，重点分析当前经济形势，金融环境、地产政策等对区域未来发展规划的影响。商业发展趋势结合当前的宏观背景，探寻分析市各主要商圈未来发展的动态变化趋势，包括城市商业离散聚集型发展格局，未来大型商业体供应量，商圈定位发展变化等。2、区域商业市场研究区域零售发展包括区域商业发展规划、商业带的分布及目标消费群，当前主体商业模式及发展趋势。商业地产研究区域内典型商业物业（现有及未来）位置、体量、商业定位、业态分布、品牌落位、租金水平、营业绩效分析。服务内容前期研策PLAN3、本项目研究项目区位与立址分析项目整体商业片区定位、整体商业体量的研究探讨、片区各区域内的商业布局、各地块相互组合及关系。项目所在商圈分析综合判定项目的商圈范围，调研商圈内的人口分布与导入趋势，家庭收入，消费结构与偏好等。商圈内主要的业态分布，目标消费群体，聚客效能及其展趋势。竞争项目分析竞争项目（现有及未来）位置，体量，商业定位，业态分布，品牌落位，租金水平，经营绩效，以及成败分析。项目SWOT分析综合上述研究结论，纵横对比，扬长避短。前期研策PLAN服务内容4、消费者研究人群特征商圈内消费人群的购物消费频率、支出、交通工具、消费观念等。消费偏好目标消费人群的喜好购物场所、消费品类、消费习惯；消费需求，市场空白领域等。对本项目测试对本项目竞争力的评价；对本项目在业态选择，档次定位，购物环境，服务项目等方面的期望。顾客调研对本项目周边三公里的社区公众进行访谈，且必须向业主方提供不少于500份的有效访谈样本资料。服务内容前期研策PLAN5、租户访谈潜在租户在本区域现有的店铺分布及经营情况潜在租户未来在本区域的拓展计划潜在租户对于该项目的开店意愿和建议潜在租户的需求预测，包括承租面积、楼层及其他硬件需求潜在租户的租金承受能力预测服务内容前期研策PLAN6、项目定位与业态组合总体发展建议项目整体体商业规划布局、总体商业体量、总体经营模式建议。项目定位确定项目的市场形象定位、商业档次定位、目标消费者细分定位、辐射范围界定；本项目租金定位；提炼商业主题与项目亮点及其他有助于提升该项目的附加因素项目细化发展建议。业态组合根据项目定位再细分楼层业态及功能，商业各业态可行性建议，既功能互补又具市场可行性确保项目成功的业态类型组合及比例，对主力店、次主力店、餐饮和一般零售等做出合理平面布局，并根据项目的营运目标，拟定品牌落位建议方案。服务内容前期研策PLAN7、财务分析租金定位策略综合本地市场行情、商业规划、项目素质及自身期望等多种因素，为本项目制定详尽合理的租金策略。现金流预测对未来项目周期内的租金收入营运支出进行预测，将未来将会发生的现金流清晰地向投资者展示。主要财务指标分析通过商业地产财务模型动态分析重要财务指标，用以评估项目未来的经营状况和投资回报。风险分析经营风险因素的识别和评估，风险防范对策。服务内容前期研策PLAN8、商业建筑设计顾问整体商业表现形式建议建筑外立面设计建议：符合项目定位的建筑外立面形象表现力。内部空间设计建议：符合项目定位的空间层次与内装风格。商业设计要求业态定位原则：根据项目定位、业态组合及各楼层分布，深化商业外部交通组织、室内动线及设备设施建议；层高、得房率及中庭（广场）面积、出入口、通道位置及宽度建议；店铺开间分割、进深和形状建议；手扶梯、客梯与货梯数量及位置建议；景观设计建议等。业态组合原则：我们会针对所有现场的现有空间，或可能新增加的空间给与合理的建议，对几种业态的合适性和存在性作分析和建议，品牌的可供参考选择的范围和对项目的最优最合适选择，从经济和品味品质的把控。服务内容前期研策PLAN1、租金标准、招商策略及政策的制定各租赁单元基准租赁价格表对外报价租金标准表营业额扣点租金比例表招商政策标准（各业态租赁年限、装修期、免租期、保证金、租金支付方式、市场推广费、装修补贴、物业交付条件）招商优惠方案(针对重点商户、目标品牌）招商策略2.招商筹备招商审批流程制定招商制度性文件制定招商准备选择招商工具制作公司招商工作计划书招商合同等系列合同文本的准备招商人员分工招商流程、制度、人员业务技能的培训招商条款确定跟进、更新商业项目定位/业态规划细化方案品牌包装、招商PPT、招商手册、宣传片服务内容招商顾问及代理ATTRACTINVESTMENT3.商铺划分及品牌落位平面布局及人流动线业态组合规划品牌落位规划初稿品牌落位规划修定稿品牌落位规划终稿4.招商中心筹备招商中心设计招商中心施工建设招商中心布置装饰招商中心物业保障招商中心启用服务内容招商顾问及代理ATTRACTINVESTMENT5.项目招商根据整体商业规划方案及前期租户访谈，制定初步招商计划和执行时间表；为主力租户及主要目标租户制定有针对性的租赁建议书；会见主力租户及主要目标租户，了解对方需求及发展战略，并相应调整招商方案及计划；主力租户及主要目标租户的招商谈判、租赁意向书及租赁合同签署；次主力租户招商谈判、租赁意向书及租赁合同签署；非主力租户招商谈判、租赁意向书及租赁合同签署。6.商户进场制定规划各商户进场施工计划督促商户进场装修主力品牌、大型餐饮类商户零售商户进场商户装修完毕开业服务内容招商顾问及代理ATTRACTINVESTMENT1、总体营销策略规划销售总额规划建议重点解决销售任务的设置问题，根据资本战略要求，完成销售总额规划、销售区域及面积设定、销售周期及销售步骤设定等方面的工作。营销模式规划建议重点解决销售与招商冲突的实质性问题，根据商业规划与销售总额规划，对带租约销售模式、返租销售模式（取回经营权）进行分析，设计适用于项目的营销模式，既能满足资本战略要求，又不会对招商工作产生影响。销售与商业适应性规划建议重点解决销售与商业冲突的问题，根据商业规划对商家承租能力进行摸底，分析销售价格体系与招商租金设置之间的关系，测算开发公司可能需要承担的压力，并提出对应的解决措施。营销推广策略建议重点解决项目营销推广体系问题，依据概念定位、商业形象定位制定系统的营销推广策略，对推广主线、主诉求点、推广渠道等方面进行设计。服务内容销售顾问及代理SALE2、销售策略规划销售总体工作规划建议制定销售总体工作规划，包括销售工作周期、销售工作步骤、销售准备及执行工作设计等方面内容，是销售执行工作的指导性文件。销售铺位分割规划建议销售铺位分割规划，包括铺位分割模式、铺位面积设定、铺位开间进深比例设计、销售铺位分割的商业生存力分析等方面的内容。销售模式定位建议根据总体营销策略的指引，实行销售模式区域化设计，满足销售与招商的共同需求。我司与华宇基金签订战略合作协议，以基金模式促进销售的执行。销售价格体系与目标客户定位建议此项工作包括销售价格区间设定、价格测试、目标客户设定、价格体系确立等内容。服务内容销售顾问及代理SALE3、销售执行营销工作计划进度表营销效果评测营销战略分解各营销节点的活动执行营销手段整合服务内容销售顾问及代理SALE1.市场推广制定全年推广活动计划制定全年推广活动预算制定并执行各类活动流程编写各类活动小结3.消费者关系管理前台服务：积分及礼品兑换管理广播及背景音乐管理投诉处理，服务意见、建议反馈和落实协调处理商场内发生的各类突发事件客户管理：VIP客户资料管理客户关系维护客户满意度调查及分析贵宾卡、联合信用卡服务2.公共关系管理租户关系维护政府职能部门关系维护媒体及突发事件关系应对服务内容运营顾问及委托代理服务OPERATIONSERVICE4.租户关系管理租户进撤场管理：租户工程支持租户工程装修报批报审报验支持租户二次装修验收把控租户开业资料审查、租户退租协调与管理租户营业管理：租户商品质量、物价、产品展示管理租户招牌、广告管理营业区域安全管理租务管理：营业报表制作应收账款催收掌握经营状况，提供调改建议续租事务管理租户关系维护：租户投诉处理突发事件定损及赔付责任协调、认定租户档案管理和更新服务内容运营顾问及委托代理服务OPERATIONSERVICE财务控制：预算编制和预算管控银行管理与资金控制保险事项和保险理赔租约审核与控制日常业务审核结算与应收账款控制：租户结算与控制租金收（退）款及确认租户收入监督与管控财务会计系统建设与安排会计核算与凭证审核年度审计和年检工作其他支持与管理：行政及政府事务税务管理融资管理5.财务管理服务内容运营顾问及委托代理服务OPERATIONSERVICE公共区域工程管理：预防性保养及安全检查设施、设备管理精装修区域维护施工改造管理租户工程管理：备品备件管理定期安全检查日常维修紧急维修管理6.物业管理安防管理：人员进出货物进出车辆进出公共区域巡逻市场活动支持消防管理：租户区域消防安全检查二次装修现场安全管理紧急事件培训及演练消防器材管理环境管理：公共区域清洁外墙及幕墙玻璃清洗四害消杀生活、餐饮及建筑垃圾清运绿植摆放及养护废水、污水清理能源管理：智能控制&人工定时调解节能技术及产品使用合理分布用电量节能意识培训（租户）统计、分析及整改服务内容运营顾问及委托代理服务OPERATIONSERVICE第一部分公司简介服务内容案例展示31团队履历公司介绍第二部分城市概况城市简介城市经济发展32城市规划发展海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。204、328国道和202省道贯穿全境，两条运河沟通长江、淮河两大水系。海安县是传统的革命老区，教育之乡。全县人口近100万人；海安镇人口约20万人。随着火车站、苏通大桥、崇海大桥的相继建成通车，海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的桥头堡。城市简介海安县辖李堡、角斜、大公、海安、城东、雅周、曲塘、南莫、白甸、墩头10个镇，1个农场。其中207个村民委员会，28个居民委员会，5109个村民小组，总面积1108平方公里。城市简介第二部分城市概况城市简介城市经济发展35城市规划发展2015年，全县实现地区生产总值680.44亿元,增长9.9%。其中，第一产业增加值53.77亿元，增长3.6%；第二产业增加值323.18亿元，增长10.3%；第三产业增加值303.49亿元，增长10.6%。户籍人口人均地区生产总值72380元，增长10.2%，常住人口人均地区生产总值78546元。三次产业结构由上年的8.248.743.1调整为7.947.544.6，服务业增加值占GDP的比重较上年提升1.5个百分点，财政总收入占GDP的比重达到20.7%。县城区居民消费价