市场调研工作提纲

前期策划市场调研工作提纲住宅类宏观形势系统分析——市场环境PESTEL调查1、政策因素A、房地产新政效应分析B、城市整体规划走势及对地块环境影响分析C、城市化发展效应评估D、各区域发展现状及市场前景预测2、经济因素（略）3、社会因素A、静态人口特征分析（1）人口总体特征：年龄结构、家庭结构、收入结构、职业结构等（2）主流消费人群构成分析：（如产业人口数量及构成、机关事业单位人员数量、私营企业主数量；）B、动态人口特征分析（1）人口城市化率评析；（2）区域聚集人群分析及聚集区位预测；（3）固定人口与流动人口分析（4）人口动态迁移走向C、居民消费习惯（1）各阶层生活方式分析；（2）各阶层居住方式特征分析（3）各阶层消费行为方式分析4、技术因素A、建筑开发新技术在本地市场的应用B、安防、环保新技术的市场应用分析C、其他技术因素的市场应用分析5、项目核心主题链接※宏观市场环境分析总结竞争楼盘与参考项目调查1、开发楼盘整体状况A、区域分布特点及变动趋势B、市场供应总量C、市场消化总量D、各区域产品类型销售比例分析E、各区域产品类型消化速度分析F、各区域物业整体均价分析H、各区域物业类别客户构成分析2、竞争项目细研A、楼盘档次B、市场定位C、设计要素D、产品组合E、户型配比F、各户型消化速度G、配套分析H、营销诉求亮点I、客户构成J、优劣势分析3、可比案例借鉴分析A、可比成功案例：产品策略、开发策略、客户策略B、可比失败案例：产品策略、开发策略、客户策略潜在消费需求问卷调查——定量分析1、潜在消费群体的个人属性（略）2、消费行为分析（略）3、消费需求分析（略）4、消费态度分析A、置业目的B、对现有住房及小区的评价C、置业关心因素D、对项目所在区域居住环境的评价市场供需对比分析1、市场供应量分析和预测根据历史存量及年度市场开发量，按比例推算2、市场需求量分析和预测根据历史数据和当期消化数据（即已售面积），调整推算3、市场供需结构与市场空间A、物业类型B、建筑风格C、户型选择D、总价E、园林景观等4、市场可行性综述商业类宏观市场环境分析1、商业政策分析A、商业规划分析；B、商贸流通政策分析；C、土地政策分析D、房地产相关政策分析2、经济因素分析（略）A、产业结构分析B、GDP总量及人均GDPC、收入与消费水平及恩格尔系数D、房地产开发及固定资产投资分析3、社会因素A、人口特征分析（略）B、居民消费习惯及文化习俗4、城市化特点分析A、城市化阶段性特征分析B、城市动态效应分析C、商业聚集效应分析商业现状分析1、城市商业现状分析A、商业总体分布及特征；B、不同级别的商业中心现状分析；C、商圈比较研究2、项目所在区域商圈分析A、商业规模分析；B、商业经营业态分析，C、客源分析，D、商业经营状况分析；E、商业主力店分析；F、租金情况分析；G、商业规划建筑分析3、可比竞争项目分析A、主要商业物业竞争格局分析；B、可比竞争项目分析(经营状况，租金，客户情况，商业区位，规模，特色，竞争优劣势等）4、商业物业市场总结A、商业物业销售市场的简析；B、商用物业市场的发展趋势分析；C、商用物业市场存在的现实问题客户调查分析1、投资经营（租赁）客户调查分析（经营范围，经营状况，投资意向，项目评价，客户情况，预期收益）2、消费者调查分析（消费者特征，消费习惯，消费心理，业态需求，项目消费意向等）项目商业开发的市场供需对比分析1、商业供需规模量的比较分析2、商业供需业态结构的比较分析3、商业开发的市场空间写字楼写字楼宏观市场环境分析1、经济因素分析A、经济成长性指标分析B、对外贸易分析C、产业结构分析D、区域经济分析2、政策因素分析A、金融政策影响分析B、企业改革政策分析C、投资环境政策分析D、招商政策分析E、规划政策分析3、城市商圈分析A、商圈层次划分B、区域商圈特征C、商圈写字楼发展历程D、商圈写字楼分布特点4、配套因素分析A、酒店、公寓、娱乐、餐饮等相关物业市场分析B、交通设施情况分析C、其他市政基础配套设施分析5、城市化因素分析A、城市土地开发情况分析B、城市人口变动情况分析C、城市集聚扩散效应分析D、城市化发展定位分析6、宏观市场环境的项目指向性总结写字楼供需市场分析1、写字楼供给分析A、写字楼供给等级及供给总量分析B、写字楼销售状况分析C、写字楼租赁状况分析D、自建办公物业状况分析E、“泛办公物业”对写字楼供给市场的影响分析F、写字楼可比竞争项目细研G、写字楼可比借鉴项目细研H、写字楼市场供给情况的项目指向性总结写字楼需求分析A、写字楼需求等级及需求总量分析B、写字楼用户构成分析C、写字楼用户需求特征分析D、写字楼用户选址特点分析E、需求情况的项目指向性总结供需市场总结A、写字楼市场供需量对比分析B、写字楼市场的市场供需结构对比分析C、写字楼开发市场可行性总结