扬中住宅项目调研报告.

扬中项目论证报告2015-6市场篇项目研究扬中整体市场研究项目竞争市场研究扬中市场客源研究项目整体研判项目研究项目研究—区域分析扬中市位于镇江市东部江心，黄金水道——长江中下游，苏南现代化建设示范区内，“北面与泰州、扬州隔江相望，南面与镇江、常州一衣带水，南桥相接沪宁高速公路和京沪高铁，经泰州长江大桥北上可联京沪高速公路。随着扬中市公路、大桥等交通路网的不断完善，跨城镇跨省份的商物贸易往来，更多的外地人士及本土外出务工人士将回到扬中进行置业；扬中城市形态为：东区、西区、中部为中心城区；凭着不断完善的交通条件，扬中将成为链接镇江、南京的重要城市扬中城市形态为：北工、南居、中部轴向公共设施带，可延展的弹性布局结构。北工：与对外交通线结合，北部布置主要的工业用地。其中保留联合中小型企业区、丰裕大部分的工业用地。南居：依托现状城区，向西延伸，南部填补，东部完善，形成集中的居住用地。生产区与生活区之间采用生态绿地分隔。轴向公共设施带：扬子东路、江洲路、翠竹路形成传统商业中心；扬子西路西段、中电大道交叉口处形成行政中心和现代服务业中心，沿扬子中路两侧通过用地置换，增加公共设施用地，形成联系新旧城市中心区的轴向公共设施带。项目研究—区域分析人口总量继续增加。2014年末全市人口总数34.11万人，户籍人口28.25万人，全年人口出生率9.83‰，比上年上升0.15个千分点;2014年，扬中市人均（GDP）12.9万元。随着扬中市城镇化发展的步伐快速迈进中，本地存在在大量的刚需、首改、结婚购房、投资等置业群体涌入扬中房地产市场，项目研究—区域分析项目研究—四至分析新民南路市政府华庆小区金苇路建设路本案中电大道扬子西路城西公园新民社区商业本案位于扬中市新民南路与金苇路交汇处。北临金苇路，东临新民南路，南至建设路，项目西边为规划中住宅及商业。项目地处扬中市城西，该区域为新兴城区，未来规划为商业、行政综合中心，区域未来发展潜力较大。项目研究—周边配套研究教育配套研究新民南路金苇路建设路本案中电大道扬子西路扬中市外国语小学迎宾大道江苏省扬中高级中学扬中市外国语中学扬中市城西幼儿园项目周边教育资源丰厚，而且发展比较成熟，与中、小学和幼儿园距离在三公里之内。学校名称与本案距离扬中市城西幼儿园900米扬中市外国语小学700米扬中市外国语中学1200米江苏省扬中高级中学1350米项目研究—周边配套研究新民南路金苇路建设路本案中电大道扬子西路迎宾大道明珠大道扬子中路扬中市人民医院赵东波内科诊所同心社区卫生服务站医疗配套研究项目周边医疗配套齐全，与各医院仅十分钟车程，极大地方便出行就医。医院名称与本案距离扬中市人民医院1900米赵东波内科诊所2050米同心社区卫生服务站2010米项目研究—周边配套研究新民南路金苇路建设路本案中电大道扬子西路迎宾大道金陵大酒店阳光花园超市新世纪大酒店城西公园湿地公园奥体中心生活配套研究项目所在区域发展刚刚起步，周边生活配套较少，生活较不方便新民社区商业华庆小区项目研究—整体规划1#2#3#8#7#6#5#148米的楼间距，18重法式园林、70%的景观率打造高端法式社区产品分析—立面研究项目采用法式建筑风格项目研究—整体规划室内欧式泳池会所项目研究—整体规划底层全架空会所、100%人车分流项目研究—整体规划大部分精装交付、加厚窗体、同层排水系统产品分析—户型研究卧室客厅主卧卫生间餐厅次卧书房阳台厨房四室两厅两卫142㎡户型点评：2梯2户，入户玄关设计，有较强的私密性;户型方正，南北通透;双卧客厅朝南，南向阳台;北设备平台与南阳台，可改造空间大。玄关产品分析—户型研究四室两厅三卫238㎡卧室客厅主卧卫生间餐厅次卧卫生间书房厨房阳台户型点评：2梯2户，入户玄关设计，有较强的私密性;户型方正，南北通透;双卧客厅朝南，南向阳台;北设备平台与南阳台，可改造空间大。玄关产品分析—户型研究五室两厅四卫283㎡玄关卧室客厅主卧卫生间餐厅书房卧室卫生间厨房阳台户型点评：2梯2户，入户玄关设计，有较强的私密性;南北通透;卧室书房南向设计，采光好;北设备平台与南阳台，可改造空间大。卫生间储物间项目整体广告诉求分析扬中首席法式空中平墅分析：项目以产品为主诉求，法式建筑，大平层产品，打造扬中高端社区项目整体现状总结项目初步印象：中央商务区、学区房、高档次、法式、大平层21万平方米的大平层产品在扬中是否具有市场？项目整体市场研究项目整体市场研究—整体供需研究扬中市场整体分析/整体市场概述扬中市项目分布从分布上看，扬中市在售项目主要集中东片区和西片区扬中市东片区项目主要是2013年以前开盘的项目扬中市西片区项目数量多，分布集中，项目开盘时间都在2013年以后，主要以扬中公馆，翡麗中央，凯悦国际为代表扬中公馆金冠华庭长江花城润泰雅苑翡丽中央卢浮至尊凯悦国际云腾国际世纪新城水上名都复旦上雅园扬中市场整体分析/供应分析区域楼盘名称总供应量(万㎡)已供应量（万㎡）未供应量（万㎡）城西云腾国际11110金冠华庭10100润泰雅苑220扬中公馆229.212.8凯悦国际9.48.41翡麗中央263.522.5卢浮至尊21021复旦上雅园21021长江花城11.911.90城东上水名都10.810.80四通世纪新城35350总计180.1101.878.3扬中市场供应情况扬中市场总供应量和已供应量都较大，未来供应主要集中在城西，楼盘较多，竞争强。扬中市场整体分析/需求分析区域楼盘名称开盘时间已供应量(万㎡)已去化量（万㎡）去化率月均去化量体（万㎡）城西云腾国际2013年9月112.220%0.1金冠华庭2013年10月10440%0.2扬中公馆2014年8月9.2776.1%0.7凯悦国际2013年4月8.45.666.7%0.27翡麗中央2014年10月3.5128.6%0.13城东上水名都2011年1月10.810.8100.0%0.5四通世纪新城2013年3月3534.598.6%1.28城中长江花城2013年12月11.911.697.5%0.65润泰雅苑2013年11月20.525.%0.03总计/101.877.275.8%扬中市场去化情况扬中市场去化呈两级分化，东部楼盘去化速度较快，而西部楼盘去化速度偏慢。总结目前扬中整体市场较为健康，但是未来供应偏大，且主要集中在城西；而从去化来看，城东楼盘去化速度都较快，城西楼盘去化却较慢。是什么原因导致城东和城西去化相差如此之大？项目整体市场研究—市场产品研究扬中产品分析/立面研究楼盘名称立面风格云腾国际美式风格金冠华庭ARTDECO建筑风格润泰雅苑美式风格扬中公馆ARTDECO建筑风格凯悦国际地中海风格翡麗中央欧式风格复旦上雅园ARTDECO建筑风格长江花城地中海风格上水名都美式风格四通世纪新城美式风格卢浮至尊法式风格扬中市场各楼盘主要以美式风格和ARTDECO建筑风格为主扬中产品分析/立面研究美式风格:云腾国际、润泰雅苑、上水名都四通世纪新城ARTDECO建筑风格：金冠华庭、扬中公馆、凯悦国际地中海风格:凯悦国际、长江花城法式风格:卢浮至尊欧式风格:卢浮至尊市场产品研究——景观扬中公馆凯悦国际花园注重景观建设，造景手法以水系为核心，提升小区档次，促进销售扬中市场整体分析/户型面积研究区域楼盘名称90㎡以下90-100㎡100-120㎡120-144㎡144㎡以上城西云腾国际√√√金冠华庭√√√√√润泰雅苑√√√扬中公馆√√√凯悦国际√√√√翡麗中央√复旦上雅园√√√长江花城√√√卢浮至尊√城东上水名都√√√√√四通世纪新城√√楼盘户型主要集中在90-144平方米以上，而144平方米以上户型每家楼盘都有少量。凯悦国际：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大典型项目规划用途预售证时间总套数面积商住2013.04.3539105~141㎡户型一房二房三房复式四房面积(88-94㎡)(115-130㎡)(123-145㎡)(174-224㎡)总户数15027%31759%5711%153%已售户数126/286/42/4/长江花城五期：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大典型项目规划用途预售证时间总套数面积商住2013.12.8520套115~203㎡户型二房三房复式四房面积(115-130㎡)(123-145㎡)(174-224㎡)总户数19538%30157%245%已售户数187/296/11/上水名都：80-140平方米销售速度快，大面积复式四房销售难度较大规划用途预售证时间总套数面积商住2011.1.3449套78~200㎡典型项目户型一房二房三房复式四房面积(78㎡)(83-110㎡)(128-137㎡)(174-204㎡)总户数83.5%16442%26151%163.5%已售户数8/161/259/7/市场产品研究——户型面积—总结目前扬中市场较为热销售90-140㎡户型，170平方米以上大户型销售难度较大市场产品研究——户型面积—总结城东销售较好，而城西销售较差的最核心原因：1、目前城西楼盘供应量偏大，竞争激烈，导致各楼盘去化偏少；2、部分楼盘在产品设计等方面较差，楼盘档次偏低，在竞争中处于较为劣势地步，影响了销售；3、城西个别楼盘如翡麗中央，户型设计偏大，不符合扬中市场需求主流，影响了销售。扬中市场整体分析/户型设计研究96㎡2室2厅1卫135㎡3室2厅1卫赠送面积多专属阳台，绿色环绕户型方正，南北通透赠送面积多主卧独立卫生间享有空中花园，客厅宽阔210㎡4室2厅3卫赠送面积多空间开阔，电梯入户动静分离，南北通透扬中市场整体分析//智能化研究扬中市场各楼盘除门禁系统外基本无其他智能化系统扬中市近期房价走势图扬中市均价为7400元左右，已近3年没有涨幅扬中市场整体分析/价格分析扬中市场整体分析//整体市场价格研究城东区域城西区域扬中公馆均价6800元/㎡金冠华庭均价6000元/㎡长江花城均价7100元/㎡润泰雅苑均价7500元/㎡翡丽中央住宅均价6500元/㎡别墅650—1000万元每套凯悦国际均价9500元/㎡云腾国际均价7100元/㎡世纪新城均价6500元/㎡水上名都均价7300元/㎡复旦上雅园卢浮至尊区域楼盘名称产品形态均价（元/㎡）城西云腾国际住宅，商业7100金冠华庭住宅，商业6000润泰雅苑住宅7500扬中公馆住宅，商业6800凯悦国际住宅，商业9500翡麗中央住宅，商业，别墅，写字楼别墅：650万—1000万每套住宅：6500复旦上雅园住宅/长江花城住宅，商业7500卢浮至尊住宅，别墅/城东上水名都住宅，商业7300四通世纪新城住宅，商业6500扬中市场整体分析//整体市场价格研究扬中整体市场总结1、扬中市场整体较为健康，各大楼盘去化情况都不错，但是城西市场由于供应量偏大，整体市场销售偏慢；2、目前扬中市场90-140平方米户型是主力需求，而170平方米以上的大面积住宅销售较难；3、扬中目前价格偏高，已近3年没有涨幅；项目竞争市场研究竞争市场研究项目周边竞争楼盘较多，未来市场竞争激烈，其中主要主要的竞争对手为扬中公馆和翡麗中央。扬中公馆金冠华庭凯悦国际云腾国际翡丽中央本案案例解读----扬中公馆开发商：镇江信和信置业有限公司物业地址：扬中市市政府北侧，新民路东侧产品：商铺、住宅建筑面积：22万平方米开盘时间：2014年8月案例解读----扬中公馆开发商简介信和信集团是中国养生地产领跑者信和信投资发展有限公司隶属一家跨国投资集团——信和国际企业，该集团1931年成立于香港，1986年总部迁往加拿大。近年来进入中国大陆市场，同时进军房地产、教育、工业等领域。信和信公司拥有一支来自国际及中国地产前沿的管理团队，引进国外先进管理理念，并与中国优秀企业的经验相结合，建立了特色鲜明的现代企业运行机制及市场管理制度。案例解读----扬中公馆区域介绍扬中公馆位于中央政务区，老城区的西面，政府后院，紧邻扬中行政中心。案例解读----扬中公馆教育配套在本案2公里范围内有外国语小学、外国语中学和城西幼儿园，学校