广州市城市更新配套文件

广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：经市人民政府同意，现将《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）的配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请径向市城市更新局反映。广州市人民政府办公厅2015年12月11日广州市旧村庄更新实施办法第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。（二）微改造。以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。第四条旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：（一）征收储备。由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。（二）自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。（三）合作改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。第五条旧村庄更新改造应当有利于城乡生态环境改善和产业结构调整，先规划，后实施，严格遵循规划管控。坚持以人为本、规划先行、完善配套、提升公共服务、增进社会和谐，促进经济效益、生态效益和社会效益综合提升。旧村庄更新改造应当注重保护具有历史文化价值的古村落、古村庄、古村群，坚持“保护优先、民意优先、生态优先、公建优先”原则，立足实际、因地制宜，发掘历史文化内涵、培育特色，打造宜居、宜业、宜游的历史文化古村品牌。第六条市城市更新领导机构负责审议旧村庄更新改造重大政策措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，审定更新片区策划方案和项目实施方案。市城市更新部门负责研究起草旧村庄更新改造政策，组织编制旧村庄更新改造中长期规划、年度计划、更新片区策划方案、专项资金使用计划，建立常态的基础数据调查制度，组织各区政府开展基础数据调查工作，建立城市更新数据库，统筹安置房建设使用计划，建立审核协调机制，统筹旧村庄更新改造项目审核，并对项目实施进行监督管理。各区政府是本辖区旧村庄更新改造工作的责任主体，负责组织编制旧村庄更新改造计划，旧村庄更新改造项目前期摸查，编制片区策划方案、项目实施方案和拆迁补偿安置方案，做好与拆迁补偿安置、项目运作、建设管理相关的维护社会稳定等工作。各相关行政主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策开展旧村庄更新改造的相关工作。第七条旧村庄改造可多渠道筹集更新资金来源，包括：（一）市、区财政投入的城市更新资金；（二）国家有关改造贷款政策性信贷资金以及各级财政的新农村、文明村建设经费；（三）整理村集体及成片低效土地后节余土地的出让金收入；（四）参与改造的市场主体投入的更新改造资金；（五）村集体、村民及其他权属人自筹更新改造经费；（六）其他符合规定的资金。第八条旧村庄更新改造应当与查处违法用地、违法建设相结合。区政府应当建立有效机制，杜绝新增违法用地、违法建设，加大对现状违法用地、违法建设的查处。镇政府、街道办事处应当开展对辖区内违法建设的日常巡查、发现、制止、拆除、报告等工作，及时有效制止违法建设行为。村民委员会、村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障村集体共同利益。第二章改造策划第九条城市更新片区包括旧村庄更新改造的，在片区策划方案中应当明确发展定位、更新策略和产业导向、城市公共配套基础设施设置等内容，进行经济可行性、规划实施可行性的评估，测算安置、复建规模和改造效益。片区策划方案应当将旧村庄的现有居住人口规模纳入统计，计入公建配套的计算基数，以进一步完善相关配套设施。第十条片区策划方案应当根据城市更新数据库中的相关基础数据编制。城市更新数据库中相关数据尚不健全的，由区政府牵头负责，组织开展调查工作，完善土地、房屋、规划、人口、历史文化遗存等基础数据。区政府可结合土地调查、地形丈量、有资质的机构对现状土地房屋的测量成果等，获取土地、房屋基础数据。市城市更新部门应当对区政府调查的基础数据进行审核，符合有关基础数据调查规定的，纳入城市更新数据库。第十一条片区策划方案应当确定旧村庄改造范围。旧村庄改造范围由市城市更新部门会同区政府按以下原则确定：（一）以自然村或行政村形成并纳入城市更新（“三旧”改造）数据库范围的建设用地为基础，根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、城市总体规划图、第二次土地调查影像图、新一轮土地利用总体规划图叠加信息，合理确定旧村庄更新改造范围。（二）旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，属于村集体（含该村属下经济合作社）权属范围的用地应当全部纳入更新改造，可以结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实施连片整体更新改造。（三）村集体有留用地指标欠账的，可通过留用地落地的方式将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围；村集体没有留用地指标欠账的，可采取村集体申请预支留用地指标或村集体承诺今后发生征地时不再申请留用地等方式，将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围。改造范围内的农用地，符合边角地、夹心地、插花地的，不需要抵扣留用地指标。第十二条片区策划方案应当确定旧村庄的改造方式和改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过局部改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或基本符合城市规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。对涉及重大基础设施建设或权属复杂、不能实行土地归宗后联合改造或同一主体改造的旧村庄项目，可确定为政府征收储备模式；对权属单一、征求意见获得村集体经济组织成员80％以上同意改造的村，可确定为合作改造或自主改造模式，并由区政府在征求意见的基础上确定复建安置总量核算方式，核算方式确定后不得变更。第十三条片区策划方案应当综合人口、户籍、现状建筑量等因素，以不突破规划可承载能力，保障改造切实可行为原则，核定旧村庄改造复建安置总量。片区策划方案确定的复建安置总量不得突破。住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。以“栋”方式核定的，住宅复建总量按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比例上浮后核定；以“户”方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定，“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。本款所称“合法”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积1∶1核定复建量。对2007年6月30日之前建设的违法建筑，按照现有建筑面积2∶1比例核定复建量；对2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。第十四条片区策划方案编制阶段，区政府应当组织区城市更新部门、属地镇（街道）就改造意愿、改造方式、模式、复建安置总量核定等，以座谈、问卷、代表会议等多种方式充分征求改造范围内业主意见。由区政府组织编制的片区策划方案，报市城市更新部门；市城市更新部门组织市有关职能部门进行联合审查后，报市城市更新领导机构审定。第十五条片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，涉及调整控制性详细规划的，由市城市更新部门或区政府依据经审定的片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告，提出规划方案意见，申请调整控制性详细规划，提交市规划委员会审议并经市政府批准。第三章项目实施方案第十六条片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，由区政府按照规定组织编制项目实施方案。项目实施方案应当委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位编制。项目实施方案应当以纳入城市更新数据库的数据为基础，根据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制。项目实施方案应当明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。区政府应当委托有资质的勘测机构，出具土地勘测定界技术报告和房屋调查成果报告，并对项目实施方案数据的合法性和准确性进行认定。对已确权或取得合法用地批文的，由区国土规划部门出具土地、房屋产权登记查册表或用地证明文件；对没有确权或没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的，由区国土规划部门出具意见；对没有规划、国土批准文件的，由城管部门会同属地镇、街道出具意见。区政府应当对经认定的数据进行公示。数据公示应当在改造项目所在地和区城市更新部门官网公示15日以上，对数据有异议的，数据调查和核查部门应当予以答复，确有错误的，应当更正。市城市更新部门应当对区政府认定的数据进行核查，其中对土地房屋数据应当委托专业机构进行全面核查。经核查，房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑（应明确建设时间）、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量误差超过5％的，应当由属地区政府重新组织数据调查，并在实施方案中相应扣减区政府和村集体的规划节余量的分成比例。历史文化遗存数据由市城市更新部门会同文物主管部门核查。房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑（应明确建设时间）、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量较片区策划方案的基础数据误差超过5％，且无充分、正当理由的，应当按《广州市城市更新办法》第五十四条、第五十五条的规定问责。项目实施方案包含拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案的补偿安置原则、标准应当参照农民集体所有土地征收补偿办法和本市村庄规划建设管理的有关规定执行。第十七条区政府应当组织专家对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行论证，并相应提出完善措施。区政府应当根据专家论证意见组织修改形成实施方案征求意见稿。第十八条项目实施方案征求意见稿应当向相关村集体经济组织、村民和相关权属人征求意见，征求意见时间不得少于30日。村集体经济组织、村民和相关权属人可就实施方案征求意见稿提出意见和建议。区政府应当就项目实施方案征求意见稿征求市、区相关单位意见。征求意见后，区政府应当综合研究，充分听取各方意见，完善项目实施方案，形成项目实施方案草案及其相关说明。第十九条区政府应当将修改完善的项目实施方案草案报市城市更新部门审核。市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究并提出审核意见，重大复杂项目应报市城市更新领导机构研究协调。市城市更新部门应当书面向属地区政府反馈审核意见。区政府应当