广东金融学院第1章

1资产评估学主讲：范忠伟12出勤（10%）期末考试（70%）考核方式课堂参与及作业（20%）23教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。4本学期教学内容1、资产评估方法（第三章）2、流动资产评估（第四章）3、机器设备评估（第五章）4、房地产评估（第六章）5、无形资产评估（第七章）6、长期投资及其他资产评估（第八章）7、企业价值评估（第九章）8、资产评估报告（第十章）5资产评估案例引入2010年，一宗资产为1.5亿元的企业要进行产权改制，需办理完成如下工作：对企业进行整体评估，确认净值，调整账务；土地办理新的土地使用证；房产办理新企业的房产证；采矿权作为投入资产的价格确认；机动车在改制中作价入账；实物资产作价后参加保险。引例：6案例背景德国的戴姆勒－奔驰公司和美国的克莱斯勒公司均为世界著名的汽车制造公司，戴姆勒－奔驰的拳头产品为优质高价的豪华车，主要市场在欧洲和北美.美国克莱斯勒公司的产品几乎全部集中于大众车，与戴姆勒－奔驰在产品和市场范围上正好互补，两家公司的合并是着眼于长远竞争优势的战略性合并。两家公司各自的规模以及在地理位置上分属欧洲大陆和美洲大陆，使合并的复杂程度和评估难度大大提高。7背景由于净资产账面价值不能决定持续经营公司的内在价值，而受股票数量、市场交易情况、投机性等众多因素的影响，股票市场价格具有短期波动性，因此在评估方法的选择上，账面价值法、市场价格法等均被否定，最终决定采用收益法分别对两家公司进行评估，并以此为基础确定换股比例。8谈起资产评估，人们也许比较陌生。但是提起企业的股份制改造、兼并、重组等，大家应该不陌生，很多人是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变动的过程中，都有资产评估的身影。资产评估是朝阳产业，经过多年的发展，应该说，目前这一行业正处于良好的发展机遇期。之所以说是机遇，是因为社会主义市场经济的完善，财产组织方式向产权主体多元、产权转让流畅的混合所有制方向发展，为资产评估行业的发展提供了广阔的空间。9房地产企业评估—两个典型案例某上市公司的母公司将其控股的房地产公司以成本价转入上市公司，当年实现利润5000万元，美化报表为配股创造条件某上市公司的将其控股的房地产公司以高价卖给关联公司，年报因此笔交易每股收益由-0.24元变为赢利0.06元。10第一章资产评估概述四、资本评估的组织工作三、资产评估的假设与原则二、资产评估的目标与内涵一、资产评估的形成和发展11第一节资产评估的形成和发展资产评估是伴随着商品交换的出现而产生的，是商品经济发展到一定阶段的必然产物。第一节资产评估的形成和发展12资产评估大体上经过了三个阶段：原始评估阶段：直观性、非专业性、无偿性经验评估阶段:科学评估阶段:1981年国际评估准则委员会正式成立，标志着资产评估开始成为一个国际性的行业。13我国真正科学意义上的资产评估行为和资产评估行业产生于20世纪80年代末市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易资产的交易现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在评估我国资产评估的形成与发展141.自1989年资产评估行业产生以来，资产评估业务迅速增长，特别是1992年至1998年增长最快，2000年以后，资产评估业务增速明显减缓。这是因为，上世纪九十年代，我国国有企业资产重组、开始改制上市的比较多，相应的资产评估业务也比较多。2000年以后，国有企业上市节奏放缓，资产评估业务也相应减少。传统业务少了以后，资产评估机构又没能开发足够多的来源于市场的业务，整个行业普遍感到竞争加剧，一些机构迫于生存压力，开始压价竞争。152.中国资产评估协会成立于1993年12月。2000年，根据国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构的要求，中国资产评估协会与中国注册会计师协会合并，组成新的中国注册会计师协会。2004年，为加强和规范资产评估行业管理，经财政部党组研究决定并报国务院同意，中国资产评估协会单独设立。163.评估业各自为政，且多头管理由政府不同部门管理的评估行业涉及：注册资产评估师CPV、注册房地产评估师、土地估价师、乡镇企业资产评估师、价格鉴证师、矿业权评估师和旧机动车评估师等。17第二节资产评估的目标与内涵一、资产评估的目标P6一般目的客观、公正地评定估算被评估资产在评估时点的价值。18第二节资产评估的目标与内涵特定目的P6评定估算在资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、企业租赁等经济行为中被评估资产在评估时点的价值。19注：在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也有差别。比如我们说一座大桥价值1000万元，这个可能没有人反对，因为这座桥的成本就是1000万元左右；但有人说价值超过1200万元，似乎也能成立，因为有机构测算如果对通过它的车辆收取过桥费的话，20年的收益现值至少1200万；……思考：一座桥梁的价值如何评估？20二、资产P111、资产的定义，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。212、资产的基本特征：（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的如：资产属于经营性租出方，而不属于经营性租入方（2）资产必须能以货币计量（3）资产具有能够带来未来利益潜在能力如：坏了的原料，专利到期22产权依据是指能证明被评估资产权属的依据，如：（1）《国有土地使用证》（2）《房屋所有权证》（3）购物发票23243、资产的分类p111、按资产存在形态2、按是否具有综合获利3、按能够独立存在4、按与生产经营过程关系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形资产无形资产单项资产整体资产可确指的资产：能够独立存在的资产不可确指的资产：不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉经营性资产非经营性资产25（1）按资产的存在形态不同可将资产分为有形资产和无形资产有形资产是指有实体形态的看得见的资产，如机器设备、房屋建筑物、库存商品、材料等。无形资产是指那些没有具体实物形态，但在很大程度上影响着企业生产能力、生产质量、企业效益的资产。主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、特许权、商誉等。262009年《中国500最具价值品牌》前10名排名品牌名称品牌拥有机构品牌价值主营行业1工商银行中国工商银行股份有限公司1250.86金融2国家电网国家电网公司1193.65能源3CCTV中国中央电视台1085.29传媒4中国移动中国移动通信集团公司1068.33通信服务5中国人寿中国人寿保险（集团）公司824.37金融6中国航天中国航天科技集团公司716.28航天7中国中化中国中化集团公司693.28石油、化工8中国中铁中国中铁股份有限公司687.36建筑9海尔海尔集团公司641.13家电10中国银行中国银行股份有限公司637.19金融图一27（2）按资产是否具有综合获利能力将资产分为单项资产和整体资产单项资产是指单台、单件的资产。如一台设备、一栋房屋等。整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。如一家企业注意两点。第一点，单项资产和整体资产的概念是相对的而不是绝对的。如汽车之于出租车司机或企业。第二点，在一些情况下，企业各单项资产之和并不一定等于企业的整体资产。28（3）按资产能否独立存在将资产分为可确指的资产和不可确指的资产可确指资产是指能够独立存在的资产不可确指资产只有商誉这一项，管理经验，地理位置商誉是企业基于地理位置优越、信誉良好、管理到位、历史悠久，劳动效率高、经验丰富、技术先进等原因，所获得的超额收益。29（4）按资产与生产经营过程的关系不同，可将资产分为经营性资产和非经营性资产经营性资产是指处于生产经营过程中的资产。如企业中的机器设备、厂房、交通工具等。非经营性资产是指不是用来生产经营的资产，如办公用房、办公设备等。思考：（纸张是经营性资产与否）剥离范围：如学校、俱乐部、职工住宅、职工医院等非经营性资产。30【例】下列关于资产基本特征的叙述中，正确的有（）。A.资产是具有排他性的B.资产必须是投资者投入或向债权人借入的C.资产是能被企业控制的D.资产预期能够给企业带来经济利益的流入ACD31三、资产评估的定义：p8是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。32（1）资产评估工作是由专门从事资产评估的机构和人员进行的资产评估机构和人员是资产评估的主体，都必须取得相应的资格证书，才能进行评估。33（2）资产评估是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断资产评估是件严肃的事情，不能随意的估算，必须具有科学的依据。包括公司法、国有资产评估管理办法、各种合同和协议等等。34ｌ、案情简介：2000年9月，Ｓ厂经主管机关同意，将企业所有房屋及机器设备卖掉，作为职工安置费用。主厂房是一栋五层楼房，1991年建成，造价91万余元，加上旧车间、配电房、仓库等，评估值134万元，委托方却要求只能评68万元。２、风险分析：该企业是地方国有企业，委托方要求低评，贱卖会造成国有资产流失。据调查，购买者又是企业管理者，同时企业管理当局明显有逃避银行债务的打算。按照财政部2001年第14号令公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》第十八条的规定：“资产评估机构、注册资产评估师在资产评估过程中有违法违规行为的，依法处理”。35（3）资产评估具有明确的目的。交易、抵押、融资等等。对于同一项资产而言，评估目的不同，价格差异是很大的。资产的抵押价值一般为交易价值的80%左右。36（4）资产评估应当遵循一定的原则。资产评估的原则是资产评估的行为规范,是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则，评估人员只有在一定的评估原则指导下做出的评估结果，才具有可信性。37（5）资产评估必须按照一定的程序进行。评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，才能保证评估质量。38委托人以虚假资产委托评估验资的案例ｌ、案情简介：2001年某公司申请注册验资，投资人以库存钢材170吨作为资本金投入，并出示了某商店出售钢材的五张发票，某事务所财务人员让委托人带至某钢材市场的—个门面看了一眼，说是有170吨钢材（实际只有四吨多），并出具了资产评估报告和验资报告。２、风险分析：委托人以根本不存在的存货委托评估，提供的发票又不是钢材经营商店的发票（后来工商查证：会计师事务所档案内有发票复印件，但原件全部退回某商店盖了作废章），实际是以虚假资产骗取资产评估报告和验资报告。如果委托人阴谋得逞，很可能凭营业执照在外诈骗或从事其他非法活动，将造成不可估量的损失。39四、资产评估的特点（一）、现实性：1.1强调现实存在只要求说明资产当前状况，不要求说明为什么形成这种状况，以及怎样由过去的状况发展成现在的状况。例如：宝马车的强制报废年限为12年，用了5年，还能用7年，保养很烂，只能再用4年。401.2以现实为基础反映未来基于现在的经营状况预测未来的经营状况，基于现在的市场条件预测未来的市场条件。411.3强调客观存在形式上存在而实际上已消失的，实际上存在而形式上不存在的，都要按实际重于形式的原则来判断。如：坏帐，融资租入，商誉42（二）、市场性市场性要求：（1）资评在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，模拟市场条件因为还没有交易；（2）评估结果接受市场直接检验；（3）评估资料来源于市场不直接以原始成本价计算。例如：原始成本因为某种原因过高或过低，如：新业务员，别人破产时买的。43（三）、预测性现实的评估价值必须反应资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实价值评估价值不存在。例如：坏了的原料，专利到期。44（四）、公正性技术公正：比较法估价要求3