房地产项目策划知识点

房地产项目策划：从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划。1、概念地产：在房地产开发或营销阶段引入一个（或多个）主题，使房地产营销阶段有一个统一一致的销售主题，以张扬楼盘个性、避免同质化；2、房地产市场细分：房地产开发商把市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程；3、房地产产品定位：房地产开发商根据目标客户群体的需求特点，使产品在目标客户心目中建立特定位置、公认形象的活动过程；4、砖混结构：以砖墙为竖向承重结构，而以钢筋混凝土楼板作为水平承重构件的结构体系（最高不超8层，高度不超24M）；5、框架结构：采用钢筋混凝土的柱子和楼板作为承重构件的结构体系（适用于小高层，24M-60M）；6、筒体结构：一般由电梯、楼梯间等形成的内筒和密柱深梁形成的外筒组成的空间受力体系（较高住宅或超高层建筑）；7、成本加成定价法：在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价；8、垂直价差：同一栋建筑物中同一位置不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米单价差额来表示；9、营销渠道：产品或服务由生产者向消费者转移的途径，是促销产品或服务顺利地进入市场，最终被使用或消费的一整套相互依存的组织及维持组织正常运行的一系列政策、制度与合同关系；10、建筑密度：居住区用地中，各类建筑的基地总面积与居住区用地面积的比率11、RPC：远程过程调用协议，它是一种通过网络从远程计算机程序上请求服务，而不需要了解底层网络技术的协议；12、挂牌出让国有土地使用权：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易市场公布，根据竞买人的报价申请及时更新挂牌价格，最后根据挂牌期限截止时的出价结果确定购买者的行为；13、物业管理的前期介入：物业公司从项目的市场调研阶段开始为房地产开发商从物业管理运作角度提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售出租等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，直到物业管理区域内业主委员会成立前的物业管理服务工作。1、获得土地途径：①招标拍卖；②公开挂牌；③土地转让2、房地产市场调查的内容；①市场环境调查；②消费者调查；③竞争楼盘调查；④竞争对手调查3、住宅市场的细分：①人口细分；②地理细分；③心理与行为细分4、房地产价格的主要影响因素：①开发成本；②利润；③开发费（管理费+营销费+财务费）5、房地产广告媒体的类别：①公共传播媒体；②户外媒体；③印刷媒体6、房地产市场调查的特点：①广泛性；②复杂性；③针对性；④专业性；⑤局限性7、房地产项目定价方法：①成本导向定价法；②需求导向定价法；③竞争导向定价法；④可比楼盘量化定价法；⑤Hedenic模型定价法8、房地产委托代理形式类型：①商品房销售代理；②房屋出租代理；③二手房出售代理9、购房动机的种类：①理性的购房动机；②带感情色彩的购房动机1、房地产项目策划的内容：①土地使用权的获取；②房地产项目市场调研；③消费者心理行为分析；④房地产项目STP战略；⑤房地产项目的建筑策划；⑥房地产项目价格策划；⑦房地产项目广告策划；⑧房地产项目销售推广策划；⑨物业管理的前期介入。2、购买者的行为模式；①谁来买房地产；②为什么要买房地产；③在什么地点购买房地产；④在什么时候买房地产；⑤购买什么样的房地产；⑥如何购买房地产3、好的楼盘名称具备的特征：①不拘泥一统天下的楼盘命名惯例，不应落于俗套，不应过分雷同，要富有时代气息；②楼盘名称要作为一个标志性强、个性浓烈的自我标记，应与地块特殊性与相关定位相吻合，体现其与众不同；③要考虑项目的代销、定位、品味，暗寓物业的风格和档次，最好有一定的含义，尤其是文化含量要大；④物业名称应具有较强的亲和力、更具地方特色、更个性化，体现楼盘的特色；⑤从盘名的音、形、义上进行多方面审视，发音响亮、书写美观、寓意美好、朗朗上口、令人遐想4、房地产项目定价程序：①收集整理市场信息及定价标的物楼盘资料；②估计成本和需求；③分析竞争对手；④选择房地产定价的目标与基本方法；⑤决定楼盘的平均单价；⑥决定各期、各栋的平均单价；⑦决定楼层垂直价差；⑧调整价格偏差；⑨确定付款方式5、房地产广告目标的内容：①宣传房地产企业或一项具体的房地产项目；②宣传发布某项目的动工或建设进展情况；③宣传房地产项目的优势和品质；④告知房地产项目的具体功能；⑤发布某项目竣工入住信息，诱使顾客购买6、房地产项目促销策略：①让利促销策略；②明星促销效应；③人员推销策略；④公关活动营销策略；⑤营业推广策略；⑥参加展销会；⑦户型由客户决定；危机公关策略；⑨文化品位策略；⑩无理由退房；⑾返租回报策略；⑿试住策略；⒀网上售房策略