房地产市场风险浅析

当前，房地产业已经成为国民经济发展的主要支柱产业之一。要保持房地产业的持续健康发展，必须继续保持旺盛的房地产有效需求。由于房屋是高价值的耐用商品，市场消费主体的中低收入阶层很难依靠自己的能力购房，必须借助相适应的银行信贷，才能将房地产的潜在需求转换成为真正的住宅需求。单一的房地产抵押贷款蕴藏着巨大的信用风险，尤其是贷款时间长，存在着经济周期波动和地域经济变动引发风险的可能，需要有多种融资形式和贷款担保机制来分散和分担风险。但目前住房贷款抵押手段单一，不仅使银行聚集越来越大的潜在风险，而且贷款门槛较高，限制了部分中低收入居民早日购房的意愿，金融机构和贷款客户普遍感到住房贷款涉及面广、手续繁杂、风险难以控制。建立和完善住宅贷款担保体系，可以起到分散银行金融风险、降低房地产贷款门槛、刺激房地产有效需求的作用。同时还为房地产贷款证券化提供了基础条件，是发展房地产金融业必不可少的内容之一。美国和加拿大政府根据当时的需要，都成立了政府的政策性担保机构，为中低收入家庭的住房贷款进行担保，并给予一定的政策优惠。在此基础上，由政府推动全社会市场化住宅贷款担保制度的实施，允许和鼓励商业性贷款担保机构的发展，建立政策性贷款担保机构和商业性贷款担保并存的房地产贷款担保体系，根据不同目标群体，实现合理分工，公平竞争，保证了房地产业和房地产金融业发展的需要。综上所述，信贷政策既要防止引起房地产泡沫，防范金融风险；又要引导商业银行继续扩大个人住房抵押贷款覆盖面，支持中低收入家庭购买住房。仅仅依靠住房抵押贷款一种方式是不能做到两全其美的，应该开拓思路，寻求新的途径。为了使个人住房贷款业务达到规范、规模化运行，并与国际金融机制接轨，应将个人住房担保制度引入个人住房贷款业务中，以适应房地产金融业发展的客观需求。一、当前房地产信贷市场存在问题及风险分析1998年以来，银行个人住房信贷保持了高速增长，直接拉动了住房需求，全国大部分地区房地产市场呈现出购销两旺的形势。但是，在个人住房贷款和个人住房消费双增长的同时，仍然存在着不可忽视的问题。（一）当前银行住宅抵押贷款方式使得房贷增长的同时银行金融风险也在聚集和增大目前，个人住房贷款主要是以所购买的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。虽然有些保险公司介入，大部分是针对房地产的财险和针对债务人的意外险，而银行作为债权人要全部承担债务人违约的风险。因此，银行面临多方面的问题及风险。一是目前住房贷款种类偏少，除了住房公积金贷款外，就是商业贷款，银行是住房借款者的最大债权人，也是住房贷款最大的风险承担者。二是缺乏住房贷款的风险分担机制。由于我国住房贷款证券化等金融衍生工具没有推出，住房贷款的风险基本无法转嫁出去，完全由银行承担。三是住房贷款基本是10年以上的中长期贷款，随着我国住房市场的发展和住房需求的增长，房贷余额将不断增加，聚集的风险也在增长，尤其是我国的征信制度还没有建立，贷款人的信用无法掌握，恶意逃废债者无法控制，开发商以房贷名义骗贷无法了解，下岗、失业人员无能力还贷也可能出现，这些风险都可能由银行承担。国际经验证明，房贷信用风险在贷款发放后的3～8年内达到顶峰。近几年我国房贷以两位数的速度快速增长，随着时间的推移，信用风险将逐渐显露，事实上，近年来各银行房贷的违约率已经出现上升的趋势。（二）为了降低房贷金融风险，银行不得不设定较高的首付款比例，增加了个人早日购房的难度为了控制住房贷款的金融风险，中国人民银行已经几次三令五申的强调维持一定的房贷首付款比例。2003年中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定：购买第一套自住住房，个人住房贷款执行首付款比例不低于20％,对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。目前各银行要求首期付款额基本在房价的20%以上，对于中低收入购房者来说，首付款比例越高，购房时需要一次性支付的现金越多，积攒首付款所需要的时间越长，降低了中低收入阶层的购买力，客观上推迟了这部分购房需求实现的时间。（三）银行处理贷款违约抵押物难度大、成本高实践证明，银行作为债权人，一旦出现房贷违约现象，在处理作为抵押物的房产时遇到许多困难。一是大部分违约者生活困难，没有能力寻找其他住房栖身，很难说服动员按时腾退作为抵押物的住房。二是即使腾退出房产，将其进行拍卖、变现，需要有专业人才，银行的主业是金融业务，如果成立专门机构处理违约房产，花费的成本太高。事实上，当前每个银行都遇到收回违约房产和处理违约房产的难题。二、解决房地产市场信贷风险的国际经验借鉴国外解决房地产市场信贷风险的有效手段是参照保险形式建立住房担保制度。住房担保制度是一些市场经济成熟的国家在发展住宅产业的过程中，不断总结经验教训，逐步建立和完善起来的。虽然各国的组织和运作模式不同，但都起到了提高中低收入阶层的住房购买力，促进住宅产业发展和分担金融风险的作用。（一）美国住房置业担保体系的建立和发展20世纪30年代，由于经济衰退和失业率上升，使美国200万居民因无法还贷而丧失房产权，1600家银行因无力收回贷款而破产，几百家房贷担保机构因没有足够的资本金赔偿而倒闭。为了拯救金融业和稳定社会，1934年美国国会通过《联邦住房法》，成立了美国联邦住宅管理局（简称FHA），为普通居民住房抵押贷款提供全额担保。美国退伍军人管理局（简称VA）1944年起提供退伍军人的住宅贷款抵押担保，美国农场主管理局也向农场主提供类似的担保。以上三家政府政策性担保机构，主要面向中低收入家庭，要经过严格的资格审查，购房债务占收入29～41％的中低收入居民才有资格获得贷款担保。担保条件比较优惠，年限一般在15～30年，贷款比例在70～95%，同时规定了担保贷款的最高限额。美国住房置业担保体系在发展过程中建立完善的风险防范机制，使贷款担保机构有实力应对各种抵押违约风险，主要采取了以下几方面措施：1、建立自身健全的融资机制。在政府担保机构建立初期，利用向贷款机构发行长期债券以取代现金来支付抵押贷款担保的赔偿，减少了现金支付的压力。2、科学收取担保费。由专业化的精算师，通过对各种可能出现的风险因素的判断、估算，合理制定担保费的水平，保证担保机制的正常运行。3、建立保险储备基金。FHA在成立之初，就建立了“互助抵押贷款保险基金”，由首付款低于10％的借款人申请保险时根据贷款额多少一次性支付，为贷款提供保险赔偿。在体现借款人之间互帮互助的同时，为担保机制的运行奠定了物资基础。政府为鼓励担保公司积极建立储备，对风险储备金给予减免所得税的政策优惠。4、再保险。美国的一些州政府规定，高于住宅贷款抵押担保比例25％的担保部分，需要从其他公司获得再保险，来分散和增强担保业的抗风险能力。（二）加拿大住房置业担保制度的建立和发展加拿大住房贷款担保机构是加拿大抵押住房公司（CMHC），CMHC成立于1944年，是属于联邦政府独资拥有的皇家公司，初期的主要职能是建造住房向退伍军人出售，以及为社会住房建设项目提供贷款。1954年，为降低抵押贷款首付款比例，提高中低收入家庭购房能力，加拿大议会修订了《全国住房法》，授权加拿大住宅贷款担保公司向首付款低于25％的住房抵押贷款提供100％的担保，以鼓励金融机构发放低首付款的抵押贷款。根据《全国住房法》的要求，首付款低于25％的住房抵押贷款必须有担保公司担保。担保公司根据不同的首付款比例向借款人收取申请费和不同的担保费（首付款比例越低，担保费相应提高），并以此建立担保基金，在发生房贷违约时，贷款方以行使抵押权获得的房产向担保公司提出赔偿申请，担保公司利用担保基金全额支付贷款的本金、拖欠的利息和其他相关费用。加拿大住宅担保制度实行的很成功：第一，由于实行担保制度，使房贷首付款比例由40年代的50％下降到目前的5％，降低了房贷的门槛，提高了中低收入家庭的购房能力，有1/3的加拿大人通过担保拥有了自己的住房。2001年末，CMHC为41.6万户家庭提供担保，担保总额达2110亿加元，占全国住宅抵押贷款余额的45％。第二，降低了金融机构的风险。由于有担保公司承担房贷的违约风险，金融机构规避了房贷风险，调动了私营金融机构参与住房金融的积极性。第三，扩大了住房融资。1987年，在房贷担保的基础上，推出了抵押贷款证券。2001年，推出了加拿大房贷债券。由于有CMHC为抵押贷款证券和加拿大房贷债券提供了按时支付的保证，吸引了大量的投资者，推动了私人住房融资的发展。住房担保制度是加拿大联邦政府干预和管理抵押贷款市场和住房市场的主要政策工具，对保持抵押贷款市场的长期稳定发展、促进住房产业持续发展、改善中低收入家庭住房条件等方面发挥了举足轻重的作用。（三）法国、荷兰的住房置业担保制度的建立和发展为刺激住房消费，提高住房私有率水平，法国和荷兰也都实行了住房贷款担保政策。法国于1993年建立住房贷款担保基金（FGAS），由政府和发放零利率贷款的银行共同出资组成，所有发零利率贷款的银行都须参加，并成为基金股东，政府不作为基金股东，但向基金提供反担保，当担保金破产时，政府负责偿还基金担保的债务，住房贷款担保基金主要是向使用零利率贷款的借款人提供担保。为鼓励银行加强风险管理，政府规定，基金承担风险的比率是固定的，在固定比率以外的风险由银行承担。荷兰共建立了三种担保基金。一是社会住房担保基金（WSW），该基金于1984年建立，主要是向住房协会提供住房建设融资担保，以便提高住房协会信用，降低融资成本。基金由中央政府和住房协会共同出资组成，按股份公司方式运作，但政府对其公司章程有最终决策权，当担保公司无力偿还担保债务时，由政府代基金履行债务责任。二是中央住房基金（CFV），该基金于1988年建立，由住房协会按其管理的住房规模出资，一般为每套住房50盾。当某一住房协会发行财务困难时，基金提供无息贷款支持，甚至是无偿资金支持，实际上是住房协会的互助基金。三是住房贷款担保基金（GFOO），这个基金主要是为想要买房的中低收入家庭提供贷款担保。凡是所购住房价格在31万盾以下的家庭，都可以申请基金担保。基金由中央政府和地方政府共同出资组成，并由中央政府提供反担保。借款人需按贷款额的0．36％支付担保费，得到担保后，银行贷款利率相应下调0．2—0．5％个百分点。西方发达国家的住房置业担保制度有力地扶持了住房金融的发展，使得中低收入者和银行都得到了可靠保障，在建立市场化住房金融体系的过程中起到了重要作用，这对我们是一个很好的启示。三、降低国内房地产信贷风险的相关对策借鉴国外房地产金融市场的发展经验，降低国内房地产信贷风险的有效途径是成立全国性的住房担保体系，对房地产金融市场进行担保，从而一方面可以解决银行在房地产贷款市场日益增加的不可遇见风险，另一方面也可通过提供担保降低首付款比例提高消费者住房消费能力，特别是中低收入阶层的住房困难问题。发展全国性住房担保体系主要可以发挥以下作用：（一）可以充分发挥“专业优势”全国性住房担保体系在住宅金融和房地产市场上都具有“专业优势”，可以为商业银行和借款人提供最专业化的服务。住房担保公司更多地具有房地产业的属性，比商业银行更熟悉房地产市场，在对市场形势的把握和抵押住房的调查方面，具有明显的优势。通过充分发挥担保公司的人才优势、信息优势和信用优势，与商业银行紧密合作，在住房贷款的前期调查和审查方面，减少一些重复程序和环节，可以为银行降低审查成本和时间。同时，还可利用其房地产业务熟、与银行和住房公积金管理中心联系紧密的专业优势，高效快捷地为借款人办理好一系列的手续，使银行等金融机构加快发放个人住房贷款的工作效率，从而帮助借款人快速地取得贷款。另外，贷款担保公司通过受托经营管理廉租住房与提供安置房相结合，有助于顺利处置抵押房产、实现债权。（二）理顺借贷关系与担保关系，带来“多赢”局面在个人住房抵押贷款中引入担保体制后，可以形成银行、借款人和担保公司之间的三方关系，从而带来多赢局面。“三方关系”是指借款人与银行之间的借款合同关系，担保公司与银行之间的担保合同关系，以及借款人与担保公司之间的抵押合同关系。在