房地产金融第8章

•第八章房地产典当和其他非金融机构房地产融资••※※典当和房地产典当•※※房地产典权，比较房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁的关系•※※住房合作社和商品住房基金会融资的房地产融资第一节典当概述•一、典当与典当行•典当曾被说成是借款人用实物作质押而向特殊的贷款机构取得借款的行为。在这里，借款人术语称为出典人、典押人，也称交当人或当户，他可以是个人也可以是机构。作质押的实物术语称为典当物或当物。特殊的贷款机构亦即贷款人，术语称为承典人，也称收当人，又称典当行或当铺。•典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。从典当行来说，典当是典当行根据出典人提供的典当物的价值，按规定的折扣率确定典当金(即典价或典金、当本、当金)，按典当金数额贷放现款，定期收回典当金现款和典当金利息的融资经营行为。典当行被定义为依照《公司法》和《典当行管理办法》设立的专门从事典当活动的企业法人•典当行是典当运作的主体。典当行作为一个独立的经营机构，需要有一定的注册资本。•典当行经营典当物的范围一般可以是家电商品、古玩字画、首饰珠宝、高档日用晶、机器设备、批量服装、汽车、摩托车和房产等生活资料和生产资料。•典当行被纳入特殊的工商企业，是具有金融性的商业企业，又被视作是一种非银行的金融机构典当行的运作过程，涉及收当、赎当、死当及拍卖、变卖或者折价过程。•典当行对死当物品，有权通过拍卖、变卖等方式获得收入；•对拍卖、变卖所得，有两种处理方法：•1）将超过典当金部分的拍卖、变卖所得，扣除典当金利息以及典当行支出的其他各种费用后，将多余的金额退还给出典人。•2）典当行将超过典当金部分的拍卖、变卖所得，扣除典当金利息以及典当行支出的其他各种费用后，将多余的金额由典当行作为自己的营业收入。二、典当的产生与发展•典当行最早称“质库”或“质肆”、“质舍”，开始于南北朝，起源于南齐时代(479～502年)。•明朝除旧称外，又有典当、当铺等名称。以后典当或当铺成为通称。明朝中期至清朝初叶，我国典当行曾逾2万家。在旧中国，典当行也非常盛行。•典当行在经营时，大多采取典当金低、典当金利率高和典当期短策略。•典当金低于典当物本身的价值，通常为五成，有时甚至压得更低。•典当利率有的可达月息8分。•典当期短使得典当行投放的资金因周转速度快，发挥资本作用的次数多，而与获利程度呈正向关系。典当期短，有助于典当行利用时间差制造“死当”，从而可对过期不赎的质押晶进行没收转卖，可望赚取典当物处理后的额外收益。•因而，旧中国的典当行实际上成了一种放高利贷的机构，名声很坏，典当几乎是剥削和罪恶的代名词。•自1987年底四川省成都市成立中华人民共和国第一家典当商行——成都市华茂典当服务商行；•1993年8月后开始由中国人民银行主管，2000年7月，典当业的监管部门由中国人民银行变更为国家经济贸易委员会。•国家经济贸易委员会于2001年8出台新的《典当行管理办法》。三、中国典当业恢复发展及其现实作用•1．融资的作用•典当业开辟了新的融资渠道，是对银行和其他金融机构融资渠道的有益补充，起到了拾遗补阙、调余济需、融通资金的作用。•2．支持生产，活跃流通，解危救难，方便群众•向个体经营者及各类企业质押放款、向城乡居民质押放款等这些业务起到了支持商品生产和流通、扩大承典人的经营规模、扶危救难、雪中送炭的作用。•3．稳定社会经济、金融秩序•急需资金的个人、个体经营户和企业可以用自己的财物作典当物取得贷款，避免社会经济生活中的不法行为。同时，典当业的经营受中国人民银行、工商行政管理机关和公安机关等的管理，有利于抑制民间高利贷行为。•4，房地产典当的运作，有利于置业投资的发展•由于扩大了典当行的经营范围，拥有自有房产者可将房产作典当物，融通资金已成为可能。这在一定程度上有利于住房自有化和住房制度的改革，扩大人们的投资领域。第二节房地产典当和房地产典权•一、房地产典当•房地产典当是指房地产权利人在一定期限内，将其所有的房地产，在不放弃所有权的情况下，以一定典价将房地产其他权利让渡给他人承典的行为。•房地产典当包括两个方面的内容：一是与房产无关的地的典当，二是房(包括与房有关的地)的典当。•房产典当又称“典房”，是指房屋所有人因急切需要资金，又不愿轻易放弃房屋所有权的情况下，有期限、有条件地将房屋出典。•典当人(承典人)支付典当金，在典当期内典当行对该房屋具有房地产典权，即对该房屋的占有权、使用权和收益权。典当期满，只要出典人向典当行付清典当金，就可赎回房屋，典权也随之取消。因而，典当也称活卖。如果出典人典当期届满未能赎回，且续典后仍无经济实力赎回则为绝卖，承典人则拥有房屋产权。房地产的典与房地产的当是有区别的：“典”中的典权人在典期内对典物既享有占有权，又享有使用权；而“当”中的典当行在当期内对当物享有占有权，却不享有使用权。典的关系当的关系典当行在承担妥善保管典物的义务的同时，有权使用和收益典当行只承担妥善保管当物的义务，不得使用该当物，也不得将该当物出租等以获得收益。借款人无需向典当行支付利息和保管费，典当行也不必支付使用费；借款人必须向典当行支付相应的利息和保管费。二、房地产典权•房地产典权是指典权人(典当行)支付典金，占有出典人的房地产，而取得一定时期内的使用和收益的权利，也就是房地产所有人将其所有的房地产交给承典人在一定时期内使用和收益而取得典金的权利义务关系。•房地产典权的特性主要有以下几个方面：•1．出典人典出房地产是为了取得一定数量的资金，最初的典权关系是为了担保债的履行的目的而建立的，房地产典权属于担保物权。•2．典权属于用益物权•房地产典权属于物权，但它是一种不完全的物权，它是在他人所有物上所享有的某些有限度的权利，是一种有限的用益物权，即对他人的房地产在不损害其本质的条件下使用和收益的权利。这种有限性体现在典当的期限上。•3．典权行使主体的可变性•典权人对房地产典物有权使用和收益，不付租金，还有权将房地产出租，还可将房地产典权转让。•4．典权赎回行使主体的可变性•房地产出典人是行使典物赎回权的主体，也可以由出典人的继承人来行使典物赎回权，还可以由所典房地产所有权的受让人来行使赎回权。•5．典权赎回有明确的时限规定•典权赎回时间是由典期及续典期构成的。典期由出典人与承典人商定，续典期由法律规定。第三节房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁的关系•一、房地产典当与房地产抵押贷款的关系•(一)房地产典当与房地产抵押贷款的相同点•两者都属于有限制的物权，都是以物借款，都起源于借贷关系。•两者都有担保的含义，都在提交房地产的一定权利之后取得款项。房地产所有权仍为出典人和抵押人所有，但房地产所有权人在房地产出典和抵押期对房地产的处置权受到限制。•两者都不能事先转移房地产的所有权，但在一定期限后，并在一定条件下，房地产的所有权存在转移给承典人或承押人的可能性。(二)房地产典当与房地产抵押贷款的不同点•房地产出典期间，出典人转移对房地产的占有，房地产由承典人占有、使用和收益；•房地产抵押期间抵押人不转移对房地产的占有，房地产的使用权和收益权属抵押人所有。•房地产典当关系中，承典人得到的是房地产的使用权和收益权，房地产典当期到期，承典人交回房地产收回典金，没有利息；•房地产抵押贷款关系中，抵押权人(承押人)得到的是确保债务清偿的权利，不能支配抵押的房地产，但具有追及权利。当抵押人擅自处分抵押的房地产，抵押权人可以追及抵押的房地产而行使权力。房地产抵押贷款期满，抵押权人收回贷款本金及利息。••房地产典当关系中，出典人逾期不赎的，可作绝卖处理，由承典人取得典当房地产的所有权；•房地产抵押贷款关系中，当抵押人(借款人)到期无力还本付息时，抵押权人享有抵押房地产依法处分后的价款的优先受偿权。•房地产典当获得的融资单位成本比较高，贷款规模相对比较小，融资期限比较短，但手续相对简便且灵活；•房地产抵押贷款获得的融资单位成本比较低，贷款规模相对比较大，融资期限可以比较长，贷款审批手续一般比较严格。二、房地产典当与房地产租赁的关系•(一)房地产典当与房地产租赁的相同点•两者都要发生房地产的占有、使用和收益权的转移，但房地产所有权仍在原所有人手中(二)房地产典当与房地产租赁的不同点•1）典期到期时，出典人要收回其房地产所有权中的占有、使用和收益权，必须返还原典价于承典人；•租期到期时，房地产所有权中的占有、使用和收益权自然回归出租人，出租人无需返还已收取的租金给承租人。•2）房地产典当中，出典人可以较为快捷和集中地使用一笔款项；•租赁关系要求双方按一定的期限和房屋的状况，确定租金数额和收取租金的方式、时间，且租金一般分期分批给付，使得出租人成为变相食利者。•3）出典人在回赎期满不回赎，活卖的房地产会变为绝卖，出典人则丧失所典房地产的所有权或者被依法处分；•房地产租赁关系中，不会发生房地产所有权的转移。第四节其他非金融机构的房地产融资•一、住房合作社融资•住房合作社是一种城镇居民自愿参加、自筹资金、自有产权、自己使用、自行管理的群众性建房互助协作的合作组织。国际建房与储蓄组织联盟把住宅合作社解释为“是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通和储蓄、建设及管理一体化解决住房问题的合作社。•住房合作社在发展过程中主要有以下三种类型：•1．单位自办住房合作社。其特点是由单位组织职工按个人、单位共同集资的方式建造住房，社员均为单位职工。•2．系统住房合作社。它一般是由无力独立建立住房合作社的单位所在系统联合下属无力建立住房合作社的单位组建的住房合作社，用以帮助本系统职工的住房问题。•3．社会性住房合作社。这是一种面向社会、面向中小企业和面向“三困”户(住房困难、单位建房困难、个人经济困难)，不分地区、部门、系统的住房合作社。二、商品住房基金会融资•商品住房基金会是经政府批准成立的负责筹集和运用商品住房基地开发、建设、流通周转资金的事业法人机构。•商品住房基金会的资金来源主要有：商品住房基金会会员缴存的基金款，商品住房基金会各项收入的积累，社会各界的捐赠款，商品住房基金会向银行的借款及其向企事业单位、职工发放住房建设债券所筹的资金等。•商品住房基金会的资金运用除了满足会员的资金需要外，还包括直接投资建造商品住房、住房建设债券的还本付息、商品住房基金会的各项开支等。•凡是实行独立核算，具有法人资格的当地房地产开发经营企业和其他各类有单位住房基金提存的企事业单位，承认、遵守商品住房基金会章程的均可申请加入经过批准设立的商品住房基金会。•加入商品住房基金会的会员有向基金会申请委托贷款的权利，有委托基金会向银行申请商品房专项贷款并享受基金会贴息优惠的权利等。•加入商品住房基金会的会员有义务遵守基金会的章程，有义务按基金会规定的办法缴存一定比例的基金。•商品住房基金会实行理事会领导下的主任负责制，理事会由基金会的倡导者、发起单位和主要赞同单位组成。基金会实行独立核算，主任对资金的筹集、运用和执行财经纪律负责。商品住房基金会不以营利为主要目的，以提高城市住房建设的宏观社会经济效益为目标，是商品住房购建上的一种非金融机构的融资载体。