不动产估价期末复习

房地产估价期末复习题一、填空题（每空2分，共30分）1、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。2、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的占该块土地的比例。3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据、、的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。4、某宗房地产年净收益为50万元，建筑物价值200万元，建筑物的资本化率为12%，土地资本化率10%，该宗房地产的价值为万元。5、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。6、房地产的存在形态有、和。7、采用收益法估算得出的结果通常称为。8、在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含。二、选择题（每小题2分，共10分）1、采用比较法估算得出的结果通常称为。A、比准价格B、积算价格C、收益价格D、评估价格2、在某房地产交易中，买、卖双方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，在交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为元/平方米。A、2660B、2294C、2425D、24273、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为40%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为元/平方米。Ａ、500　　　　　　　　　　Ｂ、2500Ｃ、1000　　　　　　　　　Ｄ、15004、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1，f2，f3，三者大小关系为。A、f1＜f2＜f3B、f1＞f2＞f3C、f1＝f2＝f3D、无关5、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，则该建筑物成新率为。Ａ、76%　　　　　　　　　　Ｂ、80%Ｃ、81%　　　　　　　　　Ｄ、84%三、简答题（每小题10分，共30分）1、什么是房地产估价？2、城市基准地价评估方法的步骤是如何的？3、在假设开发法中调查该类待开发土地的基本情况包括哪些方面？四、计算题（每小题15分，共30分）1、某宗房地产土地总面积3000平方米，总建筑面积8000平方米，土地使用权性质为出让土地使用权，建筑物建成于1987年5月30日。已知A、B、C三个比较实例的土地价格及相关情况、各月价格指数如下表，2007年与估价对象类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为1500元／平方米（含合理利润、税费等），据估价人员判断，该房地产的经济寿命为60年，残值率为零。现请评估该宗房地产在2007年5月30日的价值。可比实例A可比实例B可比实例C成交价格600元／平方米650元／平方米700元／平方米成交日期2006年11月30日2007年3月30日2007年4月30日交易情况－2%0＋1%房地产状况－2%－1%＋1%定基价格指数：月份111212345价格指数1009999.8100.4103104104.52、某宗房地产2009年8月的年净收益为400万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2012年8月转售时的价格比2009年8月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2009年8月的价格。一、填空题（每空2分，共30分）1、最佳开发利用方式价值2、基底总面积总面积3、用途相似地块相连地价相近4、4605、出让划拨6、土地建筑物房地7、收益价格8、土地使用权出让金（二）选择题（每小题2分，共10分）1、A2、D3、D4、B5、B（三）简答题（每小题10分，共30分）1、答：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、答：城市基准地价评估方法的步骤：（1）确定基准地价评估的区域范围。（2）划分地价区段。（3）抽查评估标准宗地的价格。（4）计算区段地价。（5）确定基准地价。（6）提出基准地价应用的建议和技术。3、答：待开发土地的基本情况包括：（1）弄清土地的位置；（2）弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度；（3）弄清政府的规划限制；（4）弄清将拥有的土地权利。（四）计算题（每题15分，共30分）1、（15分）解：（1）确定估价对象土地的总价比准价格A=600×（100/98）×（104.5/100）×（100/98）=653元／平方米（2分）比准价格B=650×（100/100）×（104.5/103）×（100/99）=666元／平方米（2分）比准价格C=700×（100/101）×（104.5/104）×（100/101）=690元／平方米（2分）估价对象土地单价=（653+666+690）÷3=670元／平方米（1分）估价对象总价土地=670×3000=201万元（2分）（2）估价对象建筑物总价=1500×8000=1200万元（2分）（3）求取建筑物的折旧估价对象建筑物的折旧总额=1200×20/60=400万元（2分）（4）求取积算价格=201+1200－400=1001万元（2分）2、解：设2009年8月该房地产的价格为VV=（5分）=（6分）=1012.5+0.798VV=5012.4（万元）（4分）