房地产开发经营管理模拟试题及答案第九章房地产金融与项目融资

第九章房地产金融与项目融资一、单项选择题1.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是（）。A.有限股份责任公司B.股份有限公司C.房地产投资信托D.有限责任合伙企业2.下列哪一项不属于私募股权投资的特点（）。A.多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债权投资B.一般投资于公开发行公司，不会涉及到要约收购义务C.投资期限较长，一般可达3至5年或更长，属于中长期投资D.投资退出渠道多样化3.（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金4.证券市场的功能不包括（）。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能5.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。（2004年试题）A.土地购置贷款B.土地储备贷款C.土地开发贷款D.建设贷款6.我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行7.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A.40％～50%B.50％～60%C.60％～70％D.70％～80％8.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入9.在房地产开发贷款中，（）通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。A.土地购置贷款B.土地开发贷款C.建设贷款D.土地储备贷款10.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。（2008年真题）A.债权人通常是商业银行B.不能用于偿还土地购置贷款C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权D.还款资金来源通常是销售收入11.由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发、贷款带来的风险是（）。A.经营风险B.市场风险C.信用风险D.利率风险12.下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是（）。A.政策风险B.市场风险C.变现风险D.财务风险13.甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（）风险。（2005年试题）A.市场B.财务C.政策D.经营14.由于房地产投资经营上的失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还贷款的可能性的风险是（）。A.经营风险B.市场风险C.信用风险D.利率风险15.（）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。A.土地购置贷款B.土地开发C.建设贷款D.土地储备贷款16.以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过（）年。A.1B.2C.3D.517.目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。（2002年试题）A.60%B.70%C.80%D.90％18.目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。（2003年试题）A.10B.15C.20D.3019.关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％20.我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（）。A.固定利率B.可调利率C.固定利率下的可调利率D.固定利率和可调利率并存21.参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭（）。A.仅可以申请政策性抵押贷款B.仅可以申请商业性住房抵押贷款C.既可申请政策性抵押贷款，又可以申请商业性住房抵押贷款D.仅可以任意选择申请政策性抵押贷款和商业性抵押贷款的一种22.商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。（2007年试题）A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大23.关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.贷款价值比率通常不超过50％B.贷款期限最长不超过10年C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放24.银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（）风险。A.信用B.管理C.法律D.操作25.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险26.银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。（2007年试题）A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险27.房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。（2007年试题）A.分离B.独立C.对立D.融合28.（）的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。A.抵押贷款直付债券B.抵押贷款传递债券C.抵押贷款支持债券D.抵押贷款担保债务29.关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（）。A.流动性好B.市场价值稳定C.现金回报较低D.有效分散投资风险30.房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以（）分类的。A.按其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成31.REITs按其（）不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。A.权益类型B.抵押方式C.投资业务D.信托性质32.抵押型REITs主要收入来源是（）。A.房地产买卖收入B.房地产的增值收入C.房地产出租收入D.抵押贷款的利息收入33.房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低34.国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（）。A.15%B.20%C.35%D.40％35.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。（2008年真题）A.政府政策性资金B.国内外企业入股的资金C.个人入股的资金D.资产变现的资金36.关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”37.开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的（）以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A.20％B.25％C.30％D.40％38.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般应根据房地产企业筹集资金的目的、金融市场的规律以及有关法规及房地产开发经营周期而定，通常为（）。A.1～2年B.2～3年C.3～5年D.5～7年39.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。（2008年真题）A.债务融资成本分析B.资金占用费分析C.资本金与债务资金的比例分析D.担保费分析40.关于融资成本，下列说法不正确的是（）A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费41.企业资信等级评价的过程，实际上是按照一定的评价标准分别给每项指标打分，再根据各项指标的相对重要性确定每一指标或每一类指标的权重，然后加权平均计算出每个企业的资信评价分值，最后再按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，（）资信等级的企业才能获得银行贷款。A.AA级及以上B.A级以上C.BB级以上D.BBB级及以上42.总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的（）。A.10％B.15％C.20％D.25％43.关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保44.从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权45.（）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。A.保证B.抵押C.质押D.双方协议担保46.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。A.18%B.25%C.30%D.50％47.某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则该贷款综合风险额为（）万元。A.1260B.2520C.1470D.105048.当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。（2003年试题）A.50%B.60%C.80%D.90％49.某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的同等价值的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为AA级，则银行（）。A.不能贷款B.可以贷款C.处于可以贷款和不予贷款的临界D.无法判断50.下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。（2004年试题）A.企业信用等级越高，信用等级系数值越高B.贷款期限越长，期限系数值越大C.项目风险越大，风险等级系数值越大D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低二、多项选择题1.从所有权角度看，房地产企业主要以（）几种企业形式为主。A.独资企业B.有限责任合伙企业C.有限责任公司D.股份有限公司E.房地产投资信托2.按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。（2002年试题）A.直接融资B.间接融资C.权益融资D.债务融资E.安全融资3.债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。（2004年试题）A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.协议中规定的有关费用D.租售收益E.股息4.债务融资的类型结构包括（）A.银行信贷B.投资信托C.商业信用D.企业债券E.租赁融资5.房地产开发贷款可以划分为（）。A.土地购置贷款B.流动资金贷款C.土地开发贷款D.房地产经营贷款E.建设贷款6.与房地产开发投资相关的银行信贷融资，主要包括（）。A.房地产开发贷款B.土地储备贷款C.房地产抵押贷款D.个人住房公积金贷款E.在建工程抵押贷款7.建设贷款主要用于（）。A.偿还土地购置贷款和土地开发贷款B.支付建设阶段的人工费C.支付在建工程抵押贷款D.支付管理费E.支付其他相关成本8.建设贷款的还款资金来源主要是（）。A.发行抵押支持证券B.房地产抵押贷款C.土地购置贷款D.土地开发贷款E.销售收入9.土地储备贷款的风险因素有（）。A.土地储备中心自有运作资金严重不足B.房地产市场状况变化的不确定C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支D.土地出让计划不明确E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险10.我国个人住房抵押贷款还本付息方式有（）。A.按月等额还本付息B.按季等额还本付息C.按月递增或递减还本付息D.期间按月付息期末还本E.期间按固定还款常数还款期末一次