房地产知识

房地产知识房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产权：房地产是指人权对土地的使用权和土地上建筑物、附这物的所有权，以及由上述权利产生的他项权。入抵押权等。产权证书：产权证书是指“房屋所有权”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。反产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数记要他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。现在颁发的，《房地产证》是《由房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。《房地产证》作用：《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证、是合法拥有房地产的凭证房地产一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入通领域进行交易而成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。商品房：房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分内销商品房忽然外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指方开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。福利房：福利房是指政府按住宅制度改革方案免除房地产价格，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房地产。集资房：集资房是指各单位自筹资金或集资兴建的房屋，房产属取得土地使用权的单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定补交地价的除外）。安居房：安居房是指：“直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房”。现阶段安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售。安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）管理费、贷款利息和税金构成。根据市房屋土地管理局和市住宅发展局1996年规定：购房人可安居的成本价购买，也可按职工当年配售自主公房的价格购买。但差价应有所在单位承担，或由家庭成员各自单位协商承担。中低收入家庭的标准和住房困难的标准，由市房改办规定。局房购买后可按有关职工所购公有住房上市出售的规定上市。单位产权房：单位产权房（或系统产权房），是产权属单位所有的房屋。这种房屋一般没有申报商品计划，是单位自建或者参加联建，又是自己使用的住宅忽然其他建筑物。使用权房：使用权房是指房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。严格来说，所谓购买使用权只是房屋所有人和使用人之间的一种租凭关系。公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是有个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我过的廉租房只租不售，出租给城镇居民中低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地开发商普采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常是对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。现房：所谓现房是指开发商一办妥房地产证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。准现房：准现房是指房屋主体已基本封底完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和配套施工阶段的房屋。二手房：二手房及旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房子买新房子；而那些住房富裕户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。尾房：尾房又称扫尾房。他是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的售量达到80%以后，一般就进入房地产项目清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不号、采光不足，或者是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目马上，或者错误判断供求形式，开发量大于求，导致大面地空置，无法回收前期投资，更无力进行后继建设，甚至全盘谢的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现。居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000~15000人相对应，配件有一套能够满足该区居民基本的物质与文化生活所需的基层公共服务设施的居民生活居地。配套设施：配套设施是指与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心：是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和团队中心。土地的使用年限是如何确定的？凡是市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行如下：居住用地70年；工业用地50年：教育、科技、文化、卫生、体育、用地50年：商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者他用地五十年。五证两书：五证是指《国有土地证》《建设用地规划证》《建设工程规划证》《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》;两书是指《商品房质量保证书》商品房使用说明书.房地产中介服务机构：包括地产咨询机构、房产价格评估机构、房地产经纪机构等。建筑学基本知识建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括内面积（套内面积包括墙提面积和使用面积）和公共面积二部分。套内面积：套内面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用地面积和辅助用房的厨房、厕所和卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）。2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。公共面积：公共面积指建筑物主体内，户型以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗有柱雨蓬、突出层面的维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。售楼面积：售楼面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公有建筑面积之和。基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。建筑覆盖率用地范围内所有建筑物的基底面积总和与建设用地面积之比。建筑密度=建筑覆盖率建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%），它可以反应出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。公有建筑面积分摊系数整幢建筑物的公有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。绿化率用地范围内设置的绿地面积与用地面积之比。人口密度：人口毛密度=小区内居住人数/小区内占地面积（公顷）。三通一平：指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。七通一平：指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游悿观赏设施和指示性标志物等的统称。住宅间距：二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，固有称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.98米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，称重墙减少一半，使用面积增加2%便于灵活割断、装修改造。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建设从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定哎5米左右，不能任意扩大。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是使自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断：隔断是指专门作为分割室内空间的不到顶的半截立面。层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就较层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑。设备层：只专用于布置机电设备等的楼层。结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面作用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。建筑高度：建筑高度是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度（坡屋定建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度(含四十五度)时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一止;当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处）。格局：指一户房屋之屋型方正或属于长型、不方正、异型。私密性：指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽）。采光：指光线日照之亮度。通风：风（空气）之来源，去路。座向：指房屋之方向（朝南、东佳，朝北次之，朝西最差）。景观：指观看景色的视野。阳台：直上方设有遮盖物者（封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积）。走廊：走廊是指住宅外套外使用的水平交通空间。承重墙：直接承受外力作用和自重的墙体。非称重墙：一般情况下只承受自重的墙体。结构墙：主要承受侧向力或地震作用并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。小区布局形式：行列式、围和式、组团式