文化艺术中心服务方案

龙海市文体中心文化综合大楼物业管理方案目录1、物业概况………………………………………………………12、物业管理内容…………………………………………………13、物业管理服务标准要求………………………………………14、各职能人员职责………………………………………………65、物业管理组织机构、人员培训及管理运作…………………86、保洁、绿化、机电、保安服务工作流程与质量标准………137、突发事件处理…………………………………………………20龙海文体中心文化综合大楼物业管理方案一、物业概况：龙海文体中心文化综合大楼，内设电梯四部，中央空调、配电房、消防系统、排水系统等，大院内路面宽敞、配有停车场、及绿化地带等，是一座功能齐全的行政办公楼宇。二、物业管理内容：（1）建筑公用部位（办公楼大堂、公共楼道、走廊、公共卫生间，绿地、楼顶层等）的管理、养护。（2）公共设施、设备的正常运行、养护和管理。包括：上下水管道，落水管、照明，中央空调（含冷却系统）、电梯、消防控制系统、供水、配电管理、养护（除电脑联网、电话系统外的全部设备）。（3）公共绿地、花木、盆花等的养护与管理。（4）公共环境卫生。包括：接待室、会议室、电梯、电梯间、楼梯间、大堂、公共梯道、厕所、走道、地下车库、地面停车场等公共场所的清洁卫生，垃圾和收集、清运，定期消毒、灭鼠、化粪池清理等。（5）负责文体局内部会议、来客接待的服务管理，负责局领导成员办公室保洁工作。（6）配电房值班。（7）会议室的正常使用以及环境卫生；节日有关保障。（8）负责大院的日常治安工作，24小时保安值班，做好安全防犯工作，承担办公大院内业主上下班时间段安全保卫防范工作。（9）负责办公大院的车辆停放管理、交通秩序管理、各楼层公共场所卫生；做好物业管理用房、空置房、公共通道等的锁匙管理。（10）负责传达室、门岗及文件报刊、信件的收发。三、物业管理服务标准要求：（一）管理机制1、龙海文体中心文化综合大楼设物业管理处，并按《管理处工作手册》实行综合管理服务。2、制定业主公约及大楼的各项管理制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度并根据《四大服务规范》、《检查检验大纲》及《业主公约》、《用户手册》制定，并经甲方认定后发布实施。3、大院内物业档案资料齐全，由专人统一管理。4、管理处内配备计算机。5、制定管理处员工培训计划及各项管理制度（详见管理制度一缆表）《综合部工作手册》实施、有考核并留有记录。6、公司主要负责人和业务人员均通过政审，经招标人同意后上岗工作。7、管理处主任和业务专业人员均通过物业管理专业培训，获得市级以上相关技术证书，可随时提供招标人检查。8、管理、业务及服务人员佩带工作牌，有明显标志着装上岗，遵守职业道德规范。人员的使用报招标人认定备案。9、公司建立一套完善的各类人员工作和工作业绩考核制度（详见管理制度一览表）。10、各类物业人员熟悉大楼和本岗位的责任，身体健康，文明敬业、服务意识强、服务态度好。（二）保安项目为确保内部安全，预防各类案件事故的发生应制订防火、防盗、防抢应急预案，做到管理规范、职责分明、纪律严谨、素质良好。为业主提供一个安全、整洁、有序的工作与生活环境。门卫岗位工作要求：（1）执勤时着装整齐、统一、规范，站、坐姿势态度端正，按规定佩带器械。（2）文明服务，礼貌待人，用语规范，禁讲服务忌语，遇领导和重要来宾应起立敬礼。（3）做好来访人员登记和交接班记录工作，严禁无关人员进入区域内。（4）指挥车辆有序停放，保持值班室整齐、清洁。不得出现睡班。（三）保洁项目室内室外公共区域作业标准。目的：规范室外、公共区域清洁工作，确保公共场地卫生良好，环境整洁。1、道路、场地、天台的清洁和保洁：（1）目视地面无杂物、积水，无明显污渍，泥沙。（2）道路、场地、通道、天台无污渍，每200平方米痰渍，烟头、纸屑平均控制在3个以内，无直径1厘米以上石子。（3）路面、通道、天台垃圾滞留时间不超过1小时。（4）检查垃圾筒，地面无散落垃圾，无污水，无明显污迹。（5）清洗垃圾筒，果皮箱应在夜间进行，防止影响业主使用。（清洗标准应做到目视无污渍，周围无积水）。（6）室内排水沟每天清洁一次，标准应达到目视无污迹，无表苔、杂草、排水通畅无堵塞，无积水，臭味。（7）信报箱应做到干净无灰尘，无污迹。2、大堂保洁标准要求：（1）大堂内摆放的烟灰缸内烟头存放量不超过5个。（2）垃圾桶内垃圾不超过一半。（3）保持大堂地板无污渍、无垃圾每平方米地板的脚印不得超过3个。（4）玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮干净。（5）大堂的墙面、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘。（6）保持空气清新无异味。3、楼间通道保洁标准要求：（1）地面、墙面级梯洁净，无污渍，水渍，灰尘。（2）楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦拭300厘米后，纸巾没有明显污迹。（3）梯间顶面无蜘蛛网，灰尘。（4）地脚线干净无灰尘。4、电梯保洁标准要求：（1）玻璃、镜面、光亮无手印，污迹。（2）地面干净无污迹。（3）不锈钢表面无灰尘，污迹。（4）灯具、天花板无灰尘，蜘蛛网。（5）电梯门轨槽、显示屏无灰尘，砂土。（6）轿厢四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭100cm无明显污尘。5、卫生间保洁标准要求：（1）天花板、墙面、灯具目视无灰尘。（2）墙面瓷砖、门、窗用纸巾擦拭无明显灰尘、便器无污渍，墙面无涂画。（3）室内无异味，臭味。（4）地面无烟头，纸屑，污渍，积水。（5）设施完好，用品齐全。（6）玻璃、镜面无灰尘，无污渍，无手印。6、会议室保洁标准要求：（1）玻璃门窗目视无明显污迹、手印。（2）地面无污渍，无垃圾。（3）室内空气清新无异味。7、卫生消杀作业标准：灭蚊、蝇、蟑螂工作，每月不得少于2次消杀区域：（1）大楼的梯口、梯间及楼宇周围；（2）各部门办公室；（3）公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域;（4）员工食堂;（5）地下室、停车场;（6）灭鼠工作每月应进行1次。（四）排水、排污管道畅通1、公共雨、污水管道：1次/半年检查（并视检查情况进行及时疏通）2、雨、污水井：1次/半年检查（并视检查情况进行及时清掏）3、化粪池：定期检查，及时清掏。（五）绿化养护管理1、草坪保持平整，高度不应超过10cm，超过时应及时进行修剪。2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。3、花草树木无枯死，发现死树，应及时清除，并适时补种。4、绿篱超过平齐线10cm时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。7、适时组织预防病虫害。8、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。9、绿化地带、建筑小品、雕塑清洁，保持优美的工作环境。10、计划及设计每年大型节日或欢迎接待的装饰布置。（六）其它1、化粪池每年一次清掏。2、每年2次二次供水清洗、消毒，保证二次供水卫生达到建设部门要求标准，无二次污染。（七）房屋及其配套设施的管理和养护1、负责大楼24小时配电运行管理及公共设施设备、养护修缮，及时排除故障。2、负责大楼给、排水系统及其设施的运行、设备管理系统保持状况良好，并负责用户水表的抄表及造册。3、负责大楼强、弱电系统的正常运行、检修、维护及多功能会议厅的设备管理、维护和巡视检查记录；并为设备建档。4、负责电梯及中央空调的正常运行、检修、维护、保养和大、中、小修。5、定期检视、维修、保养消防自动报警装置、自动喷淋系统、消防广播系统。6、对大楼发电机定时保养，保证随时启动能正常运行。四、各职能人员职责（一）保安组的职责1、提供大楼的保卫工作及来访人员的登记。2、实行定时、定点的保安值班、巡逻防范工作（节假日和下班后大堂值班）。实行24小时值班制，单位下班后及节假日每2小时保安至少对各区域电子巡更打点巡逻一次。3、负责物业相关突发事件的紧急处理。4、负责大楼的消防检查工作，定期稽查保安系统的运行、监控、巡查和记录。5、负责大型活动安全警卫工作布置（临时增加的保安人员费用已计入投标总价内）。6、指挥、疏导道路交通，车辆统一定位停放，确保车辆停放有序，凭卡进出大门，实行登记管理，并引导车辆出入，确保车辆有序停放，公务车道畅通；车场巡视防止车辆受损，确保车辆安全。（二）保洁、绿化组的职责：1、环境清洁：每日多次清洗各楼层卫生间、开水间、及时清洁烟灰缸、擦拭电梯门、电梯轿箱，保证大堂门、厅、玻璃光亮整洁，公共场所无脏物，楼梯、扶手、地面每日清扫，及时清运垃圾，定期清洗垃圾桶、确保清洁无异味，并定期杀虫、灭鼠，确保无鼠害、虫害；2、定期防疫，每日清洗公共水池、卫生间，定期对二次供水、蓄水池清洗、消毒；并配合做好外墙清洗工作。3、绿化地带、建筑小品、雕塑清洁，花草树木管理及养护，保持优美的工作环境；4、公共地方的花卉保养；定期对花草除虫；5、计划及设计每年大型节日或欢迎接待的装饰布置。（三）工程部的职责：1、预防性的维修保养：（1）负责大楼24小时配电运行管理及公共设施设备、养护修缮，及时排除故障。（2）负责大楼给、排水系统及其设施的运行、设备管理系统保持状况良好，并负责用户水表的抄表及造册。（3）负责大楼强、弱电系统的正常运行、检修、维护及多功能会议厅的设备管理、维护和巡视检查记录；并为设备建档。（4）负责电梯及中央空调的正常运行、检修、维护、保养和大、中、小修。（5）定期检视、维修、保养消防自动报警装置、自动喷淋系统、消防广播系统。（6）按《动力维护工作手册》制定发电机管理、运行制度，保证应急备用发电机可随时启用。（7）负责设备日常管理和代办设备年检手续。2、日常性的楼宇设备、设施维修、养护：（1）制定相应的管理制度、措施并为设施设备建档。（2）制定标准操作流程并在设备房上墙，以杜绝人为操作失误。（3）编制楼宇设备系统维修计划，做好运行、维修、保养记录。3、消防监控、安全监视（人员配置另行提供）：（1）二十四小时的消防自动控制系统监护，时刻应急处理突发性事件；（2）监视各出入口，确保安全；（3）消防监控设施完善，使之处于良好状态。（四）财务、事务组的职责：1、制订每月/每年的财务收支及编制预算，并安排每年度的帐目稽核；2、日常保管、定期清点备用材料、备用机具，控制损耗；3、执行内勤管理，并负责受理来访、来电、投诉与回访等服务工作。4、负责传达室、门岗及报刊、文件的收发工作。（五）客服组的职责：协助配合文体局内部工作会议、接待、活动等事项的筹备，做好接待领导、贵宾及各部门的会议服务工作，做好会议茶水供应、桌台摆设。负责局领导成员办公室会客用品保洁工作。五、物业管理组织机构、人员培训及管理运作（一）管理架构中标单位拟设“龙海文体中心办公大楼管理处”作为公司的外派机构，全面负责大楼的日常管理运行。公司与管理处每年签订管理经济责任合同，管理处下设保洁班、保安班、机电班、绿化班，按综合一体化管理，实施四大服务即：机电、保洁、绿化，保安管理实行24小时值班。（二）人员配备按物业公司质量标准和大楼综合一体化管理的内容、范围、广度和深度，科学、合理设置机构和人员，本着“精干、高效、以岗定人”的原则确定人员编制，拟设各类人员25名：1、主任1名2、机电人员2名（持电梯证书，电工证）3、保安人员16名（正大门、后门入口、智能化监控室、消防监控室各3人、流动岗3人［三班倒］，保安班长1名）4、保洁人员5名5、客服人员1名（1）管理处主要骨干素质要求岗位职责拟招条件备注主任全面负责大楼物业消防、车辆管理、治安、清洁四大服务项目管理工作大专以上文化，具2年以上高层大楼管理经验，协调能力强。管理处骨干人员由公司内部委派；操作层员工由其他管理处调配或公司通过招聘经考核、岗前培训，合格者予以录用。保安班长全面负责大楼的治安和车辆工作中专以上文化，退转军人，身体素质优秀，具多年大楼安全管理经验。保洁组长负责大楼保洁、绿化工作日常检查熟悉楼宇保洁、绿化常用工具使用、规程及公司《服务规范》内容机电主管负责供配电、电梯、空调、消防、监控等设备、设施的正常运行和养护。熟悉高层楼宇的各种配电、消防。空调、电梯等的管理运作