房产投资分析试题

一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共24分)1.基于房地产投资()的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性2.房地产间接投资不包括()。A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3.权益投资收益率是衡量投资者()收益水平的内部收益率指标。A.投入的全部资本B.投入的借贷资本C.投入的全部现金D.投入的自有资本4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为()。A.0.146B.0.125C.1.75D.1.505.（P/A，i，n）是()公式的复利系数标准表示法。A.一次支付现值B.等额序列支付现值C.等差序列现值D.等额序列支付终值6.第()类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。A.一B.二C.三D.五7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为()。A.2.0B.4.0C.2.1D.0.58.在我国()对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。A.银行利率B.社会资金供应量C.土地供应计划D.税收9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在()滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。A.第一阶段和第三阶段初期B.第三阶段和第四阶段初期C.第二阶段和第三阶段初期D.第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条()直线。A.垂直于横轴的B.是斜率较小的斜C.垂直于纵轴的D.是斜率较大的斜11.()主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.投资计划与资金筹措表B.贷款还本付息表C.营业利润表D.资金来源与运用表12.从目前情况来看，我国房地产投资收益率依据所处城市和项目类型不同，大体在()。A.15%-18%B.5%-8%C.25%-35%D.35%以上13.下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的?()A.接受委托B.投资机会研究C.调查研究D.财务评价和国民经济评价14.()表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。A.基准收益率B.内部收益率C.成本利润率D.净现值15.个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为()贷款。A.消费性B.投资性C.经营性D.周转性16.金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到()身上。A.承建商B.开发商C.银行D.购房者17.存货周转率是反映企业()能力的指标之一。A.长期偿债B.短期偿债C.经营管理D.获利18.反映企业获利能力的指标总资产报酬率等于()。A.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/平均资产总额］×100%B.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/资产总额］×100%C.（税后净利/所有者权益余额）×100%D.（税后净利/所有者权益平均余额）×100%19.零售商业与服务用房投资通常不包括()。A.写字楼B.铺面房C.中小型购物中心D.大型购物中心20.房产税的税率,依照()计算缴纳时,其税率为1.2%。A.房产租金收入B.房产原值C.房产现值D.建造成本21.土地增值税实行()。A.幅度税率B.超率累进税率C.差别比例税率D.固定比例税率22.下列税种中()的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。A.增值税B.所得税C.营业税D.消费税23.商业铺面房投资的成功主要依赖于()。A.租客的业务的成功经营B.业主与租客的良好合作C.铺面的内外部装修D.租约24.中型购物中心的可出租面积大约在()万平方米左右。A.0.3-1.0B.1.0-3.0C.3.0-10.0D.10.0-15.0二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共10分)25.政府用来调控房地产市场的主要政策包括()，这些政策会对房地产投资产生较大影响。A.个人收入政策B.土地供给政策C.金融政策D.财政税收政策E.住房政策26.房地产投资项目开发周期大体由()阶段组成。A.准备期B.建造期C.使用期D.租售期E.规划期27.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括()等方面信息。A.空置量信息B.政策信息C.金融信息D.房地产税收信息E.房地产存量信息28.房地产开发投资及管理的不同阶段需要有多种专业顾问提供服务，专业顾问包括()。A.建筑师及工程师B.会计师及经济师C.造价工程师及估价师D.律师E.物业代理29.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为()等方面。A.租金收入B.销售收入C.减少纳税D.股权增加E.物业增值30.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在()等方面。A.土地开发费用高B.环境污染较严重C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势D.流动人口日益增加E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大31.房地产金融是与房地产有关的()等各种信用活动的总称。A.租赁、转让B.交换C.各种货币资金的融通D.金融工具投资E.各种货币资金的筹集32.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据()而定。A.房地产开发周期B.公司资产实力C.房地产企业筹集资金的目的D.金融市场的规律和有关法规E.企业素质33.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的()。A.成本B.费用C.税金D.价外收入E.损失34.写字楼租约中的基本内容包括()。A.税费条款B.价格浮动条款C.财产保全D.所含服务E.转租三、简答题（每小题6分，共30分）35.房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪些方面？36.政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些?37.简述房地产项目的资金来源。38.什么是土地增值税和增值额？税法规定的六项扣除项目的具体内容。39.写字楼业主可采取哪些租金折扣形式来吸引租户？四、计算题（每小题12分，共24分）40.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值(设投资和经营期间的收支均发生在年末)。41.已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元?五、论述题（12分）42.试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。一、单项选择题(本大题共24小题，每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.银行属于建成后的______物业。()A.居住B.商业C.工业D.特殊2.以下税种中，______不属于销售税金。()A.营业税B.城市建设维护税C.增值税D.教育费附加3.已知某笔贷款的年利率为15%，若实际利率为15.87%，则该笔贷款是按______计息的。()A.一年1次复利B.一年4次按季C.一年2次按半年D.一年12次按月4.某人预计5年后需要一笔5万元资金，现在市场上正在发售期限为5年的电力建设债券，年利率10%，一年计息两次，则他现在应该购买______元建设债券，才能保证5年后获得5万元的资金。(P/F，5%，10)=0.614,(P/F,10%,5)=0.621，(P/F，11%，5)=0.593。()A.31050B.30700C.33333D.392005.按照国家有关法律规定，商业用地的出让年限为______年。()A.70B.50C.40D.606.根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，以下______类型不可以通过划拨方式获得土地使用权。()A.军事用地B.城市基础设施用地C.党政机关用地D.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地7.房地产市场分析模型中第Ⅱ象限的目的是通过______来确定房地产资产的价格P。()A.租金水平RB.资本化率iC.租金水平R和资本化率iD.房地产开发成本C8.影响房地产投资的信息或房地产投资过程中与市场分析相关的信息主要分为三大类别，影响投资者具体投资决策的是()A.与整个宏观市场相关的经济、人文信息B.与投资项目直接相关的信息C.房地产市场运作过程中产生的直接信息D.一定时期内某一房地产出售价格的信息9.前期工程费中的规划设计费为建安工程费的______左右。()A.1%B.2%C.3%D.4%10.项目的财务评价有时还需通过计算贷款偿还期，______等对开发项目进行清偿能力分析。()A.盈利能力分析B.资产负债率C.投资收益率D.投资利润率11.当项目用地面积一定时，______的大小就决定了可建设建筑面积的数量。()A.辅助用房面积B.覆盖率C.容积率D.标准层面积12.分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度，称为()A.盈亏平衡分析B.概率分析C.财务分析D.敏感性分析13.销售利润率这个指标反映了企业______的能力。()A.投资收益B.偿债C.成本管理D.销售管理14.反映企业短期偿债能力的指标速动比率等于()A.(速动资产/负债总额)×100%B.(速动资产/流动负债)×100%C.(流动资产/流动负债)×100%D.(流动资产/负债总额)×100%15.企业的有形长期资产=()A.固定资产净值-待处理固定资产净损失B.固定资产总值-待处理固定资产净损失C.固定资产净值-待处理固定资产净损失+长期投资D.固定资产总值-待处理固定资产净损失+长期投资16.金融机构按一定利率转让货币资金使用权的信用行为称为()A.房地产贷款B.房地产债券发行C.房地产股票发行D.房地产融资17.房地产股票中的普通股股息()A.是固定的B.视公司经营总收入的高低而升降，不予固定C.视公司经营业绩好坏和收益高低而升降，不予固定D.视公司全年利润绝对值的高低而升降，不予固定18.投资者对其所投资项目投入的资本金称为()A.自有资金B.股本金C.流动资金D.建造成本19.投资方向调节税的最终承担者是______的单位或个人。()A.为固定资产开发投资B.为固定资产开发融资C.建设项目承包D.最终购买、使用该固定资产20.对于住宅小区的市政配套设施建设费用由______承担。()A.政府财政B.开发商C.建筑商D.消费者21.财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，适用税率为()A.10%B.15%C.18%D.20%22.土地估价的基本方法是()A.市场比较法B.成本法C.路线价法D.假设开发法23.一个运行良好的房地产投资组合应包括()A.零售商业与服务用房B.住宅及写字楼C.购物中心及住宅D.购物中心、住宅及写字楼24.大型购物中心的规模通常在______平方米，面向1540万消费人口。()A.30000～100000B.10000～30000C.3000～10000D.1000～3000二、多项选择题(