成都高档写字楼市场分析报告

三.成都高档写字楼市场分析（附件：成都高档写字楼调查详表）基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80%的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。18个典型竞争楼盘名单：开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆·锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦。1.成都高档写字楼分布图从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线。2.成都高档写字楼物业类型从下表可以看出，写字楼+商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。其中写字楼+商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的38.89%；其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量33.33%，；商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的22.22%；酒店+写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的5.56%。641733.33%22.22%38.89%5.56%012345678纯写字楼商务酒店写字楼写字楼+商业酒店+写字楼0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%频数百分比3.成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析成都高档写字楼总建筑面积主要集中在5-6万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42%；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的18.05%；8-9万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量18.05%；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量6.97%；6-7万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的6.66%；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。如果本案容积率全部做满，本案地上建筑面积为4882.58平方米，再加上地下的建筑面积，本案的总建筑面积约为50000余平米，是目前成都高档写字楼最佳的体量。建筑面积频数总量最小值最大值占总量百分比50000平米以下26484624300405466.97%50001-60000平米7390891520006000042.00%60001-70000平米16200062000620006.66%80001-90000平米2167967839678400018.05%100001平米以上224503310545913957426.32%Total1493073724300139574100.00%4.成都高档写字楼层数、建筑高度分析成都高档写字楼的层数来看，普遍在40层以下，高层建筑高度中30层、35层、40层是分水岭，成都最高的写字楼项目为中银大厦其层数为39层，建筑高度为165米。成都高档写字楼中26-30层的最多，共7个项目，占个数的38.88%；其次为36-40层的写字楼，包括中银大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、川信大厦4个项目，占35.69%；其次为31-35层和20层以下的电梯公寓，分别为3个项目，分别占个数的16.61%。成都高档写字楼建高度主要集中在98-100米、118-121米、153-165米这三个高度区间内相对应。层数在30层以上，高度在100米以上的写字楼主要为冠城广场、川信大厦、中银大厦、民兴金融大厦、绿洲大酒店等项目，这些项目均代表了成都高档次写字楼的形象，为了凸现本案的地标性，尺度建议本案的层数至少在30层以上，建筑高度应超过100米。成都高档写字楼层数分析3734116.67%38.88%16.67%22.22%5.56%0246820层以下26-30层31-35层36-40层不详0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%频数占个数百分比成都高档写字楼建筑高度21422711.11%5.56%22.22%11.11%11.11%38.89%01234567874-78米87.2米98-100米118-127米153-165米不祥0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%频数占个数百分比5.成都高档写字楼售价、租金分析1）成都高档写字楼售价、租金一览表楼盘名均价（元/平米）平均租金（元/平米）销售周期销售率（%）出租率（%）开行国际广场1150013011个月75%无（在建）城市之心100009046个月80%85%冠城广场10000100约5年多60％80％四川国际大厦910080约5年多50％80％威斯顿联邦880013034个月85％95％时代广场80009022个月80％30%天府中心700080未开盘——无（在建）世都大厦700060约3年50％60％世代锦江62006018个月100％95%天府绿洲不售70含物管费——无98％川信大厦不售100——无95％民兴金融大厦不售75——无90％中银大厦不售60——无90％金俪大厦不售130——无不祥锦江宾馆不售110含物管——无60％罗曼假日不售60——无95％绿洲酒店不售80——无90％皇冠假日酒店不售300——无不祥2）成都高档写字楼销售情况、售价分析从上表可看出，纯写字楼大多数采取既租且售的政策，占64％比例，完全不卖的占36%的比例。在整个调查楼盘中，只租不售的楼盘占整个比例50％。酒店和国家政策性企业投资的写字楼都只租不售，如四川省邮政局投资修建的天府绿洲、由中国银行投资修建的中银大厦、中国人寿保险公司投资修建的绿洲酒店、建设银行投资修建的民兴大厦等。在整个调查楼盘中，可以看出成都高档写字楼整体均价为8622元/平方米，人民南路沿线的超甲级写字楼价格最高，其次为市中心区域的高档写字楼，超甲级写字楼市场需求旺盛，销售周期相对较短，乙级或部分甲级写字楼销售周期相对较长。从下表可以看出，仅有开行国际广场1个项目的均价在10000元/平方米以上，占总量的8.77%，是成都目前超甲级写字楼典范，其销售周期仅为11个月，销售率已达75%，从开行国际广场的旺销可以看出成都市场对超甲级写字楼的需求很旺盛；均价在10000元/平方米的仅有城市之心和冠城广场2个项目，占总量的22.07%，城市之心和冠城广场的销售周期均较长，分别为36个月和5年多，销售率分别为80%和60%；均价为9100元/平方米的仅有四川国际大厦1个项目，占总量的10.06%，其是1999年开盘，销售周期至今已5年多时间，销售率仅为50%；均价在8000-9000元/平方米的项目为威斯顿联邦大厦和时代广场2个项目，占总量的25.91%；均价在7000元/平方米的项目为天府中心和世都大厦2个项目，占总量的10.53%，它们基本代表了成都乙级写字楼水平；均价最低的项目为世代锦江，均价仅为6200元/平方米。建筑面积——均价比较平均数分析均价均值频数建筑面积总量占总量比例占个数比例6200139574113957422.66%11.11%70003242326484610.53%22.23%8000105459110545917.12%11.11%8800541911541918.79%11.11%91006200016200010.06%11.11%1000068000213600022.07%22.22%11500540001540008.77%11.11%Total68452.229616070100.00%100.00%3）成都高档写字楼租金分析总体看来，市中心的写字楼租金普遍要高于城区内其他方向、区域的写字楼，这与其交通、地理、配套、环境等方面因素不无关系。人民南路沿线的租金比顺城大街沿线高，总府路又比人南路稍高。这与地价和市场对项目的区位认可度相关。纯写字楼的租金主要集中在75-100元/平方米之间，超过101元/平方米的有6个，最高平均租金为130元/平方米。在酒店内的写字楼租金以总府假日最高，达300元/平方米；由此得到这样一个结论，高档纯写字楼因为其配套设施及物业管理都具有高水准，因此，其价格会达到较高的水平。而酒店式管理或酒店内的写字楼，则因为其优良的物业管理水平，而提升其租金。从上表可以看出，租金越高的相反越好租，出租率均达到80％以上。而出租率与区域没多大关系，相反表现在产品特征上。其次人南沿线的写字楼要比市中心的销售理想，这与人南沿线的商业气氛和未来升值潜力密切相关。可以这么说，写字楼的类型并非完全是决定其租金高低的标准，最重要的是写字楼内的配套设施、物业管理水平。租金均值频数总量最小值最大值占总量比例占个数比例51-60元/平方米58.00211656606.41%11.11%61-70元/平方米62.50212560656.90%11.11%71-80元/平方米78.754315758017.39%22.22%81-90元/平方米83.3332506010013.81%16.67%91-100元/平方米100.0011001001005.52%5.56%101元/平方米以上150.83690510530049.97%33.33%Total100.6118181156300100.00%100.00%6.成都高档写字楼建筑特征分析1）成都高档写字楼建筑外立面分析楼盘名建筑外观开行国际广场后现代风格，采用“呼吸式生态幕墙”，LOW-E中空镀膜玻璃，玻璃上下有通风的百叶城市之心采用KBF现代主义风格，裙楼花岗石，主楼采用银灰色中空热反射膜玻璃幕墙冠城广场典雅现代风格，复合铝塑板加全隐框镀膜玻璃幕墙川信大厦现代风格，裙楼为花岗石，塔楼全隐框镀膜玻璃幕墙威斯顿联邦大厦现代简约风格，铝板加石材加玻璃幕墙，时代广场后现代风格，玻璃幕墙加镀膜铝塑板天府中心新古典主义风格，LOW-E中空镀膜钢化玻璃幕墙、干挂石材、铝塑板、铸铁花格世代锦江时尚现代风格，石材加外墙磁砖加玻璃天府绿洲时尚现代风格，高级铝塑板加中空热镀膜玻璃幕墙四川国际大厦新古典风格，外墙采用樱花红花岗石材，中银大厦现代风格，外墙大理石加玻璃幕墙世都大厦新古典风格，外墙干挂花岗石，轻钢龙骨铝塑板民兴金融大厦欧式风格，裙楼花岗石，主楼中空镀膜钢化玻璃幕墙金俪大厦现代风格，花岗石加宝石绿钢化玻璃皇冠假日酒店现代风格，外墙采用花岗石岩锦江宾馆欧式古典，外墙磁砖绿洲大酒店现代，钢化玻璃幕墙罗曼大酒店欧式古典，大理石加玻璃幕墙从建筑外观来看，高档写字楼的立面风格越来越趋向现代、简约、时尚。绝大部分的写字楼外墙都采用的是玻璃幕墙，其比例达到了60%；而使用的普通磁砖作为外墙装饰的比例也达到了21%；42%的写字楼使用大理石与玻璃幕墙作为外墙装饰材料，使用铝合板和花岗石作为写字楼装饰材料的比例为5.3%。这可能与玻璃幕墙能给人一种比较现代、档次高的感觉有关。写字楼建筑外立面已成为影响客户决定租售核心因素之一，在受调查的18个典型楼盘中，四川国际大厦虽然位于市中心顺城大街，内部装饰极尽豪华，但立面较呆板，缺乏层次感和活力，市场反应不强。其次，租售情况理想的写字楼外立面均采用中空镀膜钢化玻璃幕墙，目前成都最好的超甲级写字楼开行国际广场还采用了“会呼吸生态幕墙”，通过建筑设计及新材料使用解决了玻璃幕墙导致的空气流通缓慢的矛盾，“会呼吸生态玻璃幕墙”将是今后高档写字楼的发展方向。2）成都高档写字楼层高分析写字楼的层高是硬件要求的核心考核标准，国际标准甲级写字楼室内净高在2.6米以上。成都高档写字楼层高主要为3.6米，共8个项目，占总个数的44.44%；层高为3.7米