房地产开发课程设计硚口区汉丹铁路以北经济适用房项目土地征用补偿和拆迁方案

1华中科技大学土木工程与力学学院工程管理04级房地产开发课程设计硚口区汉丹铁路以北经济适用房项目土地征用补偿和拆迁方案二００七年七月八日2目录一土地征用补偿方案………………………………………………03（一）土地征用的原则…………………………………………………………03（二）征用、收回土地补偿办法………………………………………………03（三）被征用土地的基本情况…………………………………………………04（四）土地征用工作程序………………………………………………………05（五）土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费的测算：……06（六）补偿费用的支付对象和支付方式………………………………………08（七）土地征用中存在的若干问题及其对策…………………………………08（八）附录………………………………………………………………………09二房屋拆迁补偿方案………………………………………………14（一）房屋拆迁补偿方案引用标准……………………………………………14(二)被拆迁房屋整体状况介绍………………………………………………14(三)被拆迁房屋建筑安装造价补偿情况……………………………………16(四)被拆迁房屋区位补偿、宅基地差值补偿情况……………………………21(五)附属设施设备等及其他安置补助费情况………………………………22(六)拆迁补偿、补助总费用…………………………………………………25(七)房屋拆迁流程……………………………………………………………25(八)拆迁工作应注意的问题及思考…………………………………………26三小组成员名单及任务分工……………………………………273一土地征用补偿方案为确保工程项目征用、收回土地和房屋拆迁工作的顺利进行，妥善安置、补偿被拆迁单位和个人，根据《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，结合我市实际情况，制定本方案。（一）土地征用的原则集体土地征用应遵循的原则：（一）十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地的原则。我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。在国家建设征用土地中要做到这一要求，必须坚持：1，加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地2，要优先利用荒地，非农业用地，尽量不用耕地3，要优先利用劣地，尽量不用良田4，加大土地监察和土地违法行为地打击力度，切实制止乱占耕地地滥用土地行为。（二）保证国家建设用地地原则。国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从，这不但因为征用土地是国家政治权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得文违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。国家建设即是社会公共利益得体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地得前提下保证国家建设用地。（三）妥善安置被征地单位和农民的原则。集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的耕地要适当补偿，四，是征地给农民造成的损失要适当补助。（四）谁使用土地谁补偿的原则。土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。（二）征用、收回土地补偿办法1.需征用土地的补偿征用农民集体土地，依据《土地管理法》及有关政策、法规规定实施。被征用居住用途的村民宅基地，由市政府协调村委提供回建用地，一户只提供一处宅基地，原则上按1∶1提供。若每户宅基地超过100平方米的，统一按每户100平方米提供；若每户宅基地小于100平方米的，统一按每户80平方米提供，但宅基地小于80平方米的，收取按80平方米提供所超出部分的土地成本费用。2．收回土地的补偿4（1）收回以划拨方式取得的土地使用权，按每亩2000元的标准补偿。对于市属国有企业，以应补偿金额与企业该地块进入企业资本公积金的差额部分作核减资本公积金处理。（2）收回市直机关、事业单位的土地使用权，按核减资产处理。（3）收回改制企业以出让方式取得的土地使用权，按改制时所交土地出让金进行补偿。改制企业已经市政府批准以出让方式取得土地使用权，但尚未交纳土地出让金，按收回土地后剩余的土地面积交纳土地出让金。（4）收回土地使用权人以出让方式取得的国有土地使用权，由具备土地评估资质的评估机构按使用权人经批准的土地用途对宗地进行土地评估，按评估价并折减实际使用年限后的价值进行补偿。（5）企业改制时，以土地评估价顶抵职工解除劳动合同补偿费的，应按实际顶抵职工补偿费补偿给职工。（6）对合法抵押的土地，依担保法及有关规定收回土地，其补偿款在抵押双方理顺债权债务关系后再作分配，有争议的，由拆迁单位将补偿款办理公证提存。（7）对已办理合法手续租赁的土地，参照有关规定，由租赁双方自行解除租赁关系（三）被征用土地的基本情况（一）被征用土地的基本情况1、用地选址：硚口天顺园小区以北，汉丹铁路以北，古田二路以东，中环线以南（详见规划用地范围线）；2、用地总面积：236445平方米（以实测为准）；其中：代建城市规划道路面积：12000平方米（以实测为准）；规划净用面积：224445平方米（以实测为准）；3、规划用地性质：居住用地，土地分类，住宅用地；土地使用强度：1、建筑面积：按净用地鱼容积率的成绩计算；2、容积率：不低于1.8；3、建筑密度：不大于35％；4、建筑高度：根据具体方案确定；5、陆地率：根据《武汉市城市绿化条例》执行；遵守事项：1、本土的储备规划要点作为市土地整理储备中心惊喜土地储备前进工作的必备条件，未经原批准机关同意，不得供地。2、本土地的储备规划要点有效期一年，至2007年1月止。特殊要求：1、该地块的规划应结合难免铁路的控制用地的要求同意考虑。2、需配件社区的卫生服务站、文化站，超时等公共服务设施。关于古田二路经济房需外部配套设施建设的项目1、选址点至古田二路东西向规划路和选址电至三环路南北向规划列建设项目。2、汉丹先新墩道口扩宽、高价，贯通古田二路建设项目。3、给水：DN500主管接至选址点。4、排水：d1800主管接至选址点。5、供电：由现状110KV古田变电站接10KV电缆至项目用地（结合项目正式供电5建开闭所）。6、弱电：由常码头通信分局引光纤线路至项目选址点。燃气：DN300由古田二路至项目选址点。（二）古田片区概述古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。古田片交通便利，20多辆公交车辆联通片区和武汉三镇，更有轻轨07年即将通车，与市中心的联系快捷，乘车到汉口商业中心武汉广场仅需20分钟，到江汉路商业步行街亦只需半小时左右。一线：解放大道快车道解放大道作为武汉最长最宽的一条快车道，从桥口西边的工农路一直延伸到江岸的张公堤，沿线30多条公交线路，路网交通发达。一线：轻轨联通古田和汉口中心区轨道交通一号线二期工程在一期工程基础上，分别向东、西两头延伸。西段从宗关站开始到东吴大道终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一号线车辆段，线路长11.26公里；东段从黄浦路向东延伸，沿解放大道至堤角站终点。二线：南泥湾大道联通古田和CBD早在2004年，王家墩中央商务区（CBD）对外交通主“动脉”———南泥湾大道开始动工，2006年的现在，南泥湾大道即将通车。南泥湾大道东起汉西路，西接解放大道额头湾，与古田四路、古田三路、古田二路、古田一路相贯通。走向大体上位于解放大道、长丰大道之间。（四）土地征用工作程序（一）土地征用范围确定1.根据园区开发建设需要确定征地范围。2.由规划建设局划定征地红线后，委托土地勘测部门进行实地勘测，提交勘测成果资料。（二）土地基本情况调查核实1.依据宗地图进行村界勘定，最终确定各村征用面积。2.对被征用田块上的当年生作物、构作物及多年生作物进行调查统计。（三）核定各村安置补偿金额及补偿办法1.园区对被征地调查结果汇总后下发各征地村进行核实校对，防止调查遗漏。2.对各征地村上报的劳力安置清册及地上作物补偿清单进行校对核实，最后确定安置补偿金额和作物补偿费。3.协助各镇督促有关村拟订安置费发放细则。（四）安置补偿资金报批依据已核实的各征地村被征地面积及安置人员清册、地上作物补偿清单和该村三分之二以上社员代表通过的安置细则报园区征地拆迁局相关处审查，分管主任审核，再报主任审批。（五）安置资金下拨对已审批的安置资金及时下拨并要求有关镇督促村设立安置资金专户，专款专用，防止截留。6（六）下拨资金检查督促各征地村安置补偿资金按规定足额发放到户，并与农户签订好安置补偿协议。（七）签订土地征用协议按法律、政策规定，起草好土地征用协议，组织好协议的签订，方可下拨资金。（八）征地资料归档对各征地村劳力安置协议、土地征用协议、劳力安置政策、地上作物补偿清单等征地资料收集归档。（五）土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费的测算：在测算中我们主要是依据国家建设征用土地规定的补偿标准，其标准计价如下表格：土地补偿费、安置补助费及青苗补偿费标准项目标准类别平均年产值（元/平方米）青苗补偿费（元/平方米）土地补偿费倍数安置补助费倍数基本农田一般农田旱地0.730.73101510水田1.001.00101510春夏菜田3.603.60101510秋菜田2.202.20101510园地2.702.701010天然草地0.150.151010人工或改良草地0.300.301010精养鱼池4.004.001010粗养鱼池0.930.931010苇地0.230.231010塑料大棚菜地13.00普通温室菜地18.00节能温室菜地26.00越冬作物0.90.91010红干椒1.90药材1.65注：1．套种作物的青苗补偿标准按各作物种植面积的加权平均值执行；2．旱地种植蔬菜作物的青苗补偿标准按春夏、秋菜地的平均年产值标准执行；3．鱼苗的补偿费根据实际情况协商确定，但最高不得超过单位平均年产值；4．精养鱼池：指水面较小、养鱼工程完备、采取人工投饵、施肥的鱼池；粗养鱼池：指大中型水面、人工投放鱼苗、鱼种，靠天然饵料来获得鱼产量的鱼池；75．温室、大棚菜地的土地补偿费、安置补助费按春夏菜田的标准执行；6．温室、大棚的补偿费按动迁价格执行；7．各县年产值标准按省国土资源厅公布的标准执行。土地征用补偿、安置费，青苗及地上附着物补偿费的计算(一)土地补偿费的计算（二）土地补偿费＝前三年平均年产值×补偿倍数（6补偿倍数10）根据地图测算，鱼池征用面积为80944平方米，藕塘的征用面积为131712平方米。则可计算出土地补偿费：鱼池80944×0.93×10=75.27792万元藕塘131712×0.9×10=118.5408万元总土地补偿费：75.27792+118.5408=193.81872万元（二）安置补助费的计算安置补助费含义：安置补助费是指土地行政主管部门在办理征用集体土地或者划拨国有土地的工作过程中，向建设用地单位收取的用于安置、补助以被征拨土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生产、生活所需的费用。收费依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第二款、第三款：“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安