广州保利小新塘项目定位报告.

保利大观路项目定位一位重量级选手的诞生世联行20150925目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置智慧城位于“广州第三中轴”，是广州城市向东发展的重要支点，是广州未来十年内重点发展的区域，区域价值将不断提升传统中轴线：20年前，广州核心在环市东-北京路生意人聚集而自发形成，以商贸为主，形成广州老城区中心新中轴线：10年前，广州核心在天河北-珠江新城借力九运会天河崛起，珠江新城CBD规划出台，成就广州新城核心区东部生态发展轴如今，广州核心东移，第三中轴价值崛起第三中轴包括琶洲、金融城、智慧城、奥体新城、大学城、生态城城市向东，第三中轴崛起，定义广州的下一个十年！趋势三城交汇，核心地段——智慧城、奥体新城、科学城广州智慧城300亿打造，政府十二五规划重点项目，37个重点项目，1000家高端企业奥体新城政府600亿打造低密度宜居航母科学城整个广州高新技术制高点、创新文化的聚集地，生态保护、新理念的具体体现最密集规划最具升值潜力最核心本项目最通达路网规划呈现“四横三纵”干道路网，快速接驳板块周边环城高速、大观路，广园快速路、中山大道等，交通便捷最便捷板块内规划有21号线、6号线，市内公共出行畅通无阻轨道：规划有21号线，6号线，广佛环线沿线也将明年开建公交：智慧城公交频频加线，目前已开通包括BRT在内的数十条公交线路，到地铁黄村站、科韵路站仅需几站距离地铁21号线地铁4号线延长线规划中19号线黄村地铁站世界大观站车陂地铁站700m智慧城效果图以高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，未来将承接区域内高新科技、金融等高智行业庞大的潜在置业需求最集聚重点发展物联网、云计算、电子商务以及等智慧产业，加快形成具有国际竞争力的智慧产业集群。2015年——已有1600家企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家，以中国移动南方基地等约1550家高新科技软件企业也排队进驻。政府十二五规划重点项目,将打造37个重点项目，引入1000家高端企业；企业收入将超1000亿，容纳10万就业人口，30万居住人口本项目最宜居地处广州宜居航母奥体新城西北部，几大绿地公园环绕，居住环境极佳生态公建配套市级公园有奥体公园，区级公园有橄榄公园和马鞍山公园，居住区级公园10处，人均公共绿地面积将达13.4㎡绿地率达42.7%，平均每500米都能进入园区绿地，具备打造绿色品质居住区世界大观影视文化休闲公园奥体场馆奥体公园世界大观自然风景影视文化公园绿化：火炉山森林公园占据智慧城核心区近2/3，在北部拉起了一道天然绿色屏障，智慧湖、旧羊山公园、东大湖、岭南风情园，都是高楼大厦云集的CBD未曾有的风光。最生态板块内公园云集火炉山公园、旧羊山公园、世界大观风景区，三大绿心环绕四大规划核心、多点汇聚、城央绿岛、生态宜居占据天河中心，辐射周边产业广州版“硅谷”稀缺价值，生态宜居典范社区集智慧城、奥体新城、金融城、科学城四大规划为一体的城市新名片区域价值思考对项目而言，区域不仅能吸引相关产业集聚，牵引关联产业人口，更具备“核心、便利、配套、生态”四大优质条件以承接天河中心区的首波外溢客户，未来需放大区域价值解读。目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置广州基督教天河堂东广州大观学校世界大观自然景观位于广深和大观中路的交界处，临主干线路，昭示性强，南面可享优质公园景观，北临高速路，当前区域意向较杂乱新塘城中村以及环城高速路/广深高速地块四至大观路北西东南西北轨道交通：目前临近地铁4号线黄村站；规划的21号线（2017年通车），19号线、4号延长线将接驳于世界大观站公交站点：新景路口站、国土资源工程学校站项目周边公共交通体系发达，20min内通达天河中心区，出行便利地块交通地铁4号线延长线规划中19号线黄村地铁站世界大观站车陂地铁站700m道路交通：项目南起大观中路，北至广深高速光谱西路，西邻环城高速；紧临环城高速、大观路，周边有广园快速路、中山大道、黄埔大道等主干道，交通通达性好。地铁21号线住宅与商业体量大，是具有多种打造可能性的综合体项目地块编号I-1地块H-1地块I-2地块I-3地块I-4地块I-5地块I-6地块地块性质商业住宅小学建设用地面积（㎡)1517275242903749241596811596019481容积率5.875.894.094.174.1440.57规划建筑面积（㎡)89059443161187512053352468416381011066总建面13337562092411066住宅写字楼公寓商业项目体量较大，可打造多重物业类型地块指标项目名称用地面积（m2）建筑面积（m2）设置要求小学1887210299幼儿园43504320托儿所600与幼儿园合设卫生站两处300x2托老所600老年人服务站点四处120x4居民健身设施1800800文化室四处200x4社区居委会四处100x4物业管理（含业主委员会）1500邮政所300垃圾收集站四处160x4100x4公共厕所五处70x5肉菜市场（生鲜超市）2500110KV变电站3430结合商业裙楼设置街道办事处1500派出所2200合计31079本项目规划构建涵盖满足居民日常生活的商业业态、公共服务及行政功能的社区商业功能体系配套指标西北方向城中村为政府规划旧改项目，未来城市印象将逐步升级红色范围为复建区地块复建地块约537.5亩净用地约337亩未来区域改造初印象区域层面：天河区内、四大新城环绕宜居大城，享丰富景观资源■位于广州中心区天河，享中心区规划利好■广州四大重点规划新城智慧城、奥体新城、金融城、科学城包围■位于宜居航母奥体新城内，享低密度极佳居住环境■世界大观景观资源+奥体新城几大公园环绕项目层面：超大规模物业类型丰富■项目总建面约77万建面，其中住宅62万方，商业13万方，堪称天河巨无霸项目■地块属性复杂，同时涵盖多种物业，物业类型丰富中心区·重点规划中心·超大规模·复合型·宜居综合体升值潜力巨大■处几大科技、金融规划核心区位内，升值潜力巨大2016年8月售楼部开放，全年销售目标30亿相当于平均每月约6亿销售目标按2015年天河区上半年市场情况目标思考：速度追求优于价格，快销走量型目标沟通目录一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析CONTENTS六、世联资源配置1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析白云新城定位豪宅片区依托白云山景观资源和万达广场等完善生活配套，定位豪宅板块发展。智慧-奥体板块东部宜居航母天河区稀缺大型居住板块，天健、华润、龙湖、金地、招商、珠实等品牌开发商共同打造，承接周边中高端居住需求。白云新城奥体新城广钢新城广州核心天河城商圈老城区核心环市东-北京路广钢新城定位西部优质生活区借力广佛同城化发展，华润、华发、中海、金融街、保利等七大开发商进驻，预计以刚需刚改型产品为主。广州中心区住宅市场格局天河智慧城约3万元/㎡约2.6万元/㎡约4万元/㎡广州未来格局三分天下，天河中心客户将优先外溢至广州东部区域，本案所在的智慧-奥体板块未来升值潜力巨大天河东片区竞争格局金融城均价3-4万奥体新城均价2.3-3万天河智慧城暂无在售住宅宝翠园均价2.66万元/平天健上城均价2.23万元/平天荟公馆均价3.5万元/平九洲海誉居均价3.27万元/平观山苑均价3.3万元/平佳兆业1号科学城板块均价1.3-2万碧迅星作中海誉城均价1.4万/平万科金色梦想均价1.3万/平越秀岭南雅苑均价1.2万/平万科东荟城均价1.4万/平雅居乐富春山居均价1.7万元/平越秀岭南山畔均价1.7万元/平时代春树里对外报价：1.2－1.8万/平远洋地块未售项目在售项目广电兰亭盛荟牛奶厂地块佳兆业天御后天河北板块均价2.5-3.5万油制气厂地块四大板块瓜分天河，客户由中心外溢，价格逐级递减2015年9月12月2016年3月6月9月12月2017年3月6月9月12月2018年3月6月9月12月天健上城余货500多套，约2016年销售完毕奥体新城金融城佳兆业1号兰亭盛荟在售A栋B栋约197套后续供货约248套，预计17年上半年销售完毕4.5万建面，预计16年上半年入市，预计当年销售完毕总建36万㎡（65－116㎡二三房）预计今年年底入市，户型丰富，长期供货智慧城碧迅星作8.8万建面，65方两房；75－95方三房，120方四房，预计2016年年初处市，当年销售完毕牛奶厂牛奶厂地块总建面约77万，住宅和公寓体量约18000套，预计从2016年上半年持续对外释放油制气厂地块奥体新城版块的大盘，地块总建面约67万，预计2016年推出，持续供货，天河北板块远洋地块住宅建面13.7万，容积率4.0，楼面地价12500，预计16年上半年推出17年上半年销售完毕佳兆业天御宝翠园建筑面积约6万，预计16年年销售完毕15年下半年预计推送新货200套，后期持续供应续销余货约37套天荟公馆科学城中海誉城金色梦想东荟城雅居乐富春山居越秀岭南雅筑预计16年上半年销售完毕续销余货约500套续销余货约433套15年下半年加推货最后余货约901套续销余货约443套；15年后续持续供应约600套，预计16年销售完毕续销余货约200套续销余货约540套时代春树里建面共约19万，预计207年上半年销售完毕未来核心竞争锁定与本项目形成竞争的主要是牛奶厂项目、油制气场项目和兰亭盛荟15年新推预计约791套15年新推81-122方两三房251套，龙湖占地面积：11.59万m2建筑面积：约26万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学金地占地面积：4.49万m2建筑面积：约13万m2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业招商&平安占地面积：5.63万m2建筑面积：约17万m2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业华润占地面积：10.28万m2建筑面积：约22万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学核心竞争项目研究油制气厂占地面积：24.4万m2建筑面积：约60万m2；综合容积率：2.45配套要求：社区商业广电兰亭盛荟占地面积：12.3万m2建筑面积：约36.9万m2；综合容积率：3配套要求：社区商业研究与本案形成重要竞争的6大项目。龙湖天宸原著——中高端风情社区龙湖天宸原以别墅起势打造高端形象，凸显龙湖园林景观的优势，预计高层走刚需刚改全覆盖模式占地：约10.7万㎡建面：约26万㎡容积率：分别为2.1和3配套：1.2万㎡中小学产品:别墅:200-400㎡，联排+叠拼，31栋，2－4层高洋房：8栋，26－27层高，预计为刚需刚改，二至四房全覆盖面积段华润项目——简约大气的偏高端路线产品系打造可能：结合地块容积率及资源限制条件,华润项目可能结合中小学配套要求，打造橡树湾学府系列产品：高层+别墅系列入市速度:考虑华润整体的战略布局,入市速度应在龙湖之后,回现速度要求高占地：约10.3万㎡建面：约22万㎡容积率：分别为2.1和3配套：3万㎡商业、中小学产品：经济型别墅为主，高层偏改善型产品居多，不排除大平层的可能华润将打造高层+别墅产品，整体定位偏高端，改善型产品为主金地项目——风格参考金地荔湖城产品系打造可能性:结合地块容积率及资源限制条件,金地项目可能打造名仕/褐石系列产品产品定位主方向:高层+别墅入市速度:以市场主流产品为主,快速回现项目金地将打造高层+别墅产品，高层预计是名仕/褐石系列，别墅为联排小别墅占地：约4.5万㎡建面：约13.5万㎡容积率：3配套：无产品：经济型别墅为主，高层偏刚需刚改平安/招商——绿色科技建筑理念为特色产品系打造可能性:结合地块容积率